「不動産を売却したらどんな税金がかかるの？」
「不動産の売却には特例が使えるって本当？」
不動産を売却した際には売却額がそのまま手に入るわけではなく、税金がかかることが一般的です。売却時にかかる税金は意外と大きな出費になるため、知らないでいると後で想定外の出費に悩まされてしまいます。
せっかく売却ができたのに、その後の税金問題に悩みたくはないはず。とはいっても、税金というと難しいイメージを持っている方も多く、一から学び直すのは気が進まないでしょう。
そこで本記事では、不動産売却でかかる4つの税金についてわかりやすく解説します。あわせて、不動産売却の税金における注意点や売却時の特例についても解説しているため、ぜひ参考にしてください。
また以下の記事では不動産売却の基礎知識に関して解説しています。税金以外にも流れやメリット、手続きなど網羅的に理解したい人は、以下の記事も合わせてチェックしてみてください。
不動産売却でかかる4つの税金
さっそく、不動産売却でかかる税金についてみていきましょう。不動産を売却したら一般的に以下の4つの税金がかかります。
それぞれ以下で詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。
印紙税
1つ目にかかる税金は、印紙税です。印紙税とは、不動産の売買契約書をはじめとした課税文書と呼ばれる特定の書面にかかる税金であり、売買契約を締結した日に支払います。
売買契約書に収入印紙を貼付し、消印することで支払いが可能です。金額は書面に記載された契約金額によって変動します。
2024年3月末までは不動産売買契約や建築請負契約などは、特例として軽減税率が適用されます。印紙税の金額については以下の表にまとめたので、参考にしてください。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1000万円を超え5000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5000万円を超え1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
譲渡所得税
2つ目にかかる税金は、譲渡所得税です。譲渡所得税とは、不動産を売却して利益が発生した場合のみに支払う税金であり、翌年の確定申告受付期間に支払います。
仮に売却価格が購入価格より安いなど、売却して損をしてしまった場合には払う必要がないため覚えておきましょう。譲渡所得税は、確定申告で譲渡所得を申告することで支払いが可能です。
また、利益が発生していても特例によって特別控除を利用できる場合には、税金がかからない可能性もあります。特例については本記事でも詳しく解説しているため、チェックしておいてください。
不動産売却の所得税に関してより詳しく知りたい方は、以下の記事でより詳細に解説していますので、気になる方は以下の記事もチェックしてみてください。
住民税
3つ目にかかる税金は、住民税です。住民税も譲渡所得と同様に、不動産を売却して利益が発生した場合のみに支払う税金になります。会社員などの給与所得者は、翌年6月以降の住民税の支払い時期に給料から徴収されます。
個人事業主など普通徴収の場合は、6月に届く納付書を使用して年4回に分けて支払うのが一般的です。また、自治体によっては一括で支払うことで割引されることもあるため、状況に合わせて使い分けてみましょう。
住民税に関してより詳しく知りたい方は、以下の記事でより詳細に解説しています。より詳しく知りたい人は、以下の記事も合わせてチェックしてみてください。
登録免許税
4つ目にかかる税金は、登録免許税です。登録免許税は、不動産や会社などの登記をする際にかかる税金であり、登記をしたタイミングで支払います。
不動産売却では、住宅ローンを完済しておらず抵当権が設定されている場合、抵当権を外すための『抵当権抹消登記』が必要です。また、売買時に登記簿に登録されている住所が古い際には『住所変更登記』が必要なケースもあります。
『抵当権抹消登記』と『住所変更登記』は、司法書士へ依頼するのが一般的です。
不動産売却の税金における2つの注意点
続いて、不動産売却の税金における注意点を解説します。気をつけるべきポイントは以下の2つです。
それぞれ以下で詳しく解説するため、必ずチェックしておきましょう。
譲渡所得の税率は所有年数で変わる
1つ目の注意点は、譲渡所得の税率は所有年数で変わることです。譲渡所得にかかる税率は、売却予定の不動産の所有年数によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」に大別されます。
所有年数が5年以内の場合は短期譲渡所得に区分され、税率が39.63％になります。5年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は20.315％です。
