「不動産を売却するには何から始めればいい？」
「不動産を売却するまでの流れは？」
不動産売却を検討している方の中には、今回が初めてという方も多いことでしょう。
不動産売買は、大きなお金が動くうえに複数の段階を踏む必要があるため、あらかじめ流れを把握しておくことが大切です。しかし、初めて不動産売却をする方は、何から始めたらいいのかも分からずに、戸惑っていることでしょう。
行き当たりばったりで売却をスタートしても、無駄な手間がかかってしまうこともあります。
そこで今回は、不動産売却の流れを8STEPに分けて解説します。売却を依頼する不動産会社を選ぶポイントも合わせて解説するため、参考にしてください。
また以下の記事では不動産売却に関して網羅的に解説しています。これから不動産売却を検討している方で初めての方は、以下の記事も合わせてチェックしてみてください。
不動産売却の3つの方法
不動産売却には、3つの方法があります。
ここでは、3つの方法やメリット・デメリットを踏まえて解説するので、ぜひ参考にしてください。不動産売却を検討している人は、どの方法を選択するか決めておきましょう。
仲介
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 専門家のサポートが得られる | 仲介手数料がかかる |
| 広告や価格設定、交渉を任せられる | 売却までに時間がかかる場合がある |
| 幅広いネットワークを活用できる | 業者の力量によってサービスの質に差がある |
仲介とは、不動産会社に依頼して買い手を探して貰う方法です。
不動産会社は、売却に関する一連の業務を売主に代わって代行します。専門知識と経験を持つ不動産会社のサポートを受けられるため、スムーズな取引が期待できるでしょう。
また、幅広いネットワークを活用して、より多くの購入希望者にアプローチできるメリットがあります。しかし、成約時には仲介手数料(売却価格の3％＋6万円、消費税別)が必要です。
売主にとっては手間が少なく安心できる方法ですが、手数料がかかることが欠点になります。
直接買取
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 迅速な売却が可能 確実に売却できる | 通常、市場価格よりも安く買い取られる 業者によって買取価格に差がある |
| 物件の状態が悪くても売れる可能性が高い | 最高値で売却する機会を逃す可能性がある |
直接買取とは、不動産を仲介業者が直接買い取る方法です。
直接買取では、業者が物件を査定し、その場で買取価格を提示します。売主は提示された価格に納得すれば、すぐに売却が決まります。
迅速な現金化ができ、確実に売却できるため、急ぎの売却や相続した不動産の処分などに適しています。また、物件の状態が良くない場合でも買取してもらえる可能性が高いことが特徴です。
しかし、業者は転売して利益を見込んで買い取るため、通常の売却方法よりも安い価格になる傾向があります。直接買取では、複数の業者から見積もりを出し、比較することが重要です。
個人売買
| メリット | デメリット |
|---|---|
| 仲介手数料がかからない | すべての作業を自分で行う必要がある |
| 直接交渉ができる | 時間と労力がかかる |
| 柔軟な取引条件を設定できる | 法的知識が必要 |
個人売買とは、売り主が仲介業者を介さずに買い主を探して不動産の売却をする方法です。
仲介手数料がかからないため、売り主にとっては売却利益を最大化できるメリットがあります。また、売主の希望や条件を直接買主に伝えやすいので、柔軟な取引が可能です。
しかし、物件の適正価格の設定や価格交渉、契約書の作成といった、すべての作業を自分で行う必要があります。また、トラブルが発生した際の対応も自己責任となるため、不動産取引の知識と経験が必要です。
個人間の取引であるため、詐欺などのリスクにも注意しましょう。
失敗しない不動産売却には仲介がおすすめ
失敗しない不動産売買には、仲介がおすすめです。買取や個人取引と比較して、仲介には次のようなメリットがあります。
- 適正価格での売却ができる
- 幅広いネットワークで買取希望者を探せる
- 法的手続きを全て任せられる
- トラブル対応をしてもらえる
- 時間と労力の節約ができる
確かに仲介手数料はかかりますが、上記のメリットを考慮すると、安全で確実な取引を実現するためには十分な価値があると言えます。特に不動産取引の経験が少ない方は、仲介を利用することで失敗のリスクを最小限に抑えることができるでしょう。
そのため、失敗しない不動産売買を目指すなら、買取や個人取引よりも仲介を選択することがおすすめです。
不動産を売却する8STEP
さっそく、不動産を売却する流れを下記の8STEPで解説していきます。
- STEP1：売却価格の相場を調べる
- STEP2：査定を依頼する
