不動産を売却することで生じるのが、譲渡所得税です。売却による譲渡所得が利益となった場合、譲渡所得税がいくらか計算する必要があります。
譲渡所得税は不動産の所有年数によって税率や計算方法が異なります。また、確定申告の際にも計算する必要があるため、これから不動産を売却する方は計算方法を覚えておくべきでしょう。
そこでこの記事では、譲渡所得税の概要や種類、計算方法を解説します。譲渡所得を得て確定申告を控えている方は、ぜひ参考にしてみてください。
譲渡所得税とは？
まずは、譲渡所得税がどんなものなのか、概要について解説します。
譲渡所得とは、建物や土地、株式などの資産を譲渡した際に生じる所得のことです。譲渡とは売却だけでなく、購入や交換といった資産が移転することを指します。
そして譲渡所得税とは、譲渡所得が発生した際に課税される金額のことを指します。譲渡所得は所得税の対象となり、確定申告の際には申告しなければいけません。ただし、譲渡所得がマイナスとなった場合、課税対象とならないため注意が必要です。
課税対象となる譲渡所得の種類
不動産や土地を売却したことで発生する譲渡所得には、所有期間に応じて課税率が異なります。
- 短期譲渡所得
- 長期譲渡所得
譲渡所得には上記の2種類があり、不動産の所有期間が5年以下であれば短期譲渡所得、5年以上であれば長期譲渡所得と判断されます。それぞれの課税率については後に紹介します。
不動産売却による譲渡所得を計算する際は、譲渡所得が短期か長期のどちらに分類されるか把握してください。
不動産売却で生じる譲渡所得の計算方法
ここでは、譲渡所得税を計算する上で求めなければならない譲渡所得の計算方法を紹介します。譲渡所得が算出できれば譲渡所得税も計算できるようになるため、ぜひ参考にしてみてください。
譲渡所得の計算方法は、以下のようになっています。
譲渡所得=売却収入－(取得費用+譲渡費用)
ここで重要となるのは、売却収入・所得費用・譲渡費用に該当する収入や費用を把握することです。不動産売却における金額がどこに当てはまるか理解できれば、譲渡所得を導き出せます。
それぞれの項目について、以下で解説します。
売却収入
売却収入とは、不動産売却額のことです。不動産をいくらで売ったのか、また譲渡によって受け取った不動産の時価が売却収入とみなされます。
ただし、譲渡額が著しく低かったり、法人に対する現物出資など特定の条件が満たされる場合は、資産の時価に応じて課税されるため注意が必要です。通常の取引価額の半分以下での譲渡や法人への贈与・遺贈は、みなし譲渡とされます。
取得費用
取得費用には、不動産の購入費用や購入手数料、改良費などが含まれます。
売却した不動産を手に入れるまでにかかった費用が含まれるため、購入費に加え、設備費も加算することが可能です。建物や付属設備などは減価償却の対象となり、減価償却費を所得費用に加えられます。
また、代々引き継いだ土地は購入金額が分からないケースもあります。この場合、譲渡による収入金額の5％を概算取得費として計算することも可能です。
譲渡費用
譲渡費用とは、不動産の売却において支出した費用のことです。仲介手数料や登記費用、運搬費、立退料などが含まれます。
不動産売却を進めるにあたって必要な費用の合計であり、売却を依頼する不動産会社や業者によって譲渡費用は異なります。
各項目の特徴や対象の収入・費用を踏まえて、譲渡所得の計算式に当てはめて計算しましょう。算出された譲渡所得がプラスの場合、譲渡所得税を計算して納税する必要がありますが、マイナスの場合は損失となるため、譲渡所得税は発生しません。
ここでは譲渡所得がプラス、つまり収益となったと仮定して、譲渡所得税の計算方法を紹介します。
譲渡所得税の計算方法
ここでは、譲渡所得税の計算方法を解説します。譲渡所得は分離課税の対象となっていて、他の所得とは個別に計算しなければいけません。そのため、不動産所得や給与所得と合算して計算しないように注意しましょう。
譲渡所得税の計算方法は、以下のようになっています。
譲渡所得税=譲渡所得額×課税率
前述したように、譲渡所得の課税率は不動産の所有期間で異なるのが特徴です。以下では、短期譲渡所得と長期譲渡所得それぞれの計算方法を解説します。
短期譲渡所得
売却した不動産の所有期間が5年以下の場合、税率は39.63%(所得税30.63%、住民税9%)となります。例えば、所有期間が5年以下の不動産を売却し、譲渡所得が1,000万円となった場合、譲渡所得税は約396万円です。
