「親の不動産を相続する予定がある」
「相続不動産を売却したいが手続きはどうしたらいい？」
「相続不動産を売却するときはどんな費用がかかるの？」
不動産の相続や売却をする場合、必要な手続きや費用、税金などわからないことが多いでしょう。また、相続人が複数いる場合は協議や手続きも煩雑なため、面倒に感じる方も少なくないはずです。
しかし、相続した不動産を売却せず放置しておくと、不動産の価値が下がる、空き家問題に発展する、固定資産税を払い続ける必要があるなどのデメリットがあります。
本記事では、相続した不動産を売却するための手続きや費用について解説しています。不動産を相続する予定がある方や、相続した不動産の売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
相続した不動産の売却はいつがおすすめ？
相続した不動産は早めに売却するのがおすすめです。なぜなら、相続した不動産の売却時期によって、税金に違いが出るためです。
また、相続した不動産は3年以内に売却することがおすすめです。以下で3年以内に売却したほうが良い理由について解説します。
相続した不動産は3年以内の売却がおすすめ
相続した不動産を売却するなら、相続して3年以内がおすすめです。3年以内であれば相続不動産に関する以下の特例を適用できます。
2つの特例について以下で解説します。
相続財産の取得費加算の特例
相続財産の取得費加算の特例とは、相続または遺贈で取得した不動産を、一定期間内に売却した場合に適用される特例のことです。
相続が開始された日から3年10か月以内に相続財産を売却した場合、相続税額の一部を取得費に加算することで、譲渡所得税の負担を軽減できます。取得費加算の特例には3つの適用条件があります。
- 相続、遺贈により財産を取得した人であること
- その財産を取得した人が相続税を納めていること
- その財産を相続開始日から3年10ヶ月以内に譲渡していること
相続した不動産に取得費加算の特例が適用できるかチェックしてみましょう。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続または遺贈で取得した被相続人の居住用家屋や家屋の敷地を売却したときに、譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられる特例です。対象となる空き家は、相続の開始の直前時点において亡くなった人が居住のために使用していた家屋で、以下の3つをすべて満たすものになります。
- 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
- 区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 相続の開始の直前において亡くなった人以外に居住をしていた人がいないこと
特例の適用を受けるには複数の要件があるため、詳しくは国税庁HPで確認してください。
上記のことから、相続不動産の売却は、特例を適用できる3年以内に売却するのがおすすめです。
不動産を相続する際の5STEP
不動産を相続する際の手続き5STEPは以下の通りです。
ここからは手続きについて詳しく解説します。これから不動産を相続する予定がある方は、参考にしてください。
STEP1：相続する財産・相続人を確認
不動産相続の手続き1つ目は、相続する財産・相続人を確認することです。
まずは、被相続人の遺言書の有無を確認します。遺言書がある場合には、遺言書の内容に従う必要があります。
遺言書がない場合は、法定相続人全員で遺産分割協議をして相続人を決めましょう。遺産分割協議についてはSTEP3で詳しく解説します。
STEP2：必要書類の準備
不動産相続の手続き2つ目は、必要書類を準備することです。
不動産を相続するときには、法務局で相続登記の手続きが必要になります。その際に必要となるのは以下の書類です。
- 登記申請書
- 被相続人の戸籍
- 被相続人の出生からの連続した戸籍
- 被相続人の住民票の除票または戸籍の附表
- 相続人の最新の戸籍謄本
- 相続人の住民票
- 不動産の固定資産評価証明書
その他、遺産分割協議書や遺言書、相続人の戸籍謄本など、追加で書類が必要な場合もあります。詳細や最新情報は国税庁HPで確認してください。
