成年後見人が不動産売却をする場合の決まりごとはあるの？
成年後見人が不動産を売却した際の報酬は？
上記のように、成年後見人が本人に代わって不動産を売却する際の手順について知りたいと思っている方は多いのではないでしょうか。
成年後見人が被後見人の居住用不動産を売却する際は、家庭裁判所の許可を得なければなりません。家庭裁判所の許可を得ないまま売却をすると、契約が取り消しになります。
成年後見人が被後見人の財産を処分する場合、状況によっては必要な手続きをしなければなりません。手続きを怠ると契約が取り消され、スムーズな取引ができない可能性があります。
そこでこの記事では、成年後見人の基礎知識や成年後見人が被後見人の不動産を売却する際に知っておくべきことについて解説します。成年後見人としてスムーズに不動産売却をするためにも、この記事をチェックしてみてください。
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成年後見人とは？
成年後見人は、認知症や知的障害などの意思決定が自分でできない人に代わって、財産管理や契約などを支援する制度です。成年後見人は、「任意後見人」と「法定後見人」の2種類に分かれます。それぞれの違いを把握して、後見人についての知識をつけましょう。
任意後見人
任意後見人は、認知症になる前に本人が将来のために意思決定者を選んでおく制度です。家庭裁判所から選ばれる法定後見人と異なり、任意後見人の意思決定者を選ぶのは支えられる側本人です。
任意後見人制度を利用する際は、判断ができるうちに公証人役場で任意後見人契約を締結します。意思決定ができなくなった時に家庭裁判所で法定後見人になる手続きをします。
法定後見人
法定後見人は、認知症かつ自分で意思決定ができない場合に利用します。法定後見人は家庭裁判所が指名するため、候補者を挙げたとしても候補者から選ばれるとは限りません。
家庭裁判所が後見人を選ぶ際は、候補の職業や経歴、本人との関係、その他の事情を踏まえます。なお、法定後見人になれるのは親族や弁護士、司法書士、社会福祉士、福祉関係法人などに限られています。
法定後見人は1人だけでなく複数の人が選ばれる可能性があり、場合に応じて成年後見人を監督する成年後見監督人も配置されるケースがあるため覚えておきましょう。
法定後見人の3つの種類
法定後見人の種類は以下の3つに分かれます。
それぞれ支援される側の判断力によって変わるのがポイントです。
後見
後見人は、本人の判断力がないと判断された場合に選ばれます。判断力がないとされるのは、自分の名前や家の場所などの日常のことがわからないケースです。
後見人に選ばれると、財産に関する行為に関して本人の代理として契約でき、本人がした契約を後から取り消すことができます。
保佐
保佐人は、本人の判断力が著しく不十分だと判断された場合に選ばれます。判断力が著しく不十分とは、日常の買い物は1人でできるが、財産管理が1人でできない状態のことです。
保佐人は被保佐人が財産に関わる契約をする際に同意権を持っています。被保佐人が保佐人の財産に関わる契約をする際は、保佐人の同意を得なければならないというわけです。
保佐人の同意を得ないでおこなった契約は、後から取り消しができます。
補助
補助人は、本人の判断能力が不十分な場合に選ばれます。判断能力が不十分とは、日常の買い物や財産管理は1人でできるが、不安があり支援を求めるケースです。
補助人に同意見や代理権を与えるかは本人が決め、家庭裁判所によって特定の法律行為に関しては補助人の同意を得なければならないとすることもできます。
成年後見の申し立てが必要
成年後見人を選ぶ際は、本人の住所を管轄している家庭裁判所に成年後見人開始審判申立をします。後見人を誰にするかを親族と話し合い、候補者を決めた上で家庭裁判所に申立てをするのが一般的です。
ただし、家庭裁判所が候補者を適任でないと判断した場合は、別の人を選ぶ可能性があります。なお、家庭裁判所の申立ては以下に該当する方ができます。
- 本人
- 配偶者
- 4親等内の親族
- 市町村長
上記以外の人は家庭裁判所に申立てができないため、注意しましょう。
成年後見人の売却は居住用か非居住用かで売却手順が変わる
