ローンが残っている家は売れる？売却方法と注意点を詳しく解説

「不動産売却でローンが残っている場合はどうしたらいいの？」
「ローンが残っている家を売却したいけど、本当に売れるの？」

上記の疑問をお持ちの人も多いでしょう。実は、ローンが残っていても家は売却可能です。ただし、ローンありの家を売却することにはメリットもデメリットも存在します。

事前に売却のコツを把握しておかなければ、スムーズな売却ができない可能性もあります。

そこで本記事では、不動産売却でローンが残っている場合について解説します。併せて、売却のコツまで解説するため、ぜひ参考にしてください。

また、以下の記事では横浜市で不動産売却を考えている方に向けて、おすすめの不動産会社を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。

住宅ローンが残っていても家は売れるの？

住宅ローンが残っている状態でも、家は売却可能です。ただし、いくつかの注意点や手続きが必要になります。

まず、ローンには抵当権が設定されているため、売却時にはこの抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、万が一の時にローン契約者が担保として住宅を提供し、お金を貸している銀行が担保から優先的に弁済を受けられる権利です。

抵当権が付いたままの状態で家を売却すると、住宅ローンを返済できなくなったときに金融機関が住宅を競売にかける可能性があります。通常は、売却代金でローンを完済し、その場で抵当権抹消の手続きを行います。

また、ローンの残債が売却価格を上回る場合は「オーバーローン」となり、売却が難しくなる場合があるため注意しましょう。

住宅ローンが残っている場合の売却方法

住宅ローンが残っている場合の売却方法3つを紹介します。

• 売却代金からローンを完済する
• 任意売却
• 競売

それぞれ特徴や利用シーンが異なるため、ローンが残っていて不動産売却を検討中の方は要チェックです。

売却代金からローンを完済する

一つ目は、売却代金からローンを完済する方法です。売却代金からローンを完済する手順は以下の通りです。

1 不動産会社に相談
2 買主を探す
3 売買契約
4 決済
5 ローンの残債を返済
6 所有権移転

メリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
・手続きが比較的シンプル ・売却益があれば手元に残る	・売却価格が重要 ・市場の状況に左右される

売却代金からローンを完済する方法は、住宅ローンが残っている家を売却する一般的な方法です。しかし、売却価格や市場の状況など、様々な要因によって売却がスムーズにいかない場合もあります。

不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが大切です。

任意売却

住宅ローンが残っている状態で、通常の方法で売却が難しい場合に検討されるのが任意売却です。

任意売却とは、失業や病気などによって住宅ローンなどの債務が支払えなくなった場合に、債権者の同意を得て不動産を市場価格よりも安い価格で売却する方法です。任意売却の手順は以下の通りです。

1 専門家への相談
2 債権者との交渉
3 不動産の売却売却代金の分配

メリット・デメリットは以下の通りです。

メリット	デメリット
・競売を回避できる ・残債を減額できる可能性がある	・売却価格が安い ・手続きが複雑 ・信用情報に傷がつく

任意売却は、ご自身だけで進めることは非常に困難です。任意売却は、住宅ローンなどの債務が支払えなくなった場合の最後の手段となります。メリットだけでなく、デメリットも理解し、専門家と相談しながら慎重に進めることが大切です。

競売

競売とは、債務者が債務を履行できない場合に債権者が裁判所に申し立て、不動産を公売にかけ、その売却代金で債務を弁済する手続きです。住宅ローンを滞納した場合、金融機関が競売を申し立てることがあります。

競売が必要になるケースは、住宅ローンの支払いを長期にわたって滞納した場合や、債務整理の手続きを行っていても債務額が大きく他の方法で解決できない場合に限ります。

競売は、市場価格よりも大幅に安い価格で売却されることが一般的です。さらに、競売が開始されると、すぐに住居から立ち退かなければなりません。信用情報に大きな傷がつき、今後のローン利用が非常に難しくなります。

競売は、避けるべき最終的な手段です。競売になると売却価格が安く、居住権を失うなど、債務者にとって非常に不利な状況になります。競売を回避するためには早期に専門家へ相談し、任意売却などの他の選択肢を検討することが大切です。

家の売却方法には「売り先行」「買い先行」がある

家の売却方法には、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらを選ぶかは、ご自身の状況や優先事項によって異なります。

売り先行とは、現在の家を売却してから、新しい家を購入する方法です。資金計画を確実に行いたい方や、じっくりと新しい家を探したい方におすすめです。

メリット	デメリット
・資金計画が立てやすい ・売却価格で交渉しやすい ・新居の購入資金に充当できる	・売却期間がかかる可能性がある ・仮住まいが必要になる可能性がある