長期譲渡所得税
売却した不動産の所有期間が5年以上の場合、税率は20.315%(所得税15.315%、住民税5%)となります。
長期譲渡所得が1,000万円の場合、譲渡所得税は約203万円かかります。
短期譲渡所得と長期譲渡所得で税率が異なるのは、転売などによる資産の不要な売買を防ぐためです。不動産を短期間で売買する行為を抑制するために、短期譲渡所得には40％近くの税金を課すようにしています。
不動産売却で譲渡所得が生じた際は、売却した不動産の所有期間を確認し、短期譲渡所得と長期譲渡所得のどちらで計上するのか明確にしましょう。また、不動産売却を検討している方は、売却する不動産の所有期間が5年を超えているか確認することも重要です。
所有期間ごとの税率をかけて算出された金額が、譲渡所得税となります。
譲渡所得税についてよくある質問
ここでは、譲渡所得税に関してよくある質問について回答します。譲渡所得税の計算方法について解説してきましたが、分からない点などあればぜひ参考にしてみてください。
マイホームを売却した際に受けられる特別控除って？
マイホーム(居住用財産)を売却する場合、マイホームの所有期間に限らず最大3,000万円を譲渡所得から控除できる特例があります。適用要件にはいくつか条件がありますが、適用されれば譲渡所得を大幅に軽減し、譲渡所得税も少なくすることが可能です。
適用要件や手続きについては、マイホーム売却時の特例について記載している国税庁の公式サイトを確認してください。
軽減税率の条件は？
所有期間が10年を超えたマイホームを売却する場合、3,000万円の特別控除に加え、軽減税率が適用されます。
長期譲渡所得税では税率が20.315%(所得税15.315%、住民税5%)でした。10年以上所有したマイホームの売却による譲渡所得が6,000万円以下の場合は、所得税率を10％、住民税率を4％に引き下げて計算することが可能です。つまり、税率を約14％として譲渡所得税を求めます。
譲渡所得税=長期譲渡所得(6,000万円以下)×14％
ただし、譲渡所得が6,000万円を超えた場合は、以下のような計算式で算出します。
譲渡所得税=600万円＋(長期譲渡所得－6,000万円)×20.315%
マイホームを売却する際は、所有期間が10年を超えているかどうかがポイントです。10年を超えていれば、大幅な節税が期待できるでしょう。
不動産売却で譲渡所得税以外にかかる税金とは？
不動産売却によって収益が発生した場合、譲渡所得税がかかります。実は譲渡所得税以外にも、不動産を売却するにあたって発生する税金があります。
- 印紙税
- 登録免許税
- 仲介手数料
印紙税は、不動産売買契約書をはじめとする課税文書を使用した際に発生する税金です。印紙税額は書面の契約金額によって決定されます。
登録免許税は、登記を申請する際に必要となる税金です。登記は不動産の所有権移転を証明するために不可欠であるため、登録免許税もかかります。
不動産を通じて売却する場合は、仲介手数料にかかる消費税も発生します。仲介手数料は不動産売買価格に応じて変動するため、仲介手数料が高くなれば消費税も高くなるのが特徴です。
不動産を売却することで、譲渡所得税以外にも上記の税金が必要になります。これらも確定申告で申告しなければいけないため、正しく算出しましょう。
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| 項目 | 詳細 |
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 所在地 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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まとめ
この記事を通して、譲渡所得税の計算方法について解説しました。
譲渡所得税は確定申告しなければいけない税金であるため、正しい方法で計算しなければいけません。譲渡所得を正しく算出し、所有期間によって税率をかけることで譲渡所得税を計算できます。
他にも特別控除や軽減税率などの特例もあるため、慣れていないと算出までに時間がかかる可能性があります。分からないことがあれば、不動産会社など専門家に相談してください。
この記事が皆さんの役に立てれば幸いです。
