「再建築不可の物件は売却できる？」
「再建築不可の物件の売却方法は？」
再建築不可の物件とは、4m以上の道路に2m以上接していない土地のことです。建築基準法改正によって、新しく建物を建てられない物件のため、売却が難しいという特徴があります。
所有している再建築不可物件を売却したい場合には、売却方法や注意点を理解することが重要です。
そこで本記事では、再建築不可物件の特徴や売却方法・注意点を解説します。あわせて、おすすめの不動産会社についても解説しているため、ぜひ参考にしてください。
再建築不可物件とは？
再建築不可物件とは、新しい建物を建てられない条件の土地のことです。幅員4m以上の道路に2m以上接してなければならないという、建築基準法の接道義務を果たしていない物件のことを指します。また、特定行政庁が指定した区域では、6m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
接道義務は、都道府県知事や国土交通大臣が指定した都市計画地域や、乱開発を避けるための準都市計画地域にのみ定められています。緊急時に消防車や救急車などが消火活動や救助を行えるように、車両の出入りを確保するためです。
1950年に建築基準法が改正されたことによって、接道義務を果たしていない土地に建っている建物は、一度解体してしまうと新しい建物を建てられなくなりました。しかし、リフォーム・リノベーションは可能です。
再建築不可物件の特徴
再建築不可物件の特徴は以下の2つです。
新しい建物を建てられないことから、売却が難しい再建築不可物件の特徴をそれぞれ解説します。
土地の使用用途が限られる
ほとんどの場合、土地の使用用途は建物をリフォーム・リノベーションするしかありません。再建築不可物件は、1950年の建築基準法改正前に建てられた古い建物のため、費用が多額になることが考えられます。買い手はリフォーム・リノベーションできるとしても、建て替えができないため、リスクが大きいでしょう。
また、解体してしまうと新しい建物を建てられず、更に使用用途が限られます。土地を活用するのが難しいため、接道義務を果たしている物件に比べて、買い手が現れにくいでしょう。
買い手が住宅ローンを組みにくい
金融機関が住宅ローンとして融資する場合、借りる人の職業や収入だけでなく、土地を担保にできるかどうかを審査しています。しかし、再建築不可物件は使用用途が限られてしまうことで、担保としての価値が低く、審査に通りにくくなるでしょう。
住宅ローンを利用できない場合には、高い金利のローンを利用するか、現金で購入しなければならず、買い手にとって非常にハードルが高くなります。
再建築不可物件の売却方法
再建築不可物件の売却方法は以下の2通りです。
それぞれ解説します。
再建築不可物件のまま売却する
再建築不可物件は住宅ローンが通りにくいため、不動産会社による仲介によって、個人ではなく投資家向けに売却できる可能性があります。仲介で買い手が見つからない場合には、不動産会社に買取してもらう方法も考えられるでしょう。
また、隣地の所有者に相談するのもおすすめです。接道義務を果たしている隣地に売却することで、再建築不可物件の接道義務が果たされます。隣地の所有者が増築を考えている場合には、承諾してくれる可能性があるため、一度相談してみましょう。
再建築可能物件にして売却する
道路の中心から後退しセットバックすることで、物件によっては接道義務が果たせる可能性があります。ほかにも、隣地から土地を購入したり借地したりすることで、接道義務を果たす方法もおすすめです。
また、特定行政庁への申請を経て43条但し書き道路にすることで、再建築可能となります。敷地の周りに広い空き地があるなど、基準に適合し安全が確保できる場合には認められる可能性があるでしょう。
再建築不可物件を売却する際の注意点
再建築不可物件を売却する際の注意点は以下の2つです。
それぞれ解説します。
建物の解体・リフォームを慎重に検討する
建物を一度解体すると、新しい建物を建てられなくなってしまうため、土地の資産価値が大きく下がってしまいます。住宅が建っている土地は、固定資産税が6分の1になる住宅用地の軽減特例措置が適用されないのも、解体することのデメリットです。
また、リフォーム・リノベーションする場合には、買い手が見つかりやすいよう、よく検討した上で実施する必要があります。売却にかかる費用と得られる代金を比較しましょう。
売却期間が長くなる
再建築不可物件は住宅ローンの利用が難しく、個人で購入するハードルが高いため、買い手が現れにくく、売却期間が長くなるでしょう。
しかし、一般的な土地と比べて安価になる傾向があるため、安く投資用の物件を購入したい投資家や不動産会社には魅力的かもしれません。売却額が低くなる可能性を考慮しつつ、仲介や買取を行ってくれる不動産会社を探すのもおすすめです。
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| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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まとめ
再建築不可物件は、建築基準法改正によって、一度解体してしまうと新しい建物を建てられなくなる物件です。土地の使用用途が限られることや、買い手が住宅ローンを組みにくいため、売却が難しい傾向があります。
しかし、仲介や買取によって売却が十分可能なため、信頼できる不動産会社に依頼することが大切です。本記事で解説した内容を踏まえて売却活動に臨んでみてください。
本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
