｢家を売りたいけど、新しい住居が決まっていない｣
｢不動産売却で資金調達がしたい｣
このような方には、リースバックがおすすめです。リースバックは所有している不動産を売却して資金を得ながら、その家に住み続けられるというメリットがあります。
ただし、デメリットもあります。リースバックのデメリットも把握していないと、後悔することになるでしょう。今住んでいる家を手放す際は、将来的なプランを踏まえて検討する必要があります。
この記事では、リースバックのメリットやデメリット、利用するまでの流れなどを解説します。リースバックの特徴を理解すれば適切に判断できるようになるため、リースバックを検討している方はぜひ参考にしてみてください。
リースバックの仕組みを解説
リースバックとは金融取引の一つで、売却した不動産を賃貸物件として利用できるサービスです。家の所有者から入居者となるようなイメージが分かりやすいでしょう。
リースバックでは、まず不動産売却の契約を結びます。不動産売却の契約が成立して取り引きが完了したら、賃貸借契約を結びます。不動産を買い取ったリースバック業者に家賃を払うことで、売却した家に住み続けることが可能です。
不動産売却と賃貸借契約を一連の流れで進めるのが、リースバックです。近年では利用者数も増えていて、不動産売却方法の一つとして考えられています。
不動産売却との違い
一般的な不動産売却では、売却した建物を手放さなければいけません。買い戻し期間を設けて売却することも可能ですが、買い戻しオプションのある不動産は売れにくいというデメリットがあります。
リースバックでは、売却した建物を手放すことなく住み続けられます。買い手がいなくても契約を進められるため、スムーズな手続きが可能です。
リバースモーゲージとの違い
リバースモーゲージとは、自宅を担保として融資を受けるサービスのことで、ローン商品に分類されます。引っ越すことなく資金調達が可能である点は同じですが、仕組みはリースバックと異なります。
仕組みが違うということは、根本的に違うということです。契約形態や対象物件、資金の用途の制限などで異なる点があるため、それぞれの特徴を把握しなければいけません。
リースバックのメリット
売却した家に住み続けられるリースバックには、以下のようなメリットがあります。
それぞれのメリットについて解説します。
不動産売却後も住み続けられる
リースバックの最大の魅力は、愛着のある我が家に住み続けられることです。
通常の不動産売却では引っ越しが必須ですが、リースバックなら生活環境を変えずに済みます。長年住み慣れた場所での生活を継続できるため、特に高齢者にとって大きなメリットとなります。
近隣との人間関係や、通い慣れた病院、お気に入りの商店街など、築き上げてきた生活基盤をそのまま維持できるのです。また、引っ越しにかかる手間や費用も不要です。
家具の移動や新居探しの労力を省け、精神的・経済的な負担も軽減されます。資金需要がありながらも、住み慣れた環境を手放したくない方にとって、リースバックは理想的な選択肢となるでしょう。
短期間での資金調達ができる
リースバックの大きなメリットは、迅速な資金調達が可能な点です。
通常の不動産売却では、買主を見つけるのに数ヶ月から半年以上かかることも珍しくありません。しかし、リースバックでは専門業者が直接買い取るため、この待機期間を大幅に短縮できます。
緊急の資金需要にも柔軟に対応できるのが特徴です。例えば、急な医療費の支払いや、事業資金の調達など、時間的制約のある状況でも活用できます。また、不動産市場の動向に左右されにくいため、景気低迷時でも比較的スムーズに売却できるメリットがあります。
さらに、買主探しにかかる手間や広告費用も不要となり、売却にかかる総コストを抑えられる点も見逃せません。迅速かつ確実な資金調達手段として、リースバックの価値が高まっています。
建物の維持にかかる費用を抑えられる
リースバックを利用すると、建物維持にかかる様々な費用から解放されます。
例えば、所有者として負担していた固定資産税、都市計画税、火災保険料などの経済的な支出がなくなります。特に、老朽化した建物の場合、予期せぬ修繕費用が発生するリスクも回避できます。
屋根の雨漏りや配管の劣化など、高額な修繕費用が突然必要になる心配がなくなるのです。また、災害時の復旧費用も所有者負担ではなくなります。これらの費用が家賃という形で一本化されるため、家計の管理がしやすくなります。
