「不動産を売却したいけどよく分からない…」
「不動産を売却する際は何に注意すればいいの？」
不動産売却を検討している方の中には、上記のような疑問を抱いている方も多いことでしょう。
特に初めて不動産を売却される方にとっては、大きな金額が動くこともあり、失敗したくない気持ちが大きいはず。
確かに不動産売却は、事前の準備なしに行ってしまったら、希望していたような売却が行えずに後悔してしまうこともあります。
しかし、ポイントを押さえておくだけで、初めての方でもスムーズに売却できるでしょう。
そこで今回は、不動産売却における注意点を解説します。
売却前・売却中・売却後の流れに沿って解説するため、不動産を売却する際の参考としてください。
また以下の記事では不動産売却における基礎知識を網羅的に解説しています。初めて不動産売却をする方は、以下の記事も合わせてチェックしておきましょう。
2つの売却方法から自分に合った方法を選ぶ
まずはじめに、不動産を売却する際は下記2つの売却方法から自分に合った方法を選びましょう。
- 仲介
- 買取
上記の方法には、それぞれ異なるメリット・デメリットがあるため、自分の目的に合った方法を選ぶ必要があります。
売却方法を選ぶ段階で、不適切な方を選んでしまうと納得のいく売却は行えません。
そのため、これから解説する内容を踏まえて自分に適した方法を見つけてみましょう。
仲介
仲介とは、不動産会社が買主を探し、売主と買主の仲介役となって不動産を取引する方法です。
不動産会社が仲介役となって販売活動を行ってくれるため、広範囲にあなたの物件を宣伝でき、より高値で買い取ってくれる人と出会うチャンスが増えるでしょう。
しかし一方で、不動産会社へ仲介業務に対する報酬として、仲介手数料の支払いが発生してしまいます。
また、売却までに買主探しや買主が住宅ローンを組むための審査・契約など、さまざまな手続きを経る必要があるため、ある程度の時間を要します。
そのため、売却までの期間に余裕があり、できるだけ高値で売却したい方におすすめの方法です。
買取
買取とは、不動産会社が直接不動産を買い取る方法です。
不動産業者が買取査定価格を算出し、売主がその価格に応じれば即契約できるため、数日から数週間で売却が完了します。
また、基本的には売買契約が解除される可能がないため、確実に売却できるでしょう。
しかし、買取の場合、不動産会社が自社の利益を出せるよう、買取価格を相場の6割から8割程度に設定するケースがあります。
そのため、仲介よりも売却価格が安くなることが多いです。
買取は、売却までの期間に余裕がなく、できるだけ早く売却したい方におすすめの方法となります。
【売却前】不動産を売却する4つの注意点
ここからは、不動産売却前の準備段階で注意する下記4つの点を解説します。
- 事前に売却相場を調べておく
- 査定は複数社に依頼する
- 売却にかかる費用を把握しておく
- 売却スケジュールをタイトに設けない
事前準備を怠ると、後でトラブルになる可能性があるため、これから解説する内容を確実に押さえておきましょう。
事前に売却相場を調べておく
不動産売却する際は、事前に売却相場を調べておきましょう。
不動産会社が提示する査定額は必ずしも正しい価格とは限らないからです。
もし相場を調べずに査定を依頼してしまうと、一般的な売却価格より安い査定結果を受けたとしても、気付かずにそのまま売却してしまうでしょう。
上記の場合、後になって「もっと高く売れたのに…」と後悔する原因となります。
そのため、不動産取引情報提供サイト『レインズ』などで、あなたと同じエリアで過去似たような物件がいくらで売れているのか確認し、売却相場を調べておきましょう。
事前に売却相場を調べておくことで、不動産会社が提示した査定額の正確性を判断できます。
査定は複数社に依頼する
不動産を査定してもらう際は、必ず複数社に依頼しましょう。
1社だけの査定で依頼する会社を決めてしまうと、その会社の査定額の信憑性やサービスの質が判断できません。
一方、複数社に査定依頼することで、査定額やサービスの質・提案内容を比較してから依頼する会社を選べます。
そのため、より自分に適した不動産会社へ売却の依頼ができるでしょう。
不動産会社を比較する際は、最低3社に査定依頼するのが確実です。
売却にかかる費用を把握しておく
売却にかかる費用を事前に確認しておきましょう。
不動産を売却する際には手数料や税金などさまざまな費用がかかるため、売却価格がそのまま利益になるわけではありません。
一般的には、売却価格の4～6％程度の費用がかかると言われています。
具体的な費用は、下記のとおりです。
- 仲介手数料
- 印紙税
- 抵当権抹消費用
- 譲渡所得税・住民税・復興特別所得税
- 書類の発行費用 など
上記以外にも、物件の状況に応じて費用が発生する場合もあるため、事前に不動産会社へ確認しておきましょう。
売却スケジュールをタイトに設けない
不動産売却する際は、スケジュールをタイトに設けないよう注意しましょう。