買い先行とは、新しい家を購入してから、現在の家を売却する方法です。すぐに新しい住まいに引っ越したい方や、理想の住まいを確実に手に入れたい方におすすめです。

メリット	デメリット
・新居をじっくり探せる ・仮住まいの必要がない	・資金計画が複雑になる ・売却価格が下がる可能性がある

どちらを選ぶにしても、メリットとデメリットを比較検討し、ご自身の状況に合った方法を選びましょう。

住宅ローン返済中の家を高く売却するコツ

ここからは、住宅ローン返済中の家を高く売却するコツをご紹介します。

• 物件の価値を高める
• 魅力的な写真と動画を用意する
• 複数の不動産会社を比較する

下記でそれぞれ説明していきます。

物件の価値を高める

住宅ローン返済中の家を高く売却するためには、物件の価値を高めることが重要です。物件の価値を高めるための具体的な方法は以下の通りです。

方法	具体例
リフォーム・リノベーション	・水回り設備の交換 ・内装の修繕・リフォーム ・収納スペースの増設 ・照明器具の交換
清掃・整理整頓	・徹底的な清掃 ・不要な物の処分 ・収納の整理
外観の整備	・外壁の塗装 ・庭の整備 ・玄関周りの整理
間取りの変更	・壁を取り壊す ・ドアの位置を変える
照明計画	・ダウンライト ・間接照明
収納スペースの工夫	・収納家具の設置 ・デッドスペースの活用

住宅ローン返済中の家を高く売却するためには、物件の価値を高めるための様々な工夫が必要です。しかし、リフォームやリノベーションには費用がかかります。費用対効果を考え、どの部分に力を入れるか検討しましょう。

魅力的な写真と動画を用意する

近年、不動産情報サイトやSNSでの物件検索が一般的になり、物件選びの初期段階で写真や動画が大きな役割を果たしています。そのため、魅力的な写真や動画は、購入者に物件の魅力を伝え、内見に繋がる可能性を高めます。

魅力的な写真と動画を作成するコツは以下の通りです。

方法	具体例
部屋を明るく清潔に	・自然光を最大限に活かす ・照明を活用する ・不要な物を片付ける
広角レンズを活用	・部屋を広く見せる ・歪みを最小限にする
魅力的なアングルで撮影	・高い位置から撮影する ・低い位置から撮影する ・窓からの景色を使用する
季節感を取り入れる	・季節の花 ・窓の外の景色
動画を活用する	・部屋全体をゆっくりと見せる ・特徴的な部分をクローズアップ ・BGMを効果的に使う

より高品質な写真や動画を撮影したい場合は、プロのカメラマンに依頼することを検討しましょう。

写真や動画は、物件の魅力を伝えるための重要なツールです。魅力的な写真や動画を作成することで、内見に繋がる可能性を高め、より良い条件で売却できる可能性があります。

複数の不動産会社を比較する

複数の不動産会社を比較検討することで、信頼できる不動産会社を見つけられます。また、相場感をつかみ、より客観的な評価を得ることも可能です。

不動産会社によって、広告方法や販売活動などのサービス内容が異なります。各社を比較し、ご自身の希望に合った会社を選ぶことが大切です。

複数の会社を比較することで、自身の希望に合った会社を選ぶことができるでしょう。

不動産売却なら『ベンハウス』がおすすめ！

項目	詳細
会社名	株式会社ベンハウス
会社住所	神奈川県横浜市西区楠町10-1
創業年数	1993年6月
公式サイト	https://www.benhouse.com/sale/

横浜市の不動産売却はベンハウスがおすすめです。ベンハウスにはお客様のニーズに対応できる知識やノウハウを持ったスタッフが在籍しています。

ほかにも、大手ポータルサイトに物件を複数公開しており、多くの人に情報を周知することが可能です。ベンハウスは30年間地元に密着しているため、地域の情報に精通しており、売却活動を効率的に行ってくれるでしょう。

売却サポートやメンテナンスも充実しています。横浜市周辺で売却を検討している方は、一度相談してみるのがおすすめです。

また、以下の記事ではベンハウスの会社の特徴や口コミ、売却事例などをさらに詳しく解説していますので、気になる方はぜひ一度チェックしてみてください。

まとめ

本記事では不動産売却の際にローンが残っている場合の注意点や売却のコツを解説しました。宅ローン返済中の家を高く売却するコツは以下の3点です。

• 物件の価値を高める
• 魅力的な写真と動画を用意する
• 複数の不動産会社を比較する

売却方法にもそれぞれメリットとデメリットが存在するため、自身に合う売却方法をチェックしておきましょう。

本記事があなたのお役に立てれば幸いです。