特に年金生活者にとっては、予算が立てやすくなる点が大きなメリットです。さらに、建物の資産価値低下のリスクも回避できます。結果として、生活にゆとりが生まれ、老後の安定した暮らしを実現しやすくなるでしょう。
月々の支出が定額化される
リースバックを利用すると、不動産所有時の変動的な支出が家賃という形で定額化されます。これにより、月々の生活費の予測が容易になり、長期的な家計管理が可能になります。
例えば、季節によって変動する光熱費や、突発的な設備の修理費用などの心配がなくなります。また、固定資産税の支払いも不要となるため、年間を通じて安定した支出計画が立てられます。
さらに、インフレーションによる物価上昇の影響も、長期契約の場合は軽減されるため、経済変動に左右されにくい生活基盤を築けます。
家を所有することで発生するリスクがなくなる
不動産所有には様々なリスクが伴いますが、リースバックによりこれらを回避できます。
まず、不動産価値の下落リスクを気にしなくてすみます。地域の衰退や経済状況の変化による資産価値の低下を心配する必要がなくなるわけです。また、空き家問題のリスクも回避できます。
転居や入院などで長期不在になった場合でも、賃貸契約が継続していれば家の管理が保たれます。さらに、相続時のトラブルリスクも軽減されるでしょう。不動産の相続は複雑で、相続人間の争いの原因になることがありますが、現金化することでスムーズな相続が可能です。
加えて、災害リスクへの対応も所有者ではなく賃貸人の責任となるため、大規模修繕や再建の負担が減ります。
リースバックのデメリット
リースバックはメリットばかりではありません。リースバックを利用する上で、以下のようなデメリットが考えられます。
それぞれのデメリットについて解説します。
不動産の売却価格は安くなる傾向がある
リースバックでは、通常の不動産売却と比べて売却価格が低くなる傾向があります。これは、買主が将来の家賃収入と再売却時の利益を考慮して価格を設定するためです。
例えば、市場価値が5,000万円の物件が4,000万円で取引されることも珍しくありません。この価格差は、買主が負うリスクや管理コストの対価と考えられます。ただし、迅速な資金調達や住み続けられる利点と引き換えに、資産価値の一部を手放すことになります。
特に、将来的な不動産価格の上昇が見込まれる地域では、この機会損失が大きくなる可能性があります。したがって、短期的な資金需要と長期的な資産運用のバランスを慎重に検討する必要があります。
住み続けるには家賃を支払う必要がある
リースバック後は、これまでの所有者から賃借人へと立場が変わります。つまり、自宅に住み続けるために、毎月の家賃支払いが必要になるということです。
この家賃は、通常の賃貸市場相場を基準に設定されますが、物件の状態や立地によっては高額になることもあります。例えば、月々10万円の家賃を20年間支払うと、総額2,400万円になります。これは売却で得た資金を長期的に圧迫する可能性があります。
また、将来的な家賃上昇のリスクも考慮する必要があります。この継続的な支出が大きな負担となる可能性があるでしょう。したがって、リースバック契約時には将来の家計計画を綿密に立て、長期的な家賃負担能力を慎重に評価することが重要です。
賃貸物件になるためできないことが多くなる
リースバック後は、これまでの「所有者」から「賃借人」へと立場が変わり、様々な制限が生じます。
例えば、ペットの飼育や楽器の演奏など、生活スタイルに関する制限が新たに加わる可能性があります。また、友人や親族を長期間滞在させる際にも、オーナーの許可が必要になることがあります。
さらに、家具の配置や壁紙の張り替えといった軽微な変更でさえ、オーナーの承諾が必要になる場合があります。
これらの制限は、長年自由に使用してきた自宅で突然課されるため、心理的な負担となることも少なくありません。特に、ガーデニングや DIY を楽しんでいる方にとっては、趣味の継続が難しくなる可能性があります。
したがって、契約前に生活上の制限事項を詳細に確認し、自身のライフスタイルとの整合性を慎重に検討することが重要です。
リフォームや建て替えが自由にできなくなる
リースバック後は、大規模な住環境の変更が制限されます。例えば、キッチンの全面改装やバリアフリー化といった大規模リフォームは、オーナーの承諾なしには実施できません。