売却までに設けている期日が短いと、焦って大幅な値下げをしてしまったり、無茶な値引き交渉も受けざるを得なくなってしまいます。
一方、売却スケジュールに余裕があれば、高額で購入してくれる人を待つ時間や、交渉する時間が取れるでしょう。
不動産の売却には、おおよそ3ヶ月〜6ヶ月程度かかると言われているため、納得できる売却を行うためにも半年程度の余裕を持たせてください。
【売却中】不動産を売却する5つの注意点
事前準備が整ったら、いよいよ不動産会社へ依頼をして売却を進めていきましょう。
ここからは、不動産売却中の注意点として下記5つの点を解説します。
- 媒介契約について理解する
- 内覧前に準備をしておく
- むやみにリフォームしない
- 囲い込みに注意しておく
- 売買契約書の確認を怠らない
売却中も上記の点に注意しながら、進めていきましょう。
媒介契約について理解する
仲介を依頼する際に不動産会社との間に結ぶ、媒介契約について理解しておきましょう。
媒介契約には下記の3種類があり、それぞれ特徴が異なるため、目的や計画に応じて最適な契約を選ぶことが重要です。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任媒介契約 | |
|---|---|---|---|
| 複数社との媒介契約 | 複数社と可能 | 1社のみ | 1社のみ |
| 自分で探した買主との取引 | 〇 | 〇 | ✖ |
| 契約期限 | 自由に決定 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 |
| レインズへの登録 | 任意 | 義務あり | 義務あり |
| 業務状況の報告 | 任意 | 2週間に1回 | 1週間に1回 |
一般媒介契約は、複数の会社に仲介を依頼でき、自分で買主を見つけてきた場合でも売却できる契約となります。
専任媒介契約は1社のみに仲介を任せる契約となっており、自分で探した買主との取引も可能です。
専属専任媒介契約は1社のみに仲介を任せられ、加えて自分で探した買主との取引も禁止されています。
専任媒介や専属専任媒介は、同時に複数社と媒介契約を結べない一方で、優先的に売却してくれたり、高い頻度で活動報告をしてくれたりとメリットもあるでしょう。
内覧前に準備をしておく
内覧時には、事前に掃除や整理整頓などの準備をしておきましょう。
内覧時に悪い印象を与えてしまうと、当たり前ですが売却にはつながりません。
そのため、最低でもキレイに片付けて掃除をしておき、あなたの物件が少しでも魅力的に見えるようアピールしましょう。
中でも、内覧者がまっさきに目にする玄関や、汚れが目立ちやすい浴槽やキッチン・トイレなどの水回りは重要です。
自力での清掃が困難な場合は、不動産会社へハウスクリーニングを依頼するのもいいでしょう。
むやみにリフォームしない
少しでも高く売却しようとして、むやみにリフォームしてはいけません。
なぜならリフォームしたからといって、リフォーム代金以上に売却価格を上げられる保証がないからです。
また、購入希望者の中にはリノベーションを前提に来る方もいるため、せっかくリフォームをしても、購入後に撤去される場合もあります。
そのため、リフォームを検討している方は、一度不動産会社へ相談してから決めましょう。
囲い込みに注意しておく
売却時には、不動産会社へ囲い込まれていないか注意しておきましょう。
囲い込みとは、不動産会社が売主から依頼された物件を、意図的に市場へ紹介しない行為を指します。
不動産会社からすると、他の会社を通さずに買主を自分で見つけることができ、売主と買主の両方から仲介手数料を得られるため利益が2倍になる点でメリットです。
しかし、売主からすると買主を見つけるチャンスが限定されてしまうため、売却において大きなデメリットとなるでしょう。
最悪の場合、なかなか買い手が見つからないだけでなく、売却価格を値下げされる可能性もあります。
そのため、囲い込みにあわないためにも、不動産会社から『登録証明書』を受け取り、物件がレインズに登録されているか確認しましょう。
あなたの物件が「公開中」となっていれば、安心です。
売買契約書の確認を怠らない
買主との売買契約の際は、契約書の内容をしっかりと確認しましょう。
契約書の内容に誤りがあると、後のトラブルに発展してしまう場合もあります。
また、買主との条件交渉時に決まった内容が記載されていなければ、仮に裁判等の争いに発展してしまった際に立証できなくなってしまうでしょう。
そのため、契約書に印鑑を押す前に、間違いがないか隅々まで確認してください。
売買契約書に印鑑を押してしまうと、その後契約内容を変えることは両者の合意がなければ難しくなってしまうため、注意しましょう。
不動産売却における場面ごとの注意点
ここからは、不動産売却における場面ごとの注意点を解説します。
不動産売却で失敗したくない人は、ぜひ参考にしてください。
売却を決意した時点