不動産の所有年数によって税率が2倍近く変わってくるため、状況に合わせて売却のタイミングを考えてみましょう。
確定申告を忘れない
2つ目の注意点は、確定申告を忘れないことです。不動産売却によって生じた譲渡所得税や住民税は、他の所得と分けて課税される『分離課税』になります。
そのため、給与所得者でも不動産売却によって利益が発生した場合には、年末調整とは別に確定申告をしなければなりません。また、不動産売却によって損失が発生した場合も、確定申告をすることで特例が適用されるメリットが得られる場合もあります。
所得税の還付金を受けられる可能性があるため、不動産を売却した際には確定申告をするようにしましょう。
以下の記事では不動産売却の確定申告についてより詳しく解説しています。もっと詳しく知りたい人は以下の記事も合わせてチェックしてみてください。
不動産の売却には4つの特例を活用しよう
ここでは、不動産の売却に使える特例について解説します。今回紹介するのは以下の4つの特例です。
特例が適用されれば税金は大幅に節約できます。必ずチェックしておきましょう。
居住用財産の3,000万円特別控除
1つ目の特例は、居住用財産の3,000万円特別控除です。実際に住んでいるマイホームを売却した際に、売却で得た利益から最大3,000万円の控除を受けられる制度になります。
3,000万円の控除によって大幅な節税が可能なため、マイホームを売却する際には活用するようにしましょう。しかし、売却後に新居を購入しようとしても住宅ローン控除と併用ができなかったり、相続したマイホームは特例の対象外になります。
他にも、所有者が住んでいた住宅でも住まなくなって一定期間が経過すると適用されないこともあるため注意しましょう。
また以下の記事では不動産売却の控除についてより詳細に解説しています。詳しく知りたい方は、以下の記事も合わせてチェックしてみてください。
居住用財産売却の軽減税率の特例
2つ目の特例は、居住用財産売却の軽減税率の特例です。マイホームを売却した際に所有年数が10年を超えていた場合、長期譲渡所得の税率をさらに低くできる制度になります。
上記でも解説したように、長期譲渡所得の税率は20.315％です。しかし、軽減税率の特例が適用されると、課税譲渡所得のうち6,000万円までは税率を14.21％まで下げられます。
また、軽減税率の特例は3,000万円特別控除との併用が可能です。マイホームの所有年数が売却した年の1月1日で10年を超えている場合には、軽減税率の特例を活用しましょう。
居住用財産の買換え特例
3つ目の特例は、居住用財産の買換え特例です。所有期間と居住期間が売却した年の1月1日で10年を超えているマイホームを売却し、買い換える場合に使用できる特例になります。
マイホームの譲渡価額よりも高い物件に買い換えをする際に、売却で得た利益に対する税金の納税を将来に繰り延べることが可能です。他の特例との併用はできませんが、買換え特例なら課税譲渡所得が3,000万円を超えた場合でも税負担を軽減できます。
買換え特例は2023年12月31日までにマイホームを売却した場合にしか利用できないため注意しましょう。
空き家に係る譲渡所得の特別控除
4つ目の特例は、空き家に係る譲渡所得の特別控除です。相続した空き家を売却する場合には、家屋の取り壊しまたは、耐震リフォーム後に売却すれば3,000万円の特別控除を受けられます。
居住用財産の3,000万円特別控除は相続したマイホームは対象外のため、マイホームを相続した方は必見の特例です。しかし、空き家の特別控除は適用条件が複雑になっており、わからない場合には税理士に頼るようにしましょう。
買換え特例と同様に、2023年12月31日までにマイホームを売却した場合にしか利用できないため注意してください。
不動産売却の相続税に関してより詳しく知りたい方は、以下の記事でより詳細に解説しています。詳しく気になる方は、以下の記事も合わせてチェックしてみてください。
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口コミ
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引用元：SUUMO
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まとめ
本記事では、不動産売却でかかる税金やその注意点、売却時の特例について解説しました。不動産売却にかかる税金についてしっかりと理解しておくことで、あとで想定外のトラブルが起こることを防げます。
また、本記事で解説した注意点や特例を事前に知っておけば、大幅な節税につながることもあります。莫大なお金が動く不動産売却だからこそ、必要な知識を身につけておきましょう。
本記事があなたのお役に立てることを願っております。
