「古家付き土地は解体してから売却した方が良い？」
「古家付き土地の売却のメリット・デメリットは？」
土地の売却を検討する中で、建物を解体して更地にするか、古家付き土地として売り出すか悩んでいる方もいるかもしれません。
古家付き土地として売却するのは、メリットとデメリットがあります。また、建物の状態や立地によっても、向いているかいないかが変わってくるでしょう。そのため、古家付き土地についてよく理解しておくことが重要です。
そこで本記事では、古家付き土地の売却の概要やメリット・デメリット・おすすめな物件を解説します。あわせて、おすすめの不動産会社も紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
古家付き土地とは
古家とは、法律で定められた固定資産を減価償却する期間のことを指す、法定耐用年数の22年を超えた木造一戸建て住宅のことです。古家付き土地とは、古家が建ったままの土地を指します。
古家付き土地の売却は、法定耐用年数を超えて査定上の価値がゼロになった建物が建っている土地を、土地だけの価格で売り出す方法です。一方で、更地とは、建築物を解体した土地をいいます。
解体費用分を差し引いて価格を設定することが多いため、地域相場よりも安くなる傾向があります。
古家付き土地を売却するメリット
古家付き土地を売却するメリットは以下の3つです。
それぞれ解説します。
費用を節約できる
建物を取り壊す必要がないため、解体費用や手間がかかりません。木造一戸建て住宅の解体費用相場は、1坪あたり4～5万円程度のため、30坪の2階建ての建物であれば120～150万円ほどです。
ほかにも、更地と比べ固定資産税が安くなります。建物が建っている土地は固定資産税の住宅用地の軽減措置特例が利用でき、200㎡以下の古家付き土地の固定資産税は、更地の6分の1です。
解体費用と固定資産税は大きな金額となるため、節約になることは大きなメリットとなります。
家を建てた状態がイメージしやすい
買い手は日当たりや家と外の出入り、車の入出庫など、実際に新築住宅を建てた状態をイメージしやすくなる可能性があります。隣地との距離や間取り・窓の配置など、注文住宅を計画する上で、必要な情報を得やすくなるでしょう。2階からの眺めなど、土地のアピールポイントを実際に目で見て確かめてもらうことが可能です。
また、同じ面積であっても更地は狭く見えるため、建物が建っていることで広いと感じてもらえる場合があります。しかし、古い建物が建っていることで、印象が悪くなる可能性も考慮しておきましょう。
建物の契約不適合責任を免責できる
木造一戸建て住宅は、先述したとおり、法定耐用年数の22年が経過することで、建物の査定上の価値がゼロになります。土地のみの価格での売却となるため、建物に瑕疵があった場合にも責任を問われないという契約不適合責任が免責になることが多くあります。
免責事項の特約を明記することで、建物を管理する義務をなくすことが可能です。建物の管理の負担がなくなることや、買い手とのトラブルが避けられることは大きなメリットといえるでしょう。
古家付き土地を売却するデメリット
古家付き土地を売却するデメリットは以下の2つです。
それぞれ解説します。
相場より価格が下がる
解体するための費用や手間がかからない分、費用を差し引いてから土地を売り出します。そのため、地域相場よりも価格が安くなる場合が多いことは念頭に置いてください。
同じ土地であっても、更地の方が高く売れる場合もあるため、解体費用の見積りを依頼しましょう。見積りと比較しながら、古家付き土地と更地のどちらで売り出すかを検討するのがおすすめです。
売却しづらい
買い手が建物を解体する費用や手間をかけなければなりません。解体費用に住宅ローンを利用できないことや、30坪で約120～150万円と大きな金額がかかるため、負担が大きくなります。
また、建物の状態によっては土地の印象が悪くなることもあり、買い手が見つかりにくい可能性があるでしょう。売却期間が長くなる傾向のため、あらかじめ覚悟が必要です。早めに売却したい場合には、更地にすることも検討すると良いでしょう。
古家付き土地の売却がおすすめな物件
古家付き土地で売却するのがおすすめな物件の条件は以下の3つです。
それぞれ解説します。
建物に価値がある
建物の劣化や損傷が少なく、住宅として利用できる場合には、古家付き土地として売却するのがおすすめです。木造一戸建て住宅の法定耐用年数の22年を超えると、建物の査定上の価値はゼロになるものの、居住できる住宅は多くあります。
リフォーム・リノベーションするなどして、居住する需要が見込める場合には、古家付き土地として売却することを検討しても良いでしょう。
再建築不可の土地
建築基準法改正によって、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務が定められました。この接道義務を果たしていない土地のことを、再建築不可の土地といいます。
再建築不可の土地は、解体してしまうと、今後新しい住宅を建てられなくなり、土地の価値が下がります。再建築不可の土地であっても、リフォーム・リノベーションは可能なため、解体せずに古家付き土地として売却するのがおすすめです。
解体費用の負担が大きい
土地の売却費用よりも建物の解体費用の負担が大きい場合には、解体せずに売却するのが良いかもしれません。解体費用の相場は1坪あたり4～5万円が相場ではあるものの、物件の地域や会社によってさまざまです。見積りを複数取り、比較するのがおすすめです。
複数社見積りを取っても解体費用が土地の売却費用の方が高い場合には、古家付き土地での売却を検討しましょう。
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まとめ
古家付き土地の売却は、費用が抑えられることや、契約不適合責任の免責によって買い手とのトラブルを避けやすいなどのメリットがあります。
一方で、土地の価格が下がりやすく、売却しづらいといったデメリットもあるため、注意が必要です。建物に価値があったり解体することが難しかったりする場合には、解体せずに売却するのが良いでしょう。
本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