成年後見人が家を売却する場合は、居住用なのか非居住用なのかで売却手順が変わります。それぞれの売却ステップを把握して、スムーズに売却できるようにしましょう。
居住用の不動産を売却する場合
居住用の不動産を売却する際は、家庭裁判所の許可が必要です。家庭裁判所の許可が下りない場合は売却できません。成年後見人の意思で被後見人の自宅を勝手に売却されると、住む場所がなくなって困るでしょう。
居住用の不動産を売却する際は、売買契約を結んだ後に家庭裁判所に居住用不動産処分の許可の申立てをします。家庭裁判所の許可が下りるまでは決済と引き渡しができないため注意が必要です。
許可が出ていない状況で居住用不動産を売却しても契約は取り消しされます。
非居住用の不動産を売却する場合
非居住用の不動産を売却する場合は、家庭裁判所の許可は必要ありません。被後見人が住む家ではないため、守る必要がないためです。
成年後見人の判断で売却できることから、一般的な不動産取引と同じ手順で売買契約から決済、引き渡しをすれば終わります。後見監督人が選ばれている際は、後見監督人の同意が必要です。
成年後見人が居住用不動産売却時に必要な書類とは？
成年後見人が不動産売却に必要な書類は以下の通りです。
- 住居用不動産処分許可申立書
- 収入印紙
- 郵便切手
- 不動産の全部事項証明書
- 不動産売買契約書
- 処分する不動産の評価証明書
- 不動産会社作成の査定書
上記の書類は全て必要になるため、事前に用意しておきましょう。不動産に関わる書類は不動産会社に依頼することで、用意してくれます。売買条件や売却金額が悪い場合は許可が下りない可能性があるため注意が必要です。
成年後見制度を活用する際の注意点
成年後見人制度を利用する際の注意点は以下の3つです。
それぞれの注意点を把握して、成年後見人制度での失敗を防ぎましょう。
成年後見人が受け取れる報酬は決まっている
成年後見人への報酬は月額2万円ほどに設定されるケースが多く、管理する財産によって多くなります。たとえば、管理する財産が1,000万円〜5,000万円までの場合は月額3万円〜4万円ほど、それ以上の場合は月額5万円ほどです。
また、不動産の売却で利益が出た場合は、追加報酬を得られます。追加報酬は売却金額によって異なります。追加報酬は家庭裁判所が適当額を判断するのが通常です。
売却ができるとは限らない
成年後見人制度を利用して不動産を売却しようとしても、必ず売却できるとは限りません。特に被後見人の居住している不動産を売却する際は、家庭裁判所の許可を得る必要があります。
家庭裁判所から許可が下りない場合は、売却できないため注意が必要です。また、家庭裁判所を通す不動産の売却は買い手から敬遠されやすく、買い手が見つかりにくくなります。
不動産を売却した後も成年後見人はやめられない
成年後見人は不動産売却後にすぐ辞められるわけではありません。成年後見人は正当な理由がない限り辞められないため注意が必要です。
正当な理由は、「成年後見人の体調が悪い」や「成年後見人が遠くに転勤する」などです。成年後見人を辞める手続きをする場合は、家庭裁判所に「成年後見人辞任許可審判申立」をしなければなりません。
また、次の後見人候補を自分で見つけて、家庭裁判所に請求する必要があります。
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| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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まとめ
成年後見人として不動産を売却する際は、居住用なのか非居住用なのかで売却手順が異なります。居住用の不動産を売却する際は、家庭裁判所の許可を得なければ売却できません。
また、成年後見人としての報酬は決まっているため、不動産を売却しても全てをもらえるわけではないことに注意が必要です。成年後見人になると簡単に辞められず、辞める際も家庭裁判所の許可と次の候補者を見つけなければなりません。
この記事を参考にして、成年後見人としての不動産売却を成功させてください。
