「不動産売却で住民税はあがる？」
「節税対策などの方法はないの？」
と不安に感じている方も多くいるのではないでしょうか。
不動産を売却することで一時的ではありますが、収入が増大し、年収も増加します。結果として支払わなければならない住民税も増加します。
しかし、税金について理解し節税対策を講じることで、支払う金額を押さえられます。
本記事では、節税対策の方法や条件、住民税の計算方法、専門知識のある不動産会社まで紹介します。
また、不動産売却を検討されている方は以下で当メディアが厳選した不動産会社を紹介しています。それぞれ税金についても相談にのってくれるでしょう。一度問い合わせてみてください。
住民税とは
まずは、住民税について簡単に紹介します。
住民税とは、当年1月1日に住所がある人に課税される税金になります。
低所得者や一定事由に該当する人は課税対象外となりますが、基本的に殆どの場合、扶養家族の人数や所得金額によって課税額が変化する税金です。
法人の場合も自然人同様に、住所がある人に課税されます。
不動産売却で利益が発生すると住民税が上昇
本題である、不動産売却した際に住民税がどうなるかについて紹介していきます。
結論は不動産売却によって利益が発生し、収入が増加した場合は翌年の住民税が上昇します。
売却時に『利益』が発生しなかった場合、住民税は増加しません。不動産売却における『利益』とは以下の数式で譲渡所得額がマイナスにならない場合のことを指します。
『不動産の売却額-（不動産の取得費＋譲渡費用）＝譲渡所得額』
取得費は購入金額ではありません。購入価額から建物の減価償却費を差し引いて求めます。譲渡費用は、売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料などの手続き費用になります。
そのため、利益が発生しなかった場合、売却済不動産に対する住民税は発生しません。
不動産の保有期間と住民税の関係
売却するまでの保有期間によって、税金の計算方法は変わります。税金の計算方法は大きく分けて2つのパターンがあります：
- 5年以内に売る場合（短期譲渡所得）
- 5年より長く持ってから売る場合（長期譲渡所得）
5年以内に売ると、短期譲渡所得となり、税率が上がります。5年以上保有してから売ると、税率を下げることが可能です。
そもそも、住民税は不動産を売って得た利益に対して約5%かかります。この5%という数字は保有期間によって変わりません。
しかし、利益の計算方法が保有期間で変わるので、結果的に払う住民税の額も変わってきます。
例えば、不動産売却によって1,000万円の利益が出たとします。
5年以内に売っても、5年より長く持ってから売っても、住民税は約50万円です。しかし、所得税と合わせた全体の税金は、5年以内に売ると高くなります。
また、保有期間によって使える税金の控除も変わってきます。
例えば、住んでいた人が物件を売る時に使える「3,000万円まで税金がかからない」という特典は、基本的に5年より長く持っていた場合に使用可能です。
ここまでを踏まえて、不動産を売る時には次の3点を意識してみましょう。
- 不動産の保有期間
- 適用される控除
- 全体でかかる税金の総額
不動産を保有してから5年以内であれば、もう少し待つことで税金が安くなります。少しでも税金を安く抑えたい人は、物件の保有期間に注目してみましょう。
保有期間が5年以内で住民税が高くなる理由
短期譲渡所得に対する課税は、長期譲渡所得（5年超の保有）と比べて高くなるように設定されています。これは、短期的な不動産売買による利益を抑制し、投機的な取引を防ぐことが目的です。
具体的には、短期譲渡所得に対する所得税は30%の税率が適用されます。これに対し、長期譲渡所得の場合は15%です。住民税については、譲渡所得に対して一律で約5%（都道府県民税4%、市町村民税1%）が課税されます。
ここで重要なのは、住民税の計算の基になる課税所得が、所得税の計算と連動している点です。つまり、所得税で高い税率が適用されることで課税所得が増加し、結果として住民税の額も高くなるのです。
例えば、1,000万円の譲渡所得があった場合
- 短期譲渡所得の場合：所得税300万円 + 住民税50万円 = 合計350万円
- 長期譲渡所得の場合：所得税150万円 + 住民税50万円 = 合計200万円
このように、保有期間が5年以内であることで、所得税と住民税を合わせた総額が増えることがわかります。また、短期譲渡所得の場合、長期譲渡所得で適用される様々な特例が使えないことも多いため、さらに税負担が重くなる可能性が高いですでしょう。
住民税を控除する方法と条件
ここからは、不動産売却で利益が発生した場合に、住民税を抑えるためにできる方法を紹介していきます。紹介するのは以下の4つです。
節税対策するかしないかで支払う税金の金額は大きく変化します。少しでも安く税金を抑えたい方はチェックしておきましょう。
特別控除利用
1つ目の節税対策は、特別控除を利用する方法です。
特別控除とは、居住用財産である住宅を売却した際に譲渡所得額から最高で3,000万円まで控除が申請できる特例です。
住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ることが条件になります。さらに様々な条件がありますが、詳しくは国税庁のページを参照してください。
マイホーム買い換え特例
2つ目の節税対策は、マイホーム買い替え特例を利用する方法です。
