「不動産を売却するけど、税金はどのくらいかかる？」
「不動産売却時に、できるだけ節税したい」
不動産を売却した時にはさまざまな税金が発生し、高額になることもあります。節税対策をすることで、税負担を減らせます。
逆に節税対策をしていないと、不動産売却で発生する税金で損をすることも。
本記事では、不動産売却時の節税対策を8つ解説します。不動産売却を控えている方、今後検討している方は参考にしてください。
不動産売却の節税対策とは
不動産売却時には、以下のタイミングで税金が発生します。
- 売買契約時の印紙税
- 引き渡し時に抵当権抹消の登録免許税
- 確定申告時に所得税・復興特別所得税
- 翌年に住民税
節税のためにはそれぞれのタイミングで、適切な対策を行う必要があります。
不動産売却の節税対策8選
不動産売却の節税対策8選は以下の通りです。
- 譲渡費用を計上する
- 取得費を計上する
- 特別控除を利用する
- 税率が下がったタイミングで売却する
- 住宅ローン控除と有利な方を利用する
- 相続した空き家を売却する場合の特例
- ふるさと納税を活用する
- 3,000万円特別控除を利用する
それぞれ以下で詳しく解説します。
節税対策1：譲渡費用を計上する
不動産売却における1つ目の節税対策は、譲渡費用をもれなく計上することです。
譲渡費用に計上できる項目は以下の通りです。
- 売却時の仲介手数料
- 売買契約書の印紙代
- 売却のために広告した場合の広告料
- 売却のために測量した測量費
- 売却のために鑑定をした場合の鑑定料
- 売却のために借家人を立ち退かせるために支払った立退料
- 買主の登記費用を負担した場合、その負担額
- 土地を売るためにその土地の上の建物を取り壊した場合、建物の取得費と取り壊し費用
- 売却のために建物を補修した場合の補修費
- 買主との交渉のために使った交通費・通信費
- 借地権を売るときに支払った名義書換料
項目が多くて大変ですが、ひとつでも多くの費用を計上することで、節税に繋がります。
節税対策2：取得費を計上する
不動産売却における2つ目の節税対策は、取得費を計上することです。取得費がわかる資料を探し、そこに加算できる費用を計上します。
取得費が明記された資料を探す
まずは取得費が明記された資料を探します。取得費は購入時の売買契約書に記載されていますが、購入してから時間が経過していると、見つからない場合もあります。
売買契約書がない場合は、以下の方法で取得費を確認・推測できます。
- 売買契約書の写しをもらう
- 通帳の出金履歴から推測する
- 住宅ローンの金銭消費賃貸契約書・抵当権設定額などから推測する（税務署へ要相談）
取得費に加算する
取得費がわかったら、加算できる費用をもれなく計上します。取得費に加算できる費用は以下の通りです。
- 取得時の仲介手数料
- 取得時の印紙代
- 取得時の登録免許税
- 取得時に司法書士へ支払った手数料
- 取得時の不動産取得税
- 取得時に支払った立退料・移転料
- 取得のための測量費
- 取得のための建物の取り壊し費用
- 購入時の整地・埋め立て・地盛りの費用・下水道・擁壁の設置費用
- リフォーム費用
譲渡費用と同様に項目は多いですが、ひとつでも多くの項目を計上することで、税負担を減らすことができます。
節税対策3：特別控除を利用する
不動産売却における3つ目の節税対策は、特別控除を利用することです。不動産売却で使える特別控除は以下の2つとなっています。
- 3,000万円特別控除
- 居住用財産の買い替え特例
3,000万円特別控除は、不動産を売却した翌年の確定申告で適用されます。一方で買い替え特例は売却した翌年ではなく、買い替えたマイホームを将来売却する時まで、課税が繰り延べられる制度です。
どちらも利用するには条件があります。詳細や最新情報は、国税庁HPで確認してください。
節税対策4：税率が下がったタイミングで売却する
不動産売却における4つ目の節税対策は、税率が下がったタイミングで売却することです。不動産の所有期間が5年または10年を超えると、税率が下がります。
- 短期譲渡所得税（所有期間が5年以下）：39.63％
- 長期譲渡所得税（所有期間が5年以上）：20.315％
さらに所有期間が10年を超えると軽減税率が適用されます。減税率は譲渡所得額6,000万円を基準に、税率が変わります。
- 譲渡所得が6,000万円以下の場合：14.21％
- 譲渡所得が6,000万円以上の場合：20.315％
