家を購入した後で不備や欠陥を発見した場合、売主に対して瑕疵担保責任を追及できます。これによって、不動産売買におけるトラブルを対処できます。
しかし、瑕疵担保責任には期間があり、適用期間を経過すると責任を負ってもらえません。瑕疵期間については民法改正もあり、今ひとつ把握しきれていない方も多いでしょう。
そこでこの記事では、瑕疵期間を新築・中古別や対処方法を解説します。満足のいく住まいを手に入れるために、ぜひ参考にしてみてください。
瑕疵担保責任の概要
瑕疵担保責任とは、不動産売買において瑕疵が隠されていた場合に売主が負わなければならない責任のことです。
契約内容に基づき、不動産に備わっているべき機能や品質が欠落している状態を瑕疵と言います。瑕疵であることが認められれば、損害賠償請求や契約解除といった対応ができるようになります。
瑕疵の種類
建物の機能や品質が欠落している状態である瑕疵には、以下のような種類が挙げられます。
- 物理系
- 環境系
- 心理系
- 法律系
最も多いケースは物理系です。雨漏りやシロアリ被害、建物の傾斜などが含まれます。また、地盤が軟弱だったり建築後に沈下したりする土地も、欠陥があると見なされます。
これらに加えて、騒音や日当たりなどの環境系、死亡事故が発生した物件などの心理系もあります。建築における基準を満たしていないという法律系もありますが、これは違反となるため滅多にないでしょう。
どの種類であっても、発覚すれば瑕疵担保責任を追及できます。
契約不適合責任とは
2020年4月の民法改正によって、『契約不適合責任』が採用されるようになりました。
契約不適合責任は、売買した不動産が契約内容と一致していない場合に売主が負わなければならない責任を指します。契約内容と実際の物件で不一致が発覚したら、買主は責任追及が可能であるということです。
瑕疵担保責任については、売主が隠していたか、買主が購入前に認識していたかの判断が難しいというデメリットがあります。契約不適合責任では、契約内容と合っているか否かという点に絞られるため、判断しやすくなります。
ただし、民法改正を経ても瑕疵担保責任が採用されている法律もあるため、注意が必要です。
瑕疵期間とは、瑕疵担保責任もしくは契約不適合責任が適用される期間のこと
買主が権利を行使できる期間は、法律ごとに決まっています。それぞれに定められた期間を過ぎてしまうと、瑕疵が発覚しても権利が行使できません。
ポイントとなるのは品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)です。品確法は新築住宅のみを対象としていて、中古物件は品確法に当てはまりません。そのため、新築住宅では瑕疵担保責任、中古物件では契約不適合責任の適用期間を覚える必要があります。
これらを踏まえて、新築・中古別に適用期間を見ていきましょう。
新築住宅における瑕疵担保責任の期間
新築住宅における瑕疵担保責任の適用期間は、品確法で｢引渡から10年間｣と決められています。また買主と売り主の間で合意があれば、期間を20年に延長することも可能です。
引き渡しは、建物の所有権が移転されたタイミングです。例えば新築住宅が2024年1月15日に完成して、引き渡しが1ヶ月後の2月15日に行われた場合、2034年2月15日まで適用されます。
10年が経過した後で発覚しても、買主は責任を問えなくなります。瑕疵担保責任は新築住宅で適用されるため、新しく家を建てる際はしっかり覚えましょう。
中古物件における契約不適合責任の期間
中古物件における契約不適合責任の適用期間は、民法で｢契約不適合を知ってから1年以内｣とされています。
1年を過ぎてしまうと、通知しても責任を問えません。ここが品確法と異なる点で、10年の猶予があると思って放っておくと、損害賠償や契約解除ができなくなります。中古物件の場合は、瑕疵を確認したら素早く売主に通知するようにしてください。
また、売主の権利の消滅時効もあります。権利が消滅してしまうのは、以下のような場合です。
- 権利を行使できると知ってから5年間行使しない
- 権利行使ができるタイミングから10年間行使しない
中古物件では品確法が適用されないため、1年以内に通知しなければいけません。新築住宅の場合とは異なることに注意してください。
瑕疵が発覚した際にできること
瑕疵担保責任の適用期間内であれば、買主は売主に以下のような権利を行使できます。
それぞれの権利について、以下で解説します。
契約の解除
適切でない不動産売買契約が結ばれたとして、買主は契約の解除を要求することが可能です。
契約解除は、売主側に落ち度があると見なされた場合適用される可能性があります。契約不適合責任であれば分かりやすいですが、瑕疵担保責任では落ち度があったかどうか判断しにくいでしょう。
損害賠償の請求
瑕疵の程度によって、損害賠償を請求することが可能です。
売主や取り引きを仲介した不動産会社と交渉し、賠償額を決めます。お互いが賠償額に合意すれば、賠償額を受け取って解決ということになります。
契約不適合責任の場合は、追完と代金減額の請求も可能
契約の解除と損害賠償の請求は、契約不適合責任のどちらでも行使できます。これに加えて、追完と契約金減額の請求も可能です。
追完は、欠陥部分の修繕・代替を指します。つまり、瑕疵に対する物理的・金銭的補填が可能であるということです。
ただし、これらの権利は買主に落ち度があると行使できない可能性があります。買主が使用して機能や品質が低下した箇所を売主が負担するのは不公平であるため、お互いが合意するまで交渉しなければいけません。
瑕疵担保責任や期間については、弁護士に相談しよう
ここまで瑕疵担保責任や期間について解説してきましたが、実際に請求するとなると専門的な知識や手続きが必要となります。そのため、弁護士に相談するのがおすすめです。
インターネットや書籍で知識は身についても、実際に請求するとなると手続きや交渉が必要になります。弁護士であれば経験も豊富であるため、スムーズな手続きや交渉が可能です。
瑕疵担保責任や期間は専門的な領域であるため、自力で何とかしようとせず、まず弁護士に相談してください。依頼料はかかるものの煩雑な手続きを代行してくれるため、依頼者の実務負担を大きく軽減できるでしょう。
瑕疵の不安を解消したいなら横浜市のベンハウスがおすすめ
| 項目 | 詳細 |
| 社名 | 株式会社ベンハウス |
| 所在地 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
横浜市に本社を構えるベンハウスでは、住宅瑕疵保証制度を利用することで、不安を解消できます。
住宅瑕疵保証制度においては、ホームインスペクションを実施するのが特徴です。第三者機関が、不動産を引き渡す前に点検します。安全を保証し、安心して取り引きできます。
保証付の住宅であれば、安心して暮らすことが可能です。住宅購入後の瑕疵に関するトラブルが不安という方は、ぜひ検討してみてください。
まとめ
瑕疵期間は、新築住宅と中古物件で異なります。それぞれの適用期間について以下でまとめてあるため、確認してください。
- 新築：品確法に基づき、引渡から10年間
- 中古：民法に基づき、契約不適合を知ってから1年以内
期間内に通知すれば、さまざまな方法で対処できます。瑕疵が発覚した場合は、弁護士に相談してください。
この記事が、皆さんの役に立てれば幸いです。
