「マイホームを売ったらどのくらい税金がかかるの？」
「3,000万円控除が適用される条件はある？」
「他にどんな控除が使えるのか知りたい」
不動産を売却するときには、控除や特例を知っておかないと損します。売却を検討している方の多くは、3,000万円控除や特例を耳にする機会が多いのではないでしょうか。
しかし、様々なケースがある不動産売却において、どのような控除や特例が使えるのかわからない方が多いはず。特に3,000万円控除はよく耳にしますが、自分の場合は適用されるのか、どのくらいお得になるのか、といったところまでわからない方がほとんどでしょう。
そこで本記事では、実際に不動産売却の際、どんな控除や特例が使えるのか、ケースごとに詳しく解説していきます。また、売却後の確定申告についても解説していますので、不動産売却に少しでも不安のある方は参考にしてください。
不動産売却の3,000万円控除とは
不動産売却の3,000万円控除とは、不動産を売却したときに出た利益（譲渡所得）のうち3,000万円までは税金がかからないというもので、もっとも代表的な控除です。
正式には『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例』といいます。
3,000万円控除を使うためにはさまざまな条件がありますが、条件さえ満たせば使わない手はありません。以下で、実際に3,000万円控除を使うとどのくらいお得になるのか、控除を使わない場合と比較してみます。
不動産売却の3,000万円控除を使うとどのくらいお得？
実際に不動産を売却して5,000万円の譲渡所得（利益）が出た場合、3,000万円控除を使うと約600万円お得になります。実際に比較する前に、譲渡所得税の計算方法と所有期間による税率について見てみましょう。
| 【譲渡所得税】 税額＝課税譲渡所得×税率 課税譲渡所得＝譲渡価格－（※取得費＋※譲渡費用）－特別控除（3,000万円控除など） ※取得費：土地購入代金、仲介手数料、登記費用、印紙税など ※譲渡費用：仲介手数料。印紙税、測量費用、取り壊し費用など |
| 【所有期間による税率の違い】 不動産を売却した年の1月1日時点での所有期間が5年を超えるかどうかによって、税率が変わります。 短期譲渡所得：所得税率30％（復興特別所得税0.63％）、住民税9％、合計39.63％ 長期譲渡所得：所得税率15％（復興特別所得税0.315％）、住民税率5％、合計20.315％ |
上記を踏まえ、3,000万円控除を使った場合と使わない場合の税金の差は以下の通りです。
| 【3,000万円控除を使わない場合】 5,000万円×20.315％＝約1,015万円 |
| 【3,000万円控除を使った場合】 5,000万円−3,000万（3,000万円の特別控除適用）＝課税譲渡所得2000万円 2,000万円×20.315％＝約406万円 |
不動産売却で得た利益（譲渡所得）が同じ5,000万円でも、3,000万円控除を使うことで約600万円の差が出ます。そのため、不動産売却を検討している方は、3,000万円控除を使うことをおすすめします。
不動産売却の3,000万円控除の適用条件
不動産売却の3,000万円控除の適用条件は以下の通りです。
（1）自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（注）住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
（2）売った年の前年および前々年にこの特例（「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。）またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
（3）売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
（4）売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
（5）災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
（6）売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。
特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
※（特定増改築等）住宅借入金等特別控除または認定住宅新築等特別税額控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
引用元：国税庁HP
まとめると、5つの条件があります。
- 条件1：居住している家屋や、家屋とともに敷地も譲渡すること
- 条件2：売却した年、前年および前々年に「3,000万円特別控除」「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除の特例」「マイホームの交換の特例」を受けていないこと
- 条件3：住まなくなった家屋や土地を売却するときは、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 条件4：家屋を取り壊した場合は、1年以内に敷地の譲渡契約を結び、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 条件5：売り手と買い手が夫婦や親子関係でないこと
以上の適用条件が当てはまっていれば、3,000万円控除を利用できます。
3,000万円控除を利用する場合の7つのケース
不動産売却で3,000万円控除を利用する場合の7つのケースについて紹介します。あなたの状況では、どのケースに当てはまるのか確認してください。
ひとつずつ解説します。
ケース１：土地だけ売却した場合
マイホームを取り壊したあとに土地だけを売却した場合でも、3,000万円控除を使えるケースがあります。
- マイホームを取り壊してから1年以内である
- 売却までの期間に土地を貸していない
マイホームを取り壊したあと、土地を使う予定がなければ早めに売却を検討しましょう。
ケース２：家を相続した場合
両親などから相続した家を売却するときも、3,000万円控除を使えます。
- 平成28年4月1日から令和5年12月31日までに売却した
- 昭和56年5月31日以前に建築された
相続した家も、利用予定がなければ早めの売却がおすすめです。
ケース３：自宅を賃貸した場合
自宅に住まなくなって第三者に賃貸していた場合でも、不動産売却の3,000万円控除が適用されます。
- 住まなくなってから3年目の年末までに売却する
今後住む予定がなければ、早めに売却を検討したほうがいいでしょう。
ケース４：単身赴任で居住していなかった場合
単身赴任などで名義人が居住していなかった場合であっても、不動産売却の3,000万円控除が使えます。