マイホーム買い換え特例とは、居住用住宅を令和5年12月31日までに売却し、新たな住まいに買い替えた際、課税を将来へ先送りできる方法です。
しかし、非課税になるため注意してください。
また、マイホーム買い換え特例に関しても条件が様々あります。利用できるかどうかは国税庁のぺージを参照してください。
軽減税率の特例
3つ目の節税対策は、軽減税率の特例を利用する方法です。
軽減税率の特例とは、居住用住宅を売却し、5つの条件に当てはまる場合は通常の税額よりも低い税率で計算して課税を受けられる方法になります。
5つの条件は以下の通りです。
（1）日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
引用元：国税庁
（2）売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
（3）売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
（4）売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。ただし、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
（5）親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。
もし当てはまっている場合は申請して、より低い税率にして節税対策しましょう。
ふるさと納税
4つ目の節税対策は、ふるさと納税を利用する方法です。
ふるさと納税を利用することで、寄附額のうち2,000円を超える金額について一定額まで所得税・個人住民税から差引く制度が適用されます。
そのため、寄附額に応じた控除を受けられます。
ふるさと納税での節税対策についてより詳しく知りたい方は以下の記事をあわせてチェックしてください。
不動産売却での住民税に関する注意点
ここからは、不動産売却での住民税に関する注意点を紹介します。紹介するのは以下の3つです。
それぞれの注意点を理解しておくことで安心して不動産売却を進められるでしょう。
住民税の計算について
まずは、住民税の計算についてです。
住民税の計算は所得税とセットで計算され、申告せずとも必ず届く仕組みになっていますので計算方法まで理解している方は少ないでしょう。
しかし、目安の金額を計算できることでシミュレーションができるでしょう。
所得金額 – 所得控除額 = 課税所得額
引用元：総務省
└課税所得額 ✕ 税率 – 税額控除額 = 所得税額
└所得税額 + 均等割額 = 住民税額
上記のような複雑な計算式で求められます。正確な数値ではなくとも計算は可能です。そのためある程度金額を把握したい方は一度計算してみましょう。
住民税の納税タイミング
次に住民税の納税タイミングについてです。
納付タイミングは不動産売却をした年の翌年になります。
所得税額によって左右される住民税は、確定申告を元に作成され、確定申告後に住民税納付書が送付されてきます。
納付期限に関しては各市町村によって異なりますが、4期に分けて納付できるようになっているのが一般的です。
2種類の納税方法
最後に、住民税には2種類の納税方法があります。あなた自身に適した納税方法を選択しましょう。
納税方法は『普通徴収』と『特別徴収』の2種類です。
普通徴収とは、自ら住民税を納める方法です。フリーターや自営業者など、会社で住民税を徴収されていない方は普通徴収により住民税を収めます。
特別徴収とは、務めている会社が給与から天引きという形で住民税を代わりに支払ってくれているケースです。
上記の2種類は支払い方法が異なるだけであり、金額に差額はありませんので注意してください。
専門知識のある『ベンハウス』へ相談を
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 平成5年 6月 |
| 資本金 | 5,000万円 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
ここまで、不動産を売却した際に住民税がどのように変化し控除する方法はないかについて紹介してきましたが、住民税に関しては、複雑な計算や控除申請に関してもさまざまな条件があるため、1人で全て対応するのは大変でしょう。
そこで、横浜市で不動産売却を検討されている方は、一度ベンハウスへ相談してみてください。
ベンハウスは横浜市で30年以上にわたり地域密着型で不動産仲介サポートしてきました。また、専門知識を有した従業員も在籍しているため、住民税などの複雑な税金関係についての相談も可能です。
不動産売却に関して少しでも悩んでいる方は一度相談してみましょう。
もっとベンハウスについて詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてチェックしてください。
まとめ
本記事では、不動産売却で住民税がどのように変化するのかについて紹介してきました。
結論として住民税は、不動産売却で『利益』を得た場合に増額されます。
また、住民税を控除したい場合は以下4つの方法を試してみましょう。
- 特別控除利用
- マイホーム買い換え特例
- 軽減税率の特例
- ふるさと納税
税金は複雑なのにもかかわらず、納付に不備があれば追徴されてしまいます。そのため、専門知識をもった不動産会社に依頼してサポートしてもらいましょう。
本記事が少しでもあなたの助力になれば幸いです。