以上のように、税率が下がるタイミングで売却するのも、有効な節税対策のひとつです。
節税対策5：住宅ローン控除と有利な方を利用する
不動産売却における5つ目の節税対策は、住宅ローン控除と比較して有利な方を利用することです。住宅ローン控除は最大13年間、控除が受けられるというものですが、前述した以下の特例と併用することはできません。
- 3,000万円特別控除
- 居住用財産の買い替え特例
どちらを利用した方が税負担が軽くなるかを計算し、有利な方を利用すると良いでしょう。
節税対策6：相続した空き家を売却する場合の特例
不動産売却における6つ目の節税対策は、相続した空き家を売却する場合です。相続した空き家を売却するときも、一定の条件を満たせば3,000万円特別控除を利用できます。
一定の条件とは
- 相続から譲渡までの間に事業や貸付、居住に使われていないこと
- 一定の耐震基準を満たすこと
- 相続してから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売却代金が1億円以下であること
- 他の特例や控除を受けていないこと
などです。条件について詳しくは国税庁HPで確認してください。
節税対策7：ふるさと納税を活用する
不動産売却における7つ目の節税対策は、ふるさと納税を活用することです。ふるさと納税は節税対策として有名ですが、不動産売却時においても税負担を減らせます。
注意したいのは、3,000万円特別控除や買い替え特例といった控除を利用する場合、ふるさと納税との併用はできません。ただし住宅ローン控除とは併用できますので、特例や控除を利用できないケースでは、ふるさと納税を活用すると節税につながります。
節税対策8：3,000万円特別控除を利用する
不動産売却における8つ目の節税対策は、3,000万円特別控除を利用することです。
3,000万円特別控除は、不動産売却時の控除のうちもっとも代表的な特例です。前述したように、住宅ローン控除との併用はできないため、有利な方を利用することが大切です。
また、場合によっては、以下の特別控除を利用できるケースもあります。
- 平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除
- 低未利用土地等の100万円特別控除
平成21年及び平成22年に取得した土地の1,000万円特別控除
平成21年に取得した土地を平成27年以降に、平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却した場合、1,000万円特別控除を利用できます。
相続や遺贈などで取得した場合は対象となりませんので、注意してください。
低未利用土地等の100万円特別控除
都市計画区域内にある低未利用土地を500万円以下で売却した場合に、100万円特別控除が適用されます。
適用条件としては、令和2年7月1日から令和4年12月31日までの期間に売却したこと、所有期間が5年を超えること、などがあります。
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| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 資本金 | 5,000万円 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
株式会社ベンハウスは1993年に設立し、横浜・川崎を中心に家づくりに取り組む会社です。地域に密着したサービスに定評があり、家づくりはもちろん不動産仲介もサポートします。
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まとめ
ここまで、不動産売却時の節税対策を解説してきました。不動産売却時の節税として、以下8つの対策があります。
- 譲渡費用を計上する
- 取得費を計上する
- 特別控除を利用する
- 税率が下がったタイミングで売却する
- 住宅ローン控除と有利な方を利用する
- 相続した空き家を売却する場合の特例
- ふるさと納税を活用する
- 3,000万円特別控除を利用する
不動産売却で節税するためには、費用をもれなく計上すること、控除や特例を利用することが大切です。控除・特例の適用には条件があるので、詳細や最新情報は国税庁HPで確認してください。
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本記事が少しでもあなたの助力になれば幸いです。