- 単身赴任などの事情が解消したときには一緒に生活すると認められる場合
単身赴任だけでなく、病気療養のために別居していたような場合でも、条件を満たせば適用されます。
ケース５：共有名義の場合
マイホームが共有名義の場合であっても、3,000万円控除が使えます。この場合、共有者一人につき3,000万円の控除が認められるので、手続きを忘れないようにしましょう。
ケース６：店舗併用住宅の場合
店舗併用住宅の場合も、3,000万円控除を利用できます。
- 居住のために使用していた部分のみに控除が認められる
居住のために使用していた部分の面積によって異なりますので、しっかり確認しましょう。
ケース７：土地と建物の所有者が異なる場合
妻が相続した土地に夫名義のマイホームを建てた場合など、土地と建物の所有者が異なる場合であっても、以下の条件に当てはまれば不動産売却の3,000万円控除が適用されます。
- 土地と建物を同時に売却した
- 土地と建物の所有者が親族関係で、生計を一にしている
- 一緒にその家に住んでいる
以上、不動産売却の3,000万円控除を利用できる7つのケースについて説明しました。詳細や最新情報が気になる方は国税庁HPで確認してください。
不動産売却の控除に必要な手続き
不動産売却の3,000万円控除を利用するためには、確定申告が必要です。確定申告は決められた期間に手続きする必要があるので、余裕をもって準備しておくことをおすすめします。
確定申告の時期や必要書類について説明します。
不動産売却後はいつ確定申告するのか
不動産売却後は、譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間に、確定申告をする必要があります。この期間を過ぎると3,000万円控除が受けられなくなり、損することになります。しっかり準備をして臨みましょう。
確定申告の必要書類
不動産売却の3,000万円控除を受けるために必要な書類はこちらです。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 戸籍（売買契約前日の住民票がマイホームの住所と異なる場合）
ほか最新情報は、国税庁HPで確認してください。
売却益が3,000万円以下の場合も確定申告が必要
売却益が3,000万円以下の場合でも確定申告が必要です。
不動産売却の3,000万円控除は「3,000万円まで自動的に非課税になる」という制度ではありません。3,000万円控除を利用して納税額がゼロになる場合でも、翌年に確定申告しましょう。
ただ場合によっては、3,000万円控除でなく住宅ローン控除を適用した方がお得な場合もあります。不明点がある場合は、住まい近くの税務署や税理士に問い合わせてみましょう。
知っておきたいその他の不動産売却控除は？
ここからは、3,000万控除以外で不動産売却の際に使える控除について解説します。使用できる控除は次の3つです。
それぞれ解説していきます。
軽減税率
所有期間が5年を超える不動産を売却した場合に適用される税率の軽減措置です。通常、譲渡所得に対する税率は所得税15%（+住民税5%）ですが、この特例を使うと所得税10%（+住民税4%）に軽減されます。
例えば、譲渡所得が1,000万円の場合、通常なら税金は200万円（1,000万円 × 20%）ですが、軽減税率を適用すると140万円（1,000万円 × 14%）になります。
軽減税率は3,000万円特別控除と併用可能です。ただし、使用には一定の要件（10年以上の居住や、やむを得ない事情での売却など）を満たす必要があります。
買い替えの特例
不動産を売却し、新たに居住用財産を購入する場合に、使用できる特例です。売却した不動産の譲渡価額以上で新しい住宅を購入する場合、今すぐに税金を払う必要がなくなり、後で支払えばよくなります。
例えば、4,000万円で売却した古い自宅（取得価格2,000万円）の代わりに、5,000万円の新居を購入する場合。通常なら2,000万円の譲渡所得に対して課税されますが、この特例を使うと課税が繰り延べられます。
つまり、古い家を売った時の税金は払わなくてもいいということです。ただし、支払いが先延ばしになるだけなので、いずれは税金を支払わなければなりません。
この特例の適用には、売却と購入の時期やなど条件があります。
相続した財産を譲渡した際の特例
相続した不動産を売却する際に使用できる特別控除制度です。相続開始から3年10ヶ月以内に売却することが条件で、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。
例えば、被相続人が住んでいた家（相続時評価額5,000万円）を6,000万円で売却した場合、通常なら1,000万円の譲渡所得に対して課税されますが、この特例を使うと課税対象額はゼロになります。
この特例は、相続した不要な物件売却を促進し、空き家問題の解決につなげることを目的としています。相続した不動産が複数ある場合でも、合計で3,000万円が控除の上限となります。
また、この特例を使用した場合、同じ物件に対して他の譲渡所得の特例を併用することはできません。
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| 項目 | 詳細 |
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まとめ
ここまで、不動産売却時の3,000万円特別控除について、ケースごとに詳しく解説してきました。
不動産売却時の3,000万円特別控除は正式には『居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例』といい、以下の条件を満たす場合に適用されます。
- 条件1：居住している家屋や、家屋とともに敷地も譲渡すること
- 条件2：売却した年、前年および前々年に「3,000万円特別控除」「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰り越し控除の特例」「マイホームの交換の特例」を受けていないこと
- 条件3：住まなくなった家屋や土地を売却するときは、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 条件4：家屋を取り壊した場合は、1年以内に敷地の譲渡契約を結び、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 条件5：売り手と買い手が夫婦や親子関係でないこと
また、不動産売却後は、譲渡した年の翌年2月16日から3月15日の間に、確定申告をする必要があります。確定申告に必要な書類は以下の3点です。
- 確定申告書
- 譲渡所得の内訳書
- 戸籍（売買契約前日の住民票がマイホームの住所と異なる場合）
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