認知症の親の資産を整理する際、不動産を売却するかどうかは多く方が迷うでしょう。特に親を介護施設に入所させる場合、その費用を確保するために実家を売却したいと考えるかもしれません。
しかし、所有者の代わりに不動産を売却することは法律上難しいと言えます。そのため、認知症の親が所有する不動産については、事前に対策しておくことが大切です。
この記事では、認知症の親が持つ不動産を売却する方法や対策について解説していきます。親の代わりに売買契約を結べる成年後見制度についても言及しているため、ぜひ参考にしてみてください。
また、以下の記事では横浜市で不動産売却を考えている方に向けて、おすすめの不動産会社を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。
認知症の親が所有する不動産は売却できる？
認知症の親が所有する不動産を売却する場合、本人の意思確認や法的な手続きが焦点となります。
認知症が進行すると、法律上「契約行為を正しく判断する能力がない」と判断されるケースが一般的です。この場合、親の意思で売却手続きを進められなくなり、家族が代わりに進める必要があります。しかし、家族であっても勝手に不動産を売却することはできません。
法律では、不動産の売却は重大な財産取引と見なされるため、所有者本人が取引の内容を理解し、自らの意思で判断できる状態であることが前提です。認知症が進行しており、その能力が失われていると判断される場合、売却契約自体が無効となる可能性もあります。
事前に対策したり法的制度を活用すれば所有者の家族が売買契約を結べますが、手続きが必要になります。認知症の親が持つ不動産の売却は、簡単にはいかないでしょう。
不動産売却が可能かを見極める基準
親が認知症であっても、その進行具合によっては不動産売却が可能と見なされるケースもあります。その際に基準となるのが、以下の2点です。
それぞれの基準について解説していきます。
判断能力
判断能力とは、売却の内容やその影響を正しく理解し、自らの意思で契約を結ぶ能力のことです。不動産取引は重大な財産行為であるため、契約時にこの能力が欠けている場合、その契約は無効となる可能性があります。
不動産売却を担当する不動産会社や司法書士じゃ、売却を進める際に親が契約内容を理解し、意思表示できるかを確認します。軽度の認知症で判断能力が保たれている場合は、本人が直接手続きを進めることも可能です。
一方で、判断能力が失われている場合は、成年後見制度などの法的手段を活用する必要があります。
不動産名義
不動産名義が親本人である場合、名義人の意思に基づいて売却手続きを行わなければいけません。認知症の親がいても、不動産の名義が違えば売却はスムーズに進めやすくなります。
不動産名義が誰かを知るには、登記簿謄本から確認できます。法務局に問い合わせれば、不動産名義を確認することが可能です。
焦点となるのは、「認知症の親が不動産の名義人であるかどうか」です。これを最初に確認することで、その後の対応は変わってきます。
成年後見制度とは？
成年後見制度とは、判断能力が不十分な高齢者や認知症の方、知的障害や精神障害を持つ方々の生活や財産を守るための法的制度です。
成年後見制度を利用することで、家庭裁判所が選任した「成年後見人」が本人に代わり契約や財産管理を行うことが可能になります。不動産の売却や賃貸契約といった取引も、後見人が本人の利益を優先しながら対応することが可能です。
成年後見制度には、任意後見と法定後見の2種類があります。任意後見は、本人が判断能力を維持している間に、自ら後見人を選任して契約を結ぶ制度です。一方法定後見は、本人の判断能力が既に低下している場合に、家庭裁判所が後見人を選任します。
法定後見人になれる人の条件
法定後見人に選ばれる人は、家庭裁判所が選任するのが基本です。本人の利益を最優先に考え、公平かつ誠実に行動できることが選任条件として求められます。
親族が選ばれることが一般的ですが、家庭内での対立や利益相反が懸念される場合には、弁護士や司法書士といった第三者が選任されることもあります。
また、後見人としての適性を判断するため、以下のような点も選任条件となります。
- 後見人候補者が成年である
- 財産管理や契約手続きに必要な知識や能力を持つ
- 本人との信頼関係が築かれている
法定後見人は、家庭裁判所の監督のもとで活動し、本人の財産や権利を守る役割を担います。適切な人選が不可欠となるため、家庭裁判所が慎重に審査し、最も適任と判断される人が選ばれる仕組みとなっています。
認知症の親が所有する不動産の売却手順
認知症の親の不動産を売却する場合は、以下のような手順で進めるのが一般的です。
それぞれの手順について見ていきましょう。
手順1：家庭裁判所に申し立てを行う
認知症の親が所有する不動産を売却することになったら、まず家庭裁判所に成年後見制度の申し立てを行います。
