不動産を売却するときに不動産会社と結ぶ媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つの種類があります。3つの媒介契約の中から、どの媒介契約を選択するかによって、あなたの不動産が売れる「早さ」と「価格」が変わってきます。
媒介契約の選択は、不動産売却の結果を左右する重要な選択です。しかし、初めて不動産売却を検討する方には普段の生活で馴染みのない言葉が多く、どの媒介契約を結べばいいか疑問や不安に思う方は少なくありません。
そこで本記事では、不動産売却への疑問や不安を解決できるように、それぞれの媒介契約の特徴・おすすめの媒介契約・契約時の注意点・不動産売却で失敗しないためのポイントを解説していきます。是非参考にしてください。
不動産売却の媒介契約とは？
不動産を売るときは、不動産会社に仲介を依頼し、売却を依頼することが一般的です。不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ契約のことを媒介契約と言います。
媒介契約は、販売活動の条件・契約期間の違いで以下の3種類に分けられます。
それぞれの特徴と違いについて解説していきます。
一般媒介契約
一般媒介契約の特徴は複数の不動産会社に仲介を依頼することができる点です。そのため、売却する不動産の情報は、多くの人の目に留まる可能性が高くなります。しかし、不動産会社が販売活動を優先して実施しない可能性があります。
理由としては、他の不動産会社が先に買手を見つけてしまった場合、今まで販売にかけてきた時間が無駄になるリスクがあるためです。好条件な不動産であれば、不動産会社自ら優先度をあげて販売する可能性もありますが、そうでない場合は成約する可能性が低くなってしまいます。
専任媒介契約
専任媒介契約の特徴は1社のみと媒介契約を結ぶ点です。一般媒介契約と比べて、販売活動が無駄になるリスクが低いため、不動産会社は優先度高く販売活動を行ってくれます。
専任媒介契約では2週間に1回以上の販売状況の報告を義務としており、不動産会社の販売状況が確認できます。他にも自身で買手を見つけて販売できる自己発見取引が出来る点、指定流通機構(レインズ)への登録義務が必須になっています。
指定流通機構(レインズ)とは、国土交大臣から指定を受けた不動産流通機構です。指定流通機構(レインズ)へ登録された不動産情報は、全国に公開されます。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約の特徴は1社のみと媒介契約を結ぶ点です。専任媒介契約と同じ特徴を持ちますが、専任媒介契約と比べると契約内容の制限が大きいことが違いとしてあげられます。
例としては、自己発見取引ができなかったり、1週間に1回以上の販売状況報告の義務があることです。専属専任媒介契約では、自身で買手を見つけて販売できる自己発見取引ができません。
また、専属専任媒介契約では、1週間に1回以上の販売状況の報告を義務としています。専任媒介契約では2週間に1回以上の頻度なので、販売状況の報告頻度は専属専任媒介契約が多くなります。
専任媒介契約のメリット
不動産会社に仲介を依頼するときに結ぶ、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約のそれぞれの特徴と違いを解説してきました。特徴と違いは理解できたが、どの媒介契約を結ぶべきなのかまだ迷ってしまっている方へは、専任媒介契約をおすすめします。
ここからは、専任媒介契約のメリット・デメリットを踏まえながら、おすすめする理由を詳しく解説していきます。専任媒介契約のメリットは、以下の2つです。
2つのメリットに関して詳しく解説していきます。
販売活動を優先して実施してくれる
専任媒介契約の場合、不動産会社が優先的に販売活動を行ってくれます。専任媒介契約は1社との媒介契約が約束されているため、不動産会社としては時間やコストをかけて販売しようと活動してくれます。
また、契約後7日以内に指定流通機構(レインズ)へ不動産情報を登録することが義務になっている点も販売活動におけるメリットです。指定流通機構(レインズ)とは、国土交大臣から指定を受けた不動産流通機構です。
指定流通機構(レインズ)へ登録された不動産情報は、全国に公開されます。より多くの人の目に留まり、売却の可能性が高くなることはメリットだといえます。
売り主の負担が少ない
専任媒介契約の場合、媒介契約を結ぶ不動産会社は1社のみのため、やりとりは契約した1社しか発生しません。不動産売却に関する不動産会社とのやりとりは、契約・価格の相談・内覧・販売戦略・販売状況の報告など多岐に渡ります。
複数社と契約する一般媒介契約と比較すると、売り主側の負担は少なく済みます。不動産売却を検討していても、思うように時間が取れないという方には大きなメリットといえるでしょう。
専任媒介契約のデメリット
専任媒介契約のデメリットは、以下の2つです。
2つのデメリットに関して詳しく解説していきます。
契約期間中は不動産会社を変更できない
専任媒介契約の特徴である1社のみの媒介契約が裏目にでるパターンです。不動産会社の販売実績が思わしくないと感じても、契約期間中は他の不動産会社へ契約し直すことはできません。
専任媒介契約の契約期間は3ヶ月間と定められています。契約期間中に不動産会社を変える場合、違約金の請求を受ける可能性もあり注意が必要です。会社選びを慎重に行うことが重要になります。
囲い込みのリスクがある
不動産会社が悪質な場合、囲い込みが発生するリスクがあります。囲い込みとは、不動産会社の利益となる仲介手数料を売り主側からも、買い主側からも、もらうことを目的として虚偽の情報を他の不動産会社へ伝えることです。
例えばですが、「販売済みである」「内覧の日程が被ってしまっている」など、他の不動産会社に売られないようにする悪質な不動産会社もいますので、注意が必要です。
専任媒介契約は誰に向いている？
専任媒介契約は、以下の人に向いています。
以下で詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。
売却を急いでいる人
一般媒介契約と違い、専任媒介契約は1社のみと契約を結びます。売却活動をしたにもかかわらず他の会社に取られてしまうというリスクがないため、不動産会社はあなたの不動産売却に専念してくれます。それにより、一般媒介契約よりも売却期間を比較的短くすることが可能です。
