「不動産売却をしたら確定申告って必要？」
「不動産売却の確定申告の流れを知りたい！」
不動産を売却した際には確定申告が必要です。とはいえ、全ての人に確定申告が必要なわけではありません。
確定申告を必ずしなければいけない人もいれば、申告義務はないが申告をすれば得をする人もいます。不動産売却で生じる税金は大きな金額になりやすいため、トラブルを避けるためにもしっかりと理解しておくことが重要です。
申告漏れがあった際には、追徴課税として「延滞税」や「無申告加算税」などが発生してしまいます。しかし、税金や確定申告には難しいイメージを抱えている方も少なくないはず。
そこで本記事では、不動産売却の確定申告について解説します。確定申告が必要な場合や申告の流れまで解説しているため、ぜひ参考にしてください。
以下のページでは横浜市内で不動産売却に強いおすすめ会社を紹介しています。横浜市で物件の売却を検討している方は以下のページをあわせてチェックしてみてください。
不動産を売却したら確定申告は必要？
まずは、不動産を売却した際にどんな人に確定申告が必要なのかみていきましょう。必要な人と不要な人を以下で詳しく解説しているため、あなたに確定申告が必要なのか確認してみてください。
確定申告が必要な人
まず、確定申告が必要な人は、不動産を売却して利益が出た人です。不動産売却によって発生した利益は『譲渡所得』と呼ばれ、課税の対象になります。
譲渡所得が発生した場合、確定申告は義務となり、利益額に応じた所得税と住民税を支払う必要があるため覚えておきましょう。また、譲渡所得に対する税金は『分離課税』といって給与所得などの所得とは区分して計算することになります。
通常の確定申告書とあわせて、分離課税用の確定申告書の作成も別途で行うため注意しましょう。
確定申告が不要な人
確定申告が不要な人は、不動産売却によって利益が発生しなかった人です。利益が発生しなかった場合とは、不動産を売却するときにかかる費用が、売却による収入金額を上回ったケースのことを指します。
まず、不動産売却による譲渡所得は、以下の式で計算するのが一般的です。
不動産売却による譲渡所得＝不動産売却による収入金額−（取得費＋譲渡費用）
取得費とは、売却した不動産の購入代金や支出した改良費・設備費などの合計のことです。譲渡費用は、仲介手数料や土地の測量費、土地を売却するための取り壊し費用などを指します。
取得費と譲渡費用の合計が売却による収入金額を上回った場合には、確定申告は必要ありません。しかし、マイホームの売却など一定の要件を満たしていれば、特例の適用を受けられる可能性があります。還付金が返ってくることもあるため、その際には確定申告をしましょう。
不動産売却の確定申告に使える特例
ここでは、不動産売却の確定申告に使える特例について解説します。特例を使うことで大幅な節税ができるため、事前にチェックしておくことが大切です。本記事では以下の2つの状況で使える特例を紹介します。
以下でそれぞれ詳しく解説するため、必ずチェックしておきましょう。
マイホームの売却で譲渡益がある場合
マイホームの売却で譲渡益がある場合には、以下の3つの特例が使えます。
- 3,000万円の特別控除の特例
- 軽減税率の特例
- 買換えの特例
3,000万円の特別控除の特例では、物件の所有年数に関係なく一定の条件を満たせば最高3,000万の控除を受けることが可能です。軽減税率の特例は、売却した年の1月1日現在でマイホームの所有年数が10年を超えていれば、軽減税率による税額の計算ができます。
3,000万円の特別控除と軽減税率の特例は併用できるため、うまく使えば大幅な節税が可能です。買換えの特例は、マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間で新居を買換え、一定の条件を満たせば適用されます。適用されれば譲渡益の課税を繰り延べることが可能です。
マイホームの売却で譲渡損失がある場合
マイホームの売却で譲渡損失がある場合には、以下の2つの特例が使えます。
- 新たにマイホームを買い換える場合の特例
- 新たにマイホームを買い換えない場合の特例
マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間で新居を買い換える場合、一定の条件を満たせば特例が適用されます。特例が適用されれば、売ったマイホームの譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除が可能です。
マイホームを買い換えない場合には、一定の条件を満たせば譲渡損失の金額について損益通算及び繰越控除ができます。状況に合わせて、特例をうまく活用してみましょう。
不動産売却の確定申告の流れ
いよいよ、不動産売却の確定申告の流れを解説します。おおまかな流れは以下の通りです。
それぞれの工程について詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。
取得費・譲渡費用を計算する
まずは、取得費や譲渡費用を計算します。取得費に含まれるのは、売却した不動産の購入代金や購入手数料、印紙税、測量費などです。譲渡費用は、不動産売却にかかった仲介手数料や売主が負担した印紙税、違約金などが含まれます。
また、売却した不動産が建物の場合は取得日からの減価償却費の計算も必要です。減価償却費は以下の式で計算されます。
減価償却費＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数＝減価償却費相当額（取得価額の95％上限）
課税譲渡所得を計算するために、取得費・譲渡費用・減価償却費を計算しておきましょう。また、この時点で特例が適用できるか調べておくと、課税譲渡所得の計算がスムーズにできます。
課税譲渡所得を計算する
次に、課税譲渡所得を計算します。不動産の譲渡価格や取得費・譲渡費用・特例などがすべて出揃ったら、以下の式を使って実際に譲渡所得金額を計算してみましょう。
不動産売却による譲渡所得＝不動産売却による収入金額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額
譲渡所得金額が出たら、税率をかけて税額を計算します。税率は不動産の所有年数によって変動するため注意が必要です。
不動産の所有年数が5年以内の場合は短期譲渡所得に区分されるため、税率は所得税が30％、住民税が9％になります。所有年数が5年を超える場合は長期譲渡所得に区分され、税率は所得税が15％、住民税が5％の合計20％です。
確定申告をする
最後に、確定申告をします。譲渡所得と納税額の計算が終わったら、総合課税及び申告分離課税の確定申告書を準備して税務署への申告を行いましょう。
確定申告をする際には以下の4つの書類が必要になります。
- 譲渡所得の内訳書
- 不動産売却や特例に関係する書類
- 確定申告書第三表（分離課税用）
- 確定申告書第一表及び第二表
確定申告書の提出先は、納税地の税務署です。期限は原則、2月16日から3月15日までですが、その年によって少し前後します。事前に確認して、時間にゆとりを持って申告するようにしましょう。
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引用元：SUUMO
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まとめ
本記事では、不動産売却の確定申告が必要な場合や申告の流れまで解説しました。基本的に不動産売却をした際には、利益が出なくても特例によって還付金が返ってくることがあるため、確定申告をすることがおすすめです。
確定申告をする際には、本記事で解説した内容を参考にして取り組んでみてください。また、申告漏れなどがあった際には、本来かかるはずでなかった費用がかかってしまうため注意が必要です。
確定申告をしっかりと行い、節税をしながら不動産売却を良いカタチで終わらせられるようにしましょう。本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