また、老朽化に伴う建て替えの判断も、オーナー側の意向が優先されます。つまり、加齢に伴う身体機能の変化に合わせた住環境の調整が難しくなる可能性があるということです。さらに、太陽光パネルの設置や蓄電池の導入など、エネルギー効率を高める改修も自由にはできません。
これらを長期的な視点で見ると、住環境の最適化や資産価値の維持向上が難しくなる可能性があるということがわかります。
ずっと住み続けられるとは限らない
リースバック契約では、長期居住が保証されるわけではありません。特に定期借家契約の場合、契約期間終了後の更新が保証されません。
例えば、10年の契約期間が終了した時点で、オーナー側の都合により退去を求められる可能性があります。また、オーナー企業の経営状況の変化や、不動産市場の動向によっては、予期せぬ契約終了を迫られる可能性も否定できません。
さらに、家賃の大幅な値上げにより、継続居住が経済的に困難になるケースも考えられます。このため、リースバック選択時には、将来的な住居確保の代替プランも併せて検討することが重要です。
リースバックを利用するまでの流れ
リーリースバックの利用には、主に5つの重要なステップがあります。
まず業者への相談から始まり、仮査定、現地査定を経て、契約条件の提示と締結へと進みます。最後に不動産売買の決済と賃貸契約の開始で完了します。
これらの各段階には重要なポイントがあり、慎重に進める必要があります。以下、各ステップについて詳しく解説していきます。
各過程での注意点や選択肢について理解を深めることで、スムーズなリースバック利用ができるでしょう。
リースバック関連会社・業者に相談する
リースバック利用の第一歩は、信頼できる関連会社や業者への相談です。この段階では、複数の業者に問い合わせをしましょう。各社のサービス内容、手数料体系、過去の実績などを比較検討するとよいです。
また、リースバックの仕組みや自身の状況に合うかどうかの初期相談も行います。信頼性の高い業者を選ぶポイントとして、実績の豊富さ、顧客レビューの評価、アフターフォローの充実度などがあります。
さらに、リースバック以外の選択肢についても相談し、総合的に判断することが大切です。この段階で、自身のニーズや希望条件を明確に伝え、業者との信頼関係を構築することが、スムーズな取引の基盤となります。
仮査定
次に仮査定です。仮査定は、物件の概算価値を把握する重要なステップといえます。通常、オンラインや電話での情報提供により行われることが多いです。必要な情報には、物件の所在地、築年数、広さ、間取り、最寄り駅からの距離などが含まれます。
この段階では、おおよその売却可能価格と、リースバック後の想定家賃が提示されます。複数の業者から仮査定を受けることで、市場価値の平均的な範囲を把握できます。
ただし、仮査定はあくまで概算であり、実際の査定額とは異なる可能性があることに注意が必要です。この段階で、自身の期待値と市場価値の差を認識し、今後の交渉の基準を設定することができます。また、各社の査定方法や対応の丁寧さを比較することで、信頼できる業者を選別する機会にもなります。
現地査定
次に行う現地査定は、物件の実際の状態を詳細に評価する重要なプロセスです。業者の担当者が直接物件を訪問し、内外装の状態、設備の劣化具合、周辺環境などを綿密にチェックします。
この段階で、仮査定時には把握できなかった物件の特徴や問題点が明らかになります。例えば、日当たりの良さ、近隣との関係、騒音レベルなどの生活環境も評価の対象となります。また、リフォームの必要性や将来的な修繕計画についても議論されます。
現地査定を通じて、より正確な売却価格と賃貸条件が提示されます。このタイミングで、担当者に詳細な質問をすることで、リースバックに関する理解を深められるでしょう。複数の業者による現地査定を受けることで、より客観的な評価を得ることができ、最適な取引条件を見出すことができます。
契約条件提示・契約締結
契約条件の提示と締結は、リースバック取引の核心部分です。この段階で、売却価格、賃貸条件（家賃、契約期間、更新条件など）、修繕負担の範囲、将来的な買い戻し条項の有無などの詳細が明確化されます。
特に重要なのは、賃貸契約の種類（普通借家契約か定期借家契約か）と期間です。これらは将来の居住の安定性に直結します。また、家賃の改定ルールや、中途解約の条件なども慎重に検討する必要があります。