STEP3：遺産分割協議
不動産相続の手続き3つ目は、遺産分割協議です。STEP1で前述した通り、被相続人の遺言書がない場合は、遺産分割協議をして相続人を決定します。
法定相続人が複数いる場合は、全員の合意が必要です。配偶者がいる場合は常に相続人となり、そのほかの相続順位は以下の通り決められています。
- 故人の子（子が死亡の場合は孫、ひ孫）
- 父母、祖父母
- 兄弟姉妹（兄弟姉妹が死亡の場合は甥、姪）
遺産分割には以下の4種類があります。
- 現物分割：不動産や車、預貯金などを現物のまま相続する
- 代償分割：特定の相続人が一括相続し、他の相続人に相続分のお金を支払う
- 換価分割：相続財産を売却し、売却金額を相続人で分割する
- 共有分割：財産の全部もしくは一部を共有で分割する
相続というと不動産などプラスの財産だけと思うかもしれませんが、借金やローン残債などマイナスの財産も合わせて相続する必要がありますので、注意してください。
以上、遺産分割方法には4通りありますが、相続不動産を売却する予定があるなら換価分割がおすすめです。
STEP4：相続財産の名義変更
不動産相続の手続き4つ目は、相続財産の名義変更です。
不動産の名義を被相続人から相続人に変更する手続きを相続登記と言います。相続登記は相続人が申請するか、もしくは司法書士・弁護士に代理申請を依頼することもできます。
令和3年に法律が改正され、令和6年4月より相続登記が義務化となり、相続を知った日から3年以内に法務局へ申請する必要があります。正当な理由なく相続登記しなかった場合は、10万円以下の過料が課せられる可能性もあるため注意しましょう。
詳細や最新情報は法務局HPで確認してください。
STEP5：相続税の申告・納付
不動産相続の手続き5つ目は、相続税の申告・納付です。
相続財産の総額が基礎控除額を超える場合には、相続税の申告と納税が必要です。ただし、相続財産の総額が基礎控除額内であれば、申告は不要です。
基礎控除額は以下の通り計算できます。
相続税の課税対象金額＝プラスの財産－マイナスの財産－基礎控除額
基礎控除額＝3,000万円＋法定相続人の数×600万円
相続税の申告と納税期限は、相続開始を知った日の翌日から10カ月以内です。相続が決まったら、早めに準備をしましょう。
相続不動産の売却にかかる費用
相続不動産の売却にかかる費用には
があります。以下で詳しく解説します。
税金
相続不動産の売却には各種税金が発生します。
相続登記の登録免許税
相続登記の申請をする時には、法律で定められた登録免許税を納める必要があります。登録免許税の金額は以下の計算で決まります。
登録免許税＝相続不動産の固定資産税評価額×0.4％
譲渡所得税
譲渡所得税は、譲渡所得に対する所得税と住民税を合わせたものです。相続人・被相続人あわせた不動産の所有期間によって、税率は変わります。
譲渡所得税＝｛譲渡価格－（譲渡費用＋取得費）｝×税率
税率は所有期間が5年超であれば20.315％、5年以下であれば39.63％です。
印紙税
印紙税は、不動産売却時の「売買契約書」に対して課される税金です。印紙税額は契約金額によって異なります。詳細は国税庁HPを参考にしてください。
その他の費用
不動産相続には税金以外にも諸費用が発生します。
以下で詳しく解説します。
仲介手数料
仲介手数料は、仲介で不動産の売却を依頼した場合に、不動産会社に支払うものです。金額の計算方法は以下の通りです。
仲介手数料＝売却価格（税抜き）×3％＋6万円＋消費税
※売却価格が400万円を超える場合
相続登記費用（司法書士への報酬）
相続登記の手続きを司法書士に依頼した場合は、司法書士への報酬を支払います。2018年1月に日本司法書士会連合会が実施したアンケートによると、平均額は6～8万円です。
測量費用
測量費用は不動産売却にあたり、土地の測量を行う場合に必要です。金額は、土地の大きさや隣接する土地の数などによって変動しますが、35～80万円が目安です。
解体費用
解体費用は、土地に建っている建物を解体してから売却する場合に発生します。
解体費用の相場は木造住宅で1坪あたり3～4万円、鉄骨造で1坪あたり5～6万円です。30坪の解体費用は木造住宅で90～120万円、150～180万円ほどが相場となります。
