｢不動産投資を始めたいけど失敗したくない｣
｢損するかもしれないという不安がある｣
不動産投資を始める方の中には、上記のような悩みがあるはずです。失敗や損失を恐れて不動産投資を諦めてしまう、という方もいるでしょう。
そこでおすすめなのが、オーナーチェンジ物件です。オーナーチェンジによって購入した物件は利益を得やすく、初心者にもおすすめできる不動産売買です。
この記事では、オーナーチェンジのメリットやデメリット、成功させるポイントを紹介します。最後には不動産売却に強みを持つ会社も紹介するため、不動産投資を始めたいという方はぜひ参考にしてみてください。
オーナーチェンジとは？
オーナーチェンジとは、物件に入居者がいる状態で、所有者のみが変わることを指します。
入居者がいる状態で売り出されている物件を、オーナーチェンジ物件と言います。それまでの賃貸借契約を引き継ぎ、運営しなければいけません。
入居者がいる状態で物件が売却されるのには、さまざまな理由があります。資金が必要になったり、物件管理が困難になったりと、オーナーの状況によって入居者が住んでいる物件を手放すケースがあります。
そうして売り出された物件は購入することが可能です。一般的な不動産投資と違い、オーナーチェンジは｢不動産経営を引き継ぐ｣という感覚で始められます。そのため、初心者にもおすすめです。
オーナーチェンジのメリット
オーナーチェンジには、主に3つのメリットがあります。
それぞれのメリットについて解説します。
家賃収入をすぐに得られる
賃貸借契約をそのまま引き継ぐため、家賃収入をすぐに得られます。
不動産を購入すると、入居者を募集しなければいけません。入居者がいないと家賃収入が得られないため、アパートやマンションの経営経験がないと損失となるでしょう。収益化の仕組みを形成するまでに、時間と労力がかかります。
オーナーチェンジ物件では最初から空室が少ないため、短期間で家賃収入を得ることが可能です。収支計画が立てやすく、長期的なプランも設計しやすいというメリットがあります。
運営のノウハウを引き継げば空室ができにくい
前オーナーの運営ノウハウを引き継げば、空室ができにくく安定的に利益を得られます。
新しく購入した物件を運営するためには、専門的な知識や経験が必要です。固有物件に最適な運営は初心者にとってハードルが高く、失敗するリスクもあります。
一方でオーナーチェンジ物件は、前オーナーのノウハウを活用することが可能です。修繕の頻度や広告など、前オーナーの運営で成果を出した方法を実践できます。ノウハウを活かせば、空室リスクを抑えて運営できるでしょう。
相場より安い価格で購入できる
オーナーチェンジ物件は、相場より安い価格で購入できる傾向があります。
物件の価格は家賃によって決まります。家賃は市場によって変動するため、相場より安くなることもあります。結果として、安い価格で購入できるかもしれません。
また、初期費用を抑えられます。入居者がいるため、リフォームや設備の取り替えなどは退居するまで必要ありません。
安い物件を購入したとしても、購入後に賃貸料を引き上げることも可能です。適切な範囲内で価格調整すれば、安い価格で購入しても収益を上げられます。
オーナーチェンジのデメリット
オーナーチェンジにはメリットだけでなく、以下のような3つのデメリットもあるため注意が必要です。
それぞれのデメリットについて解説します。
購入後に入居者が退居する可能性がある
オーナーチェンジをした後に入居者が退居する可能性があります。
入居者が購入した物件に住み続けるとは限りません。オーナーになった直後に退居してしまうということは十分にあり得ます。
入居者が退居すると、家賃収入が減ってしまいます。利益が少なくなると、管理費が上回って赤字となるかもしれません。入居者は流動的であると踏まえておくことが大切です。
室内の状況を把握しにくい
室内の状況が把握しにくいというデメリットがあります。
入居者がいる以上、室内の状況は直接確認できません。そのため、破損や設備の劣化・故障、瑕疵などに気付きにくく、入居者が部屋を出て行った後に対処しなければいけません。
また、修繕には費用がかかります。破損具合で金額は変動するため、いくらかかるか予測するのが困難です。こうしたリスクを事前に把握していなければいけません。