- STEP3：媒介契約の締結
- STEP4：売却活動の開始
- STEP5：購入希望者との条件交渉
- STEP6：売買契約の締結
- STEP7：決済・引渡し
- STEP8：確定申告
初めて不動産売却をする方は、上記の流れに沿って進めれば安心です。
STEP1：売却価格の相場を調べる
はじめに、売却価格の相場を調べましょう。
不動産会社が提示する査定額は必ずしも正しい価格とは限りません。
もし相場を調べずに査定を依頼してしまうと、一般的な売却価格より安い査定結果を受けても、気付かずにそのまま売却してしまう恐れがあります。
そのため、不動産取引情報提供サイト『レインズ』などで、あなたと同じエリアで過去似たような物件がいくらで売れているのか確認し、売却相場を調べておきましょう。
事前に売却相場を調べておくことで、不動産会社が提示した査定額の正確性を判断できます。
STEP2：査定を依頼する
売却価格の相場を調べたら、さっそく不動産会社へ物件の査定を依頼しましょう。
査定とは、あなたの物件がいくらで売却できるか、目安を立てるものです。
査定には下記の2種類があります。
- 机上査定
- 訪問査定
机上査定は、実際の物件を見ずに、不動産の概要や近隣の売買事例などをもとに査定額を算出する方法です。
訪問査定は、実際に担当者が現地まで訪れて不動産の状態や周辺の環境などを細部まで確認する方法となっており、机上査定よりも精度が高くなっています。
査定額は不動産会社によって異なるため、より正確な査定をしてもらうためにも、複数の不動産会社へ依頼しましょう。
STEP3：媒介契約の締結
査定結果をもとに不動産会社を比較・検討したら、その中から信頼できる不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約とは、不動産会社へ正式に不動産売却の仲介を依頼する契約です。
媒介契約には下記の3種類があり、それぞれ特徴が異なるため、目的や計画に応じて最適な契約を選びましょう。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との媒介契約 | 複数社と可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自分で探した買主との取引 | 〇 | 〇 | ✖ |
| 契約期限 | 自由に決定 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| レインズへの登録 | 任意 | 義務あり | 義務あり |
| 業務状況の報告 | 任意 | 2週間に1回 | 1週間に1回 |
一般媒介契約は、複数の会社に仲介を依頼でき、自分で買主を見つけてきた場合でも売却できる契約となります。
専任媒介契約は1社のみに仲介を任せる契約となっており、自分で探した買主との取引も可能です。
専属専任媒介契約は1社のみに仲介を任せられ、加えて自分で探した買主との取引も禁止されています。
専任媒介や専属専任媒介は、同時に複数社と媒介契約を結べない一方で、優先的に売却してくれたり、高い頻度で活動報告をしてくれたりとメリットもあるでしょう。
STEP4：売却活動の開始
不動産会社と媒介契約を結んだら、いよいよ不動産の売却活動を開始します。
不動産の広告や売り込みは、基本的に不動産会社の営業担当者に一任しますが、売主が何もしないという訳ではありません。
売却活動中は、購入を検討している人が物件の見学にくるため、売主は内覧の準備と立ち合いをする必要があります。
内覧時には、事前に掃除や整理整頓などの準備をしておき、あなたの物件が少しでも魅力的に見えるようアピールしましょう。
自力での清掃が困難な場合は、不動産会社へハウスクリーニングを依頼するのも1つの手です。
STEP5：購入希望者との条件交渉
購入希望者が現れたら、不動産会社の担当者を通じて条件交渉を行います。
購入希望者からの希望条件として、売買価格や支払い条件・引き渡しの希望日などが提示されるため検討しましょう。
もちろん、購入希望者の条件を全て飲む必要はないため、あらためてお互いが納得する条件を擦り合わせてください。
売買価格は、購入希望者側から値下げ交渉をされることも多いため、事前に不動産会社との間で「この金額以下には値下げしない」という価格を決めておくことをおすすめします。
STEP6：売買契約の締結
売主と買主のお互いが納得できる条件で話がまとまったら、売買契約を締結します。
売買契約書は売主・買主が合意した内容をもとに、不動産会社が作成していきますが、不備がないか自分でも念入りに確認しましょう。
売買契約が一度完了してから不備が見つかり、契約をキャンセルしたくても、違約金が発生してしまうため注意してください。
また、売買契約書を結ぶ際に、仲介手数料の半額を支払う必要があるため準備しておきましょう。
STEP7：決済・引渡し