ハウスクリーニング費用
売却のためハウスクリーニングを実施した場合には、費用がかかります。家の広さによって費用は変わりますが、3～10万円ほどが目安です。
各種書類の発行費用
各種手続きのために書類を発行するときには手数料がかかります。1通300円前後ですが、書類の種類や自治体により金額は変わります。
必要書類は国税庁HP、手数料は各役所で確認してください。
相続した不動産を売却する際の節税方法5選
ここでは相続した不動産を売却する際の節税方法5選を解説します。
費用を削減したい人は、ぜひ参考にしてください。
3,000万円特別控除の活用
相続開始から3年10ヶ月以内に相続財産を売却する場合、譲渡所得から3,000万円を特別控除できます。この控除は相続財産全体に適用され、複数の相続人がいる場合は割合に応じて適応されます。
例えば、5,000万円の譲渡所得があった場合、特別控除を使えば課税対象額を2,000万円に抑えられます。ただし、この控除は一回限りの適用なので、タイミングを見極めて活用することが重要です。
相続時の評価額を取得費とする
相続した不動産の取得費は、取得時の価格ではなく、相続時の評価額を用いることができます。そのため、長期間保有した物件でも、相続時の高い評価額を基準にできるため、譲渡所得を低く抑えることが可能です。
例えば、50年前に1,000万円で購入した不動産が、相続時に5,000万円と評価された場合、5,000万円を取得費として計算できます。
居住用財産の特例の利用
相続した住宅に入居し、その後売却する場合、一定の条件を満たせば居住用財産の譲渡所得の特別控除（最大3,000万円）を利用できます。特例を使うには、相続後に実際にその住宅に住み、譲渡所得の金額が3,000万円以下であることなどが条件です。
また、相続した年の1月1日から譲渡した年の1月1日までの間に、住居に継続して居住していることが必要です。
引き継いだ住宅ローンの残債の控除
住宅ローンを相続人が引き継ぐ場合、その残債は相続財産から控除できます。例えば、相続した実家の評価額が5,000万円で、住宅ローンの残債が2,000万円ある場合、相続税の計算上は3,000万円として扱うことが可能です。
これにより、相続税の負担を軽減できます。ただし、引き継いだローンの返済は相続人の責任となるため、資金計画を慎重に検討する必要があるでしょう。
相続税の取得費加算の特例
相続した不動産に対して相続税が課税された場合、その相続税額を取得費に加算できます。これにより譲渡所得税を軽減できる可能性があります。
例えば、1億円の不動産に3,000万円の相続税を支払い、後に1億5,000万円で売却した場合、譲渡所得を5,000万円から2,000万円に減らせます。相続開始から3年10ヶ月以内の譲渡が条件です。
不動産売却なら「ベンハウス」がおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 資本金 | 5,000万円 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
不動産売却は信頼できる会社に依頼することが重要です。株式会社ベンハウスは横浜・川崎を中心に家づくりに取り組む会社です。
家づくりはもちろん、リフォームやアフターサービス、不動産相続といった不動産に関するすべてをサポートします。
ベンハウスには上級相続診断士を含め、相続診断士資格保有者が多数在籍しており、不動産相続について専門的なアドバイスをもらえます。相続不動産売却について不明な点があっても、「税務署や税理士は敷居が高い」と感じる方もいるでしょう。
ベンハウスでは電話・メールで無料相談もおこなっていますので、まずは相談してみてください。
まとめ
本記事では、相続した不動産を売却するための手続きや費用について解説しました。相続した不動産を売却せず放置しておくと、多くのデメリットがあります。
使用用途がない場合には、思い切って売却をしてみましょう。また、相続した不動産は3年以内に売却することがおすすめです。売却の際には、本記事で紹介した特例などをうまく活用してみてください。
本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