入居者の属性が把握しにくい
入居者の属性は、購入するまで把握するのが困難です。
例えばトラブルメーカーやモラルの低い人が入居していても、把握するのは難しいとされています。迷惑をかける入居者がいると、新規入居を獲得してもすぐに退居されるでしょう。そのため、家賃収入が安定せず、不動産投資で利益を得られません。
また、サクラの入居者も存在します。入居者がいるように見せるために住んでいる人で、物件が売れるとすぐに退居します。こうした悪質な入居者であるかどうか判断するのも難しいでしょう。
オーナーチェンジに向いている物件の特徴
オーナーチェンジ物件の特徴は、空室リスクが少ないことです。既に入居者がいるように、比較的流動性のある物件と言えます。
そのため、前オーナーの運営に倣って管理すれば、安定して家賃収入を得られるでしょう。その上で、オーナーチェンジに向いている物件として、以下のような条件があります。
- 立地条件が良い
- 室内や入居者の状況が確認しやすい
- 家賃収入の変動が小さい
これらの条件を満たす物件は、初心者にもおすすめです。
オーナーチェンジを成功させるポイント
ここでは、オーナーチェンジを成功させるポイントを4つ紹介します。
それぞれのポイントについて解説します。
実際の建物を見て情報収集する
オーナーチェンジ物件を選ぶ際は、実際の建物から情報収集するのがおすすめです。
室内や入居者の状況は確認できないものの、建物の外観や周辺環境を見れば良質な物件であるかどうかをある程度判断できます。書類やインターネットの情報のみを参考にすると、失敗しやすくなります。
物件の管理状況を把握するには、現地での確認が最適です。時間はかかりますが、なるべく実際の建物に訪れて情報収集してください。
現行の賃貸借契約を確認する
オーナーチェンジにおいては、現行の賃貸借契約を確認することが必要です。
所有権を移転した物件においては、既存入居者との契約内容を変更できません。そのため、購入する際は前オーナーに確認して適切に管理できるようにしておく必要があります。
賃貸借契約には、家賃や契約期間、敷金、保証人、その他居住に関するルールが含まれます。購入する時点で結ばれている賃貸借契約を確認してください。
物件の経営履歴を確認する
オーナーチェンジを実行する際は、物件の経営状況を確認することが大切です。
入居や修繕に関する履歴を確認すれば、収支計画を立てやすくなります。また、修繕がされていない項目も確認できるため、購入後のトラブルを未然に防ぐことが可能です。
物件の経営履歴については、管理会社や前オーナーへのヒアリングによって確認できます。物件の売却理由についても聞くと、入居者や室内状況に問題がないかも判断できます。
初心者で不動産投資を成功させるには、物件の経営履歴を確認することが必須です。
引き継ぐ義務や権利を把握する
オーナーチェンジ後に引き継ぐ義務や権利は、事前に把握するようにしましょう。引き継ぐ義務や権利は、以下のようなものがあります。
- 賃貸料受け取り
- 契約終了後の建物返還
- 契約終了後の原状回復
- 物件の使用に関する整備
- 物件の修繕
- 敷金の返還
これらの義務や権利を把握すると、トラブルを防ぎつつスムーズに運営できます。
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| 項目 | 詳細 |
| 社名 | 株式会社ベンハウス |
| 所在地 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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まとめ
入居者が住んでいる物件を購入できるオーナーチェンジは、不動産投資が初心者という方におすすめの方法です。入居者や運営履歴があるため、一般的な不動産投資に比べてスムーズに収益化できるでしょう。
ただし、長期的な投資を計画している場合は、適切な運営が必要です。入居者を継続的に確保して利益を得るために、慎重に選んでください。本記事で紹介したポイントを押さえれば、良質な物件を選べるでしょう。
この記事が皆さんの役に立てれば幸いです。
