「古家付き土地は解体してから売却した方が良い？」
「古家付き土地の売却のメリット・デメリットは？」
土地の売却を検討する中で、建物を解体して更地にするか、古家付き土地として売り出すか悩んでいる方もいるかもしれません。
古家付き土地として売却するのは、メリットとデメリットがあります。また、建物の状態や立地によっても、向いているかいないかが変わってくるでしょう。そのため、古家付き土地についてよく理解しておくことが重要です。
そこで本記事では、古家付き土地の売却の概要やメリット・デメリット・おすすめな物件を解説します。あわせて、おすすめの不動産会社も紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
古家付き土地とは
古家とは、法律で定められた固定資産を減価償却する期間のことを指す、法定耐用年数の22年を超えた木造一戸建て住宅のことです。古家付き土地とは、古家が建ったままの土地を指します。
古家付き土地の売却は、法定耐用年数を超えて査定上の価値がゼロになった建物が建っている土地を、土地だけの価格で売り出す方法です。一方で、更地とは、建築物を解体した土地をいいます。
解体費用分を差し引いて価格を設定することが多いため、地域相場よりも安くなる傾向があります。
古家付き土地を売却するメリット
古家付き土地を売却するメリットは以下の3つです。
それぞれ解説します。
費用を節約できる
建物を取り壊す必要がないため、解体費用や手間がかかりません。木造一戸建て住宅の解体費用相場は、1坪あたり4～5万円程度のため、30坪の2階建ての建物であれば120～150万円ほどです。
ほかにも、更地と比べ固定資産税が安くなります。建物が建っている土地は固定資産税の住宅用地の軽減措置特例が利用でき、200㎡以下の古家付き土地の固定資産税は、更地の6分の1です。
解体費用と固定資産税は大きな金額となるため、節約になることは大きなメリットとなります。
家を建てた状態がイメージしやすい
買い手は日当たりや家と外の出入り、車の入出庫など、実際に新築住宅を建てた状態をイメージしやすくなる可能性があります。隣地との距離や間取り・窓の配置など、注文住宅を計画する上で、必要な情報を得やすくなるでしょう。2階からの眺めなど、土地のアピールポイントを実際に目で見て確かめてもらうことが可能です。
また、同じ面積であっても更地は狭く見えるため、建物が建っていることで広いと感じてもらえる場合があります。しかし、古い建物が建っていることで、印象が悪くなる可能性も考慮しておきましょう。
建物の契約不適合責任を免責できる
木造一戸建て住宅は、先述したとおり、法定耐用年数の22年が経過することで、建物の査定上の価値がゼロになります。土地のみの価格での売却となるため、建物に瑕疵があった場合にも責任を問われないという契約不適合責任が免責になることが多くあります。
免責事項の特約を明記することで、建物を管理する義務をなくすことが可能です。建物の管理の負担がなくなることや、買い手とのトラブルが避けられることは大きなメリットといえるでしょう。
古家付き土地を売却するデメリット
古家付き土地を売却するデメリットは以下の2つです。
それぞれ解説します。
相場より価格が下がる
解体するための費用や手間がかからない分、費用を差し引いてから土地を売り出します。そのため、地域相場よりも価格が安くなる場合が多いことは念頭に置いてください。
同じ土地であっても、更地の方が高く売れる場合もあるため、解体費用の見積りを依頼しましょう。見積りと比較しながら、古家付き土地と更地のどちらで売り出すかを検討するのがおすすめです。
売却しづらい
買い手が建物を解体する費用や手間をかけなければなりません。解体費用に住宅ローンを利用できないことや、30坪で約120～150万円と大きな金額がかかるため、負担が大きくなります。
また、建物の状態によっては土地の印象が悪くなることもあり、買い手が見つかりにくい可能性があるでしょう。売却期間が長くなる傾向のため、あらかじめ覚悟が必要です。早めに売却したい場合には、更地にすることも検討すると