売買契約を結び代金の決済が終わったら、物件の引き渡しを行います。
売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合、金融機関の抵当権が設定されていたら抵当権を抹消する手続きも必要です。
手続きには時間がかかるため、事前に金融機関へ確認しておきましょう。
また、決済日の最後に、不動産会社に仲介手数料の残り半額を支払います。
STEP8：確定申告
不動産売却によって利益が生じた際は、翌年の2〜3月に確定申告をする必要があります。
不動産売却によって生じた利益を『譲渡所得』といい、購入価格より売却価格の方が高かった場合は、利益に対して譲渡所得税を納めます。
ただし、居住用不動産においては下記のような特例の場合、税金の負担を軽減可能です。
- 3000万円の特別控除の特例
- 所有期間が10年を超えている場合
譲渡所得の確定申告を行う際は、特例の要件を満たしているか、あらかじめチェックしておくとよいでしょう。
不動産会社を選ぶポイント
ここからは、不動産会社を選ぶポイントとして下記3つを解説します。
- 売却実績
- 担当者の信頼度
- 免許番号
上記のポイントを参考に、信頼できる不動産会社を選んでください。
売却実績
不動産売却を依頼する際は、売却実績が豊富な会社を選びましょう。
売却実績が豊富な会社は、それだけノウハウや過去の取引データが蓄積されているため、より精度の高い売却価格を導き出してくれます。
また、売却実績を確認する際は戸建てやマンションといった、どの物件の実績が豊富かも同時に確認しましょう。
なぜなら、不動産会社によって得意とする物件には違いがあるからです。
そのため、自分の売却したい物件と不動産会社の得意とする物件がマッチしているところへ依頼してください。
上記のことから、自分の売却したい物件と類似した売却実績がある不動産会社ならば、適切な売却をしてくれるでしょう。
担当者の信頼度
不動産会社を選ぶ際は、担当者の信頼度も重要な指針です。
同じ不動産会社であっても複数の営業担当者がいるため、実際に担当する人によって売却結果は左右されます。
そのため、経験が豊富で親身になってくれる担当者を選べるかが、売却活動のカギを握るといっても過言ではありません。
具体的には「質問に対して親身に答えてくれる」「要望に対するレスポンスが早い」「売主の利益になるよう動いてくれる」ような、担当者が理想的です。
担当者とよくコミュニケーションをとり、あなたの物件を信頼して任せられるかを判断しましょう。
免許番号
より経験を積んだ不動産会社へ依頼するには、免許番号を確認してください。
不動産売買の仲介を行うには、下記のような宅地建物取引業の免許が必要となります。
- 国土交通大臣面鏡（1）第〇〇〇号
- 神奈川県知事免許（3）第〇〇〇号
前提として、HPなどで上記の免許が確認できない店舗は違法業者となるため依頼してはいけません。
（）内の数字は免許の更新回数を表しており、免許は5年に1回更新されます。
そのため、（）内の数字が高い会社ほど営業実績が長く、経験を積んでいる不動産会社といえるでしょう。
経験を積んでいる不動産会社ほど、ノウハウが確立されているため高い売却率が期待できます。
不動産売却を依頼するなら『ベンハウス』がおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 営業時間 | 9:30～21:00 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
ベンハウスは、30年もの長きにわたり横浜市で不動産売却業を営んでいる歴史のある会社です。
地域密着型の強みを生かし、横浜市内で高い売却率を誇ります。
スタッフの中には、宅建士や土地建物に関する資格を有している方が多くいるため、不動産売却のスペシャリストがあなたの売却をサポートしてくれるでしょう。
他社ではなかなか売却できなかった方でも、ベンハウスへ依頼して売却を成功させている事例が数多くあります。
ベンハウスなら、あなたの不動産を的確かつ迅速に売却してくれることでしょう。
まとめ
今回は、不動産を売却する流れを下記の8STEPで解説しました。
- STEP1：売却価格の相場を調べる
- STEP2：査定を依頼する
- STEP3：媒介契約の締結
- STEP4：売却活動の開始
- STEP5：購入希望者との条件交渉
- STEP6：売買契約の締結
- STEP7：決済・引渡し
- STEP8：確定申告
上記の流れに沿ってスムーズに売却できれば、6ヵ月程度で売却可能です。
しかし、不動産売却には専門用語や特殊な手続きが多いため、混乱することなく売却を進めていくためにも、信頼できる不動産会社へ依頼しましょう。
売却実績が豊富でノウハウを蓄積している不動産会社へ依頼することで、よりスムーズな売却が可能となります。