契約書の内容を十分に理解し、不明点は必ず質問し、納得した上で署名することが重要です。この段階で弁護士や不動産の専門家にアドバイスを求めることも賢明でしょう。契約締結前に、家族や信頼できる第三者と相談し、長期的な視点で判断しましょう。
不動産売買の決済完了・賃貸開始
最終段階では、不動産売買の決済が完了し、同時に賃貸契約が開始されます。
決済日には、売買代金の支払いと所有権の移転が行われます。この際に、必要な書類（登記関係書類、固定資産税の精算書類など）の確認と引き渡しもあることが多いので覚えておきましょう。
賃貸契約開始に伴い、これまでの所有者から賃借人へと立場が変わります。この時点で、家賃の支払い方法や、緊急時の連絡先、設備の使用方法などの確認も重要です。また、物件の原状確認書の作成も忘れずに行いましょう。
決済完了後は、速やかに住民票の異動手続きや、各種サービス（電気、ガス、水道など）の契約変更を行います。リースバック完了後も、定期的に物件の状態確認や、賃貸条件の見直しなどを行うことで、長期的に安定した住環境を維持することができます。
後悔しないためのリースバック利用のポイント
リースバックを成功させるためには、慎重な準備と検討が不可欠です。
ここでは、後悔しないためのリースバック利用における以下3つの重要なポイントを紹介します。複数業者の比較検討、契約内容の慎重な確認、そして将来の生活設計の綿密な立案が鍵となります。
これらのポイントを詳しく解説することで、リースバック利用の際の重要な判断基準を提供します。以下、各ポイントについて詳細に見ていきましょう。
複数の業者で比較検討する
リースバック利用時には、最低でも3社以上の業者を比較検討することが重要です。
各業者の査定額、提示される賃料、契約条件などを細かく比較しましょう。また、業者の信頼性や実績、アフターサポートの充実度も重要な判断基準です。価格面だけでなく、担当者の対応の丁寧さや、質問への回答の明確さなども評価ポイントとなります。
複数の選択肢を持つことで、より有利な条件を引き出せる可能性が高まり、後悔のない選択につながります。 203
契約内容を慎重に確認する
リースバック契約は複雑で長期にわたるため、契約内容の細部まで慎重に確認することが不可欠です。特に重要なのは、賃貸契約の種類（普通借家か定期借家か）、契約期間、家賃の改定ルール、修繕費の負担区分などです。
また、将来的な買い戻し条項の有無や、中途解約の条件なども確認しましょう。不明点は必ず質問し、必要に応じて弁護士や不動産の専門家にアドバイスを求めることも検討すべきです。
契約内容を完全に理解し、納得してから署名することが、将来のトラブル回避につながります。 228
将来の生活設計を綿密に立てる
リースバックは長期的な影響を持つ決断であるため、将来の生活設計を綿密に立てることが重要です。
まず、リースバックで得られる資金の使途を明確にし、長期的な資金計画を立てましょう。また、将来の家賃支払いが可能かどうか、年金や他の収入源を考慮して検討する必要があります。
健康状態の変化や介護の必要性など、将来起こりうる様々なシナリオを想定し、それぞれに対する対策を考えておくことも大切です。家族や信頼できる専門家と相談しながら、10年、20年先の生活まで見据えた計画を立てることで、より安心してリースバックを利用できます。
横浜市での不動産売却ならベンハウスがおすすめ
| 項目 | 詳細 |
| 社名 | 株式会社ベンハウス |
| 所在地 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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まとめ
リースバックを利用する際は、メリットとデメリットの両方を理解する必要があります。メリットばかりに目が行くと、後悔するかもしれません。リースバックのデメリットは、以下にまとめています。
- 不動産の売却価格は安くなる傾向がある
- 住み続けるには家賃を支払う必要がある
- 賃貸物件になるためできないことが多くなる
これらのデメリットも十分に理解することで、後悔せずにリースバックが利用できます。
不動産売却は、人生の中での大きな決断です。今後の生活や人生プランにも大きく影響するため、リースバックを利用するかどうかは慎重に検討してください。
この記事が皆さんの役に立てれば幸いです。
