訳あり物件の定義ってあるの？
訳あり物件って売却できるの？
このように、訳あり物件の種類や売却方法について知りたいと思っている人は多いのではないでしょうか。訳あり物件には4種類あり、それぞれの違いを知っておくことで売却戦略を立てられます。
また、訳あり物件を仲介で売却するのか買取で売却するのかを決めるのも重要です。訳あり物件の売却で不動産会社選びを間違えるとなかなか売却できない可能性があります。
そこでこの記事では、訳あり物件の種類や売却方法について解説します。訳あり物件の売却を成功させるためにも、この記事をチェックしてみてください。
また、以下の記事では横浜市で不動産売却を考えている方に向けて、おすすめの不動産会社を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。
訳あり物件とは？
訳あり物件とは、人が死亡した事故物件や再建築不可能物件、差し押さえ物件、競売物件、立ち退き物件などをいいます。
訳あり物件には明確な定義がありません。場合によっては欠陥住宅や共有物件、ゴミ屋敷などの悪いイメージを与える物件も該当するケースもあります。訳あり物件に認定されると売却する際、相場価格より大幅に下がってしまいます。
訳あり物件の種類
訳あり物件の種類は以下の4つです。
それぞれの種類を把握して、訳あり物件の分類を理解しましょう。
物理的瑕疵物件
物理的瑕疵物件は、建物や敷地に瑕疵がある物件をいいます。たとえば、雨漏りや外壁のヒビ、シロアリ、地盤不良などが挙げられます。
物理的瑕疵は物件で安心して暮らせない状態のため、買い手が見つかりにくいです。修繕してから売却活動をすると、買い手が見つかりやすくなる可能性があります。
法的瑕疵物件
法的瑕疵物件とは、建築基準法や都市計画法、消防法などの法律の基準を満たしていない物件をいいます。たとえば、建築基準法の場合、建ぺい率や容積率などの制限を守っていない物件が該当します。
基本的に新築や築浅物件は法律に沿って建てられているため、法的瑕疵物件はほとんどありません。法律が改正される前に建てられた物件は既存不適格物件とされ、法的瑕疵を抱えていても違法物件ではないとされています。
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵物件は物件自体に瑕疵はみられないが、周りの環境によって物件の価値を下げてしまう可能性があるものをいいます。周辺に墓地や火葬場があったり、線路や高速道路の近くで騒音がひどかったりするなどです。
環境的瑕疵物件かどうかは人によって基準が異なるため、環境的瑕疵が物件の大幅な値下げに繋がるケースは少ないといえるでしょう。売却する際も環境的瑕疵はあまり考えずに査定依頼を出してみてください。
心理的瑕疵物件
訳あり物件で真っ先に浮かぶのが心理的瑕疵物件でしょう。心理的瑕疵物件は物件自体に瑕疵はないものの、心理に影響を及ぼす物件をいいます。たとえば、自殺や殺人、事故死があった物件などが心理的瑕疵物件です。
心理的瑕疵物件も環境的瑕疵物件と同じく人によって基準が異なるため、基準は存在しません。しかし、令和3年10月より不動産会社は人の死に関わる物件を告知しないといけない告知義務が義務化されました。
心理的瑕疵物件は告知しなければならないため、相場よりも安く売り出さないと売却できないケースが多いです。
訳あり物件の売却方法
訳あり物件の売却方法は、不動産会社に依頼して仲介で売却するか業者に買い取ってもらうかの2つが挙げられます。それぞれの特徴を把握して、どちらの売却方法がいいかを見極めてみてください。
一般的な仲介で売却
一般的な仲介で訳あり物件を売却する場合は、買取よりも高い価格で売却できる可能性があります。不動産会社の営業力によって売却価格は変わると思っておきましょう。
しかし、不動産会社は売却しづらい訳あり物件を後回しにしやすいため、なかなか売却できないケースが多いです。また、仲介で売却すると不動産会社に仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料を考慮した上で売却活動を始める必要があります。
業者の買取で売却
訳あり物件を最も簡単に売却する方法は、不動産会社の買取です。買取の場合は、不動産会社と条件が合えばすぐに売却できます。
しかし、不動産会社の買取は相場の7割ほどの価格での売却になるケースが多いです。訳あり物件の場合は、相場の7割よりも低い価格になるでしょう。
不動産会社は買い取った後に再販するため、安く買取る傾向にあります。すぐに訳あり物件を手放したい場合は、不動産会社に買取を依頼しましょう。
訳あり物件を売却するコツ
訳あり物件を売却するコツは以下の3つです。
それぞれのコツを把握してできるだけ高く早く訳あり物件を売却できるようにしましょう。
価格を安く設定する
相場よりも大幅な値下げをして売却活動を始めれば、買い手が見つかる可能性があります。特に物理的瑕疵の場合は価格を安く設定すると、買い手は修繕費用を考慮した上で購入できるため、購入に繋がりやすくなります。
ただし、価格を安く設定しすぎると買取の方が売却額が高くなる可能性があるため注意が必要です。不動産会社に査定を出してもらい、仲介にするか買取にするかを決めてみてください。
期間を空けて売却する
事件や事故の心理的瑕疵物件の場合、期間を空けてから売却活動をすることで売却しやすくなる可能性があります。心理的瑕疵の物件は事件や事故が発生した直後の売却は、悪いイメージが強く買い手が見つかりにくいです。
しかし、期間を空けることで事件や事故が風化して悪いイメージが弱くなり、売却しやすくなる可能性があります。どのくらいの期間を空けるかは不動産会社と相談しながら決めてみてください。
実績豊富な不動産会社に依頼する
訳あり物件の仲介や買取の実績が豊富な不動産会社に売却依頼をするのも重要です。訳あり物件の売却実績が豊富な不動産会社に依頼すると、売却ノウハウを持っているため、買い手が見つかりやすくなります。
一方、訳あり物件の売却実績がない不動産会社に依頼すると買い手が見つからない可能性が高いです。また、不動産会社の中には、訳あり物件を取り扱ってくれない会社もあります。
訳あり物件を売却する際は、訳あり物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶようにしましょう。
訳あり物件を売却するなら株式会社ベンハウスがおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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横浜市周辺の不動産事情に詳しいスタッフが対応してくれるため、不動産売却が初めての人でも安心して任せられます。買取にも対応しており、訳あり物件で一般的な仲介での売却が難しい場合に利用できるのもポイントです。
SUUMOやオウチーノなどの不動産ポータルサイトやレインズに登録してくれるため、幅広い人にアプローチができます。横浜市周辺で訳あり物件の売却に悩んでいる方は、株式会社ベンハウスに相談してみてください。
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まとめ
訳あり物件は物理的瑕疵や法的瑕疵、心理的瑕疵など4種類に分けられます。訳あり物件を売却する場合、高く売りたいのか早く売りたいのかで仲介か買取かを選びましょう。
また、訳あり物件の売却の実績が豊富な不動産会社に依頼することで、買い手が見つかりやすくなります。訳あり物件の売却は売却戦略が重要になってくるため、不動産会社選びを慎重におこないましょう。
この記事を参考にして、訳あり物件の売却を成功させてみてください。