不動産売却を決意した際には、まず市場動向や季節性を考慮し、最適な売却時期を見極めることが重要です。同時に、不動産の売却理由を明確にすることで、適切な売却戦略を立てやすくなります。
また、譲渡所得税や特別控除などが適応できるかを事前に確認し、税負担を把握しておくことが重要です。
不動産会社選びの段階
不動産会社選びは売却に大きな影響を与えるため、慎重に行う必要があります。一社だけでなく、複数の不動産会社に相談し、それぞれの条件や対応を比較検討することが重要です。
また、会社の実績や評判を確認し、信頼できる業者を選ぶことで、トラブルを未然に防ぐことができるでしょう。仲介手数料の金額と内訳も事前に確認し、予想外の出費を防ぐことも重要です。
地域の不動産市場に精通している会社を選べば、より効果的な販売戦略を立てることができるのでおすすめです。
査定・価格設定の段階
査定や価格設定は不動産の売却を左右する重要な段階です。感情的にならず、市場を基に適正な価格を設定することが重要になります。
売却希望価格との乖離があっても、柔軟な価格交渉にも応じましょう。周辺にある類似物件の価格も参考にしてください。
また、物件の特徴や魅力を客観的に評価し、それらを価格に適切に反映させることで、買主にとっても納得感のある価格設定が可能になります。
物件の準備段階
物件の準備は、迅速で高値での売却を実現するために欠かせません。まず、登記簿謄本や固定資産税評価証明書など、必要書類を事前に準備しましょう。
内見に備え、物件内を整理整頓し、清潔な状態を保つことで、買主に良い印象を与えることができます。壁のキズや設備の不具合など、軽微な修繕を行うことで、物件の価値を高めることも可能です。
また、家具の配置を工夫したり、適度な装飾を施したりすることで、物件の魅力を最大限に引き出すことができるでしょう。
販売活動の段階
販売活動の段階では、買い主にとって効果的な物件紹介が重要です。
内見の際の説明内容を事前に整理し、物件の特徴や周辺環境の利点などを分かりやすく伝える準備をしましょう。また、販売状況を定期的に確認し、必要に応じて価格や戦略の見直しを検討することも重要です。
SNSやオンライン広告など、多様な販売方法を活用することで、より多くの買主にアプローチすることができます。
契約・引き渡しの段階
契約・引き渡しの段階は、売却の最終段階であり、細心の注意が必要です。売買契約書の内容を十分に確認し、不明点は必ず質問しましょう。
特に、決済方法や引き渡し条件、担保責任などの重要事項については、十分に理解した上で契約を締結することが重要です。買主のローン審査が通らない場合の対応について、事前に確認しておくことも重要になります。
引き渡し日までに必要な作業（退去、清掃など）を計画的に進め、スムーズな引き渡しを実現しましょう。また、引き渡し後のトラブル防止のため、設備の使用方法の説明や鍵の引き渡しなども確実に行うことが重要です。
売却後は確定申告が必要
不動産の売却後は、確定申告を忘れずに行いましょう。
期限は、売却を行った翌年の2月16日〜3月15日の間となります。
上記の期限に遅れて申告した場合は、無申告加算税と延滞税が課せられるため注意しましょう。
給与を取得している会社員であっても、不動産で発生した所得は給与所得とは別に申告する必要があるため、確定申告の手続きをしなければなりません。
不動産を売却するなら『ベンハウス』がおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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ベンハウスは創立してから30年以上もの長きにわたり、不動産仲介と分譲住宅事業などを展開してきた実績のある会社です。
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また、売却に関する相談も経験豊富なスタッフが対応してくれるため、初めて不動産売却を検討している方も安心して臨めるでしょう。
宅建士・土地建物に関する資格を有するスタッフが、あなたのあらゆるニーズへ柔軟に対応してくれます。
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まとめ
今回は、不動産売却における注意点を解説しました。
不動産売却を成功させるには、事前の準備が重要となります。
不動産売却前の準備段階で注意する点は下記のとおりです。
- 事前に売却相場を調べておく
- 査定は複数社に依頼する
- 売却にかかる費用を把握しておく
- 売却スケジュールをタイトに設けない
上記の事前準備を怠ると、後でトラブルになる可能性があるため、十分注意しましょう。
不動産売却に不安のある方は、ベンハウスへの依頼がおすすめです。
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ベンハウスなら、あなたの不動産売却の良きサポーターとなってくれます。