また、専任媒介契約には3ヶ月間という契約期間の決まりがあります。期間中に販売できずに他の不動産会社と契約される可能性を避けるために、不動産会社は契約期間内で販売できるように尽力してくれます。結果的に早期の売却ができる可能性が高く、売却を急いでいる人におすすめの方法です。
高く売却したい人
専任媒介契約では、不動産会社が販売活動に専念できるメリットがあります。相場より高い値段での売却にはそれなりの広告費や人件費がかかるため、不動産会社も販売すれば仲介手数料がもらえるといった確約がなければ、販売活動に取り組みにくいのが事実です。
専任媒介契約は仲介手数料の確約があるため、相場より高い値段でも販売活動を積極的に行う可能性があります。一般媒介契約と比べると、高く売却できる可能性がある方法といえるでしょう。
売却に手間をかけたくない人
契約を結ぶ不動産会社が1社のみのため、売却に関する様々な手続きは契約した1社のみの対応で済みます。複数社と契約する一般媒介契約と比較すると売却までのやりとりの負担は少ないです。
普段仕事をしながら不動産売却に取り組むことは、そう簡単なものではありません。そのため、最低限の対応で済ませられることはひとつの魅力といえるでしょう。
これまでの記事の内容で専任媒介契約に向いていると思った方は、契約前に専任媒介契約の注意点と失敗しないためのポイントを確認してください。
専任媒介契約の注意点
専任媒介契約には、以下の注意点があります。
それぞれの注意点を詳しく解説していきます。
悪質な不動産会社と契約しない
専任媒介契約のデメリットでも触れましたが、専任媒介契約の場合、不動産会社が売り主側と買い主側、両方からの仲介手数料を求めて「囲い込み」を行う可能性があります。囲い込みをされてしまうと、売却に時間がかかる可能性があるため注意が必要です。
「囲い込み」とは、不動産会社の利益となる仲介手数料を売り主側からも、買い主側からも、もらうことを目的として虚偽の情報を他の不動産会社へ伝えることです。事前に不動産会社の口コミを確認するなどして、信頼できる会社なのかチェックしておきましょう。
不動産会社によってうまくいかない可能性がある
不動産会社または営業担当者の力量がないことが原因で、思うように売却できない可能性があります。不動産会社によって、あなたの不動産をどう販売するかは変わるため契約時に注意が必要です。
会社選びをする際には、複数の会社を比較した上で依頼先を決めるようにしましょう。複数社を比較することで、それぞれの会社の強みや弱みが明確になります。営業担当者のレベル感も見れるため、少なくとも3社以上は比較することがおすすめです。
3ヶ月間の契約期間がある
専任媒介契約では、3ヶ月間という契約期間があります。売却がなかなか成立しない場合、契約している不動産会社との契約を途中でやめて他の不動産会社と契約を結び直すことは基本的にできません。
できたとしても違約金が発生する可能性があるため注意しましょう。あとで後悔しないためにも、最初の会社選びを慎重に行うことが何よりも重要です。
専任媒介契約で失敗しないためのポイント
専任媒介契約で失敗しないためのポイントは、以下のとおりです。
4つの注意点を詳しく解説していきます。
複数の不動産会社に査定を依頼する
専任媒介契約の場合、媒介契約を結ぶ不動産会社は1社のみです。契約する1社によって、不動産の売却スピード、売却価格が左右されます。
- 信頼できる不動産会社かどうか
- 提示された売却価格に根拠があるか
- 売却予定の不動産が不動産会社の得意な領域か
複数の不動産会社に査定を依頼し、不動産会社の対応力、口コミ、適切な売却価格と販売戦略の提案、過去の販売実績を比較し、信頼できる1社を選択することが専任媒介契約では非常に重要です。
不動産会社とよく話し合い、納得した上で契約を結ぶ
販売活動の進め方や仲介手数料など、契約内容について不動産会社とよく話し合い、納得した上で契約を結びましょう。契約書の内容をよく確認して不明な点は不動産会社に確認することが重要です。
遠慮して不明な部分をそのままにしておくと、あとでトラブルにつながることもあります。不動産売却は大きな金額が動くため、悔いの残らないようにしましょう。
販売活動の進捗状況を把握する
不動産会社と定期的にコミュニケーションをとることで、販売活動の進捗状況を把握し、必要に応じてアドバイスを受けることができます。不動産会社から連絡があった際には、すぐに対応するようにしましょう。
売却が成立しなかった場合は、早めに次の対策を検討する
売却が成立しなかった場合は、早めに次の対策を検討しましょう。売却価格や売却条件を見直したり、売却活動の計画を変更したりするなど、できることを試しておくことが重要です。
以上の専任媒介契約で失敗しないためのポイントを意識しておけば、不動産売却で後悔するリスクは抑えられるでしょう。
不動産売却ならベンハウスがおすすめ
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| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
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| 創業年数 | 1993年6月 |
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また、不動産の専門知識を網羅した有資格者が多く在籍しており、一からサポートしてもらうことが可能です。初めての売却活動で不安な方でも、安心して依頼できます。
まとめ
不動産売却する際、3つの媒介契約の中では専任媒介契約がおすすめです。専任媒介契約では、不動産会社が優先して販売を行ってくれるという大きなメリットがあります。不動産を早く、高値で売却したい方は、専任媒介契約を選んでみましょう。
しかし、専任媒介契約には囲い込みなどのデメリットもあることも事実です。そのため、本記事で解説した注意点や失敗しないポイントを意識して不動産売却に取り組んでみてください。
本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