申し立ては親族や利害関係者が行うのが一般的で、手続きには申立書の提出が必要です。申立書には、本人の戸籍謄本や医師による診断書といった資料を添付します。
申立書については専門的な書類が必要になるため、不動産会社や司法書士に相談するのがおすすめです。書類に不備がないように、専門家のサポートを受けましょう。
手順2：審理を経て法定後見人が決定する
家庭裁判所への申し立てによって提出された書類や診断書をもとに、親の判断能力や後見人の適任性が審査されます。必要に応じて、親本人や申し立てを行った親族への面談が行われることもあります。
審理の結果候補者がいない場合や、家族内で対立がある場合には、第三者として弁護士や司法書士が後見人に選任されるかもしれません。後見人が選任されると、家庭裁判所から正式な選任通知が届き、この時点で後見人の権限が確立します。
手順3：居住用不動産の場合、売買契約の前に家庭裁判所の許可を得る
売却予定の不動産が居住用の場合、売買契約を締結する前に家庭裁判所の許可を得る必要があります。居住用不動産は本人の生活基盤であるため、売却が本人の利益に適うかが審査されなければいけません。
後見人が売却を希望する場合、その理由を示す申立書を家庭裁判所に提出します。固定資産評価証明書や全部事項証明書など、法的に有効な書類を確認してもらうことが必要です。
家庭裁判所は提出された資料をもとに、売却の妥当性を審査します。許可が下りた場合のみ、正式に売買契約を進めることが可能になります。
手順4：決済・引き渡しを行う
その後の流れは、一般的な売却の流れと同じです。売買契約が成立したら決済を完了させ、所有権移転登記を行い、引き渡しを行えば不動産売却は完了となります。
認知症が発症する前の有効な売却対策
成年後見制度を活用することで不動産売却が可能ですが、家庭裁判所への書類提出や審査など、時間や手間がかかります。そこで、以下のような対策を事前に行うのが有効です。
それぞれの対策方法について解説していきます。
対策1：任意後見制度を活用する
認知症の発症が懸念される場合、早い段階で任意後見制度を活用することが有効な対策となります。
任意後見制度では、本人が判断能力を持っているうちに信頼できる後見人候補者を選び、将来に備えて契約を結ぶ制度です。これにより、本人の意思で後見人を選択することが可能です。
任意後見制度では、後見契約を公正証書として作成する必要があります。本人が契約内容を十分に理解したうえで合意するため、法的に有効で信頼性の高い仕組みとなっています。
対策2：家族信託を利用する
家族信託とは、財産を信頼できる家族に管理・運用を委ねる制度で、財産をスムーズに活用するための仕組みです。
家族信託では、親を委託者、財産の管理・処分を任せる家族を受託者に設定します。例えば親が認知症を発症しても、受託者である子どもが不動産売却を進められるため、成年後見制度に比べて迅速に手続きが行えます。また、売却資金の使途も委託者と受託者で決定できるため、介護費用や生活費に充てるといった運用も可能です。
家族信託は家族間の関係性が最も重要です。家族信託が有効かどうか、専門家と相談して採用するか決めましょう。
対策3：生前贈与を実施する
生前贈与とは、親が元気なうちに財産を子どもや家族に贈与する方法です。
生前贈与を行う場合は、贈与税の負担を考慮する必要があります。贈与には年間110万円の非課税枠があるため、この範囲内で少しずつ財産を移転する方法もあります。
生前贈与によって、所有者は自由に不動産を売却することが可能です。ただし、一度贈与すると親の居住場所が失われる可能性もあるため、生前贈与については家族間で慎重に検討しなければいけません。
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| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 所在地 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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まとめ
認知症の親の不動産を売却するには、成年後見制度が有効です。家庭裁判所への申し立てが必要ですが、万が一認知症によって判断能力がないと見なされた場合は、成年後見制度を活用しましょう。
認知症は突発的に発生するものではないため、任意後見制度や家族信託、生前贈与などの対策を行うのがおすすめです。事前に後見人が決まっていれば、認知症によって本人が判断できなくなったとしても、スムーズに売却手続きを進められるでしょう。
まずは家族と話し合って、慎重に結論を導き出すことが重要です。本記事を参考に、適切に対応できるように備えましょう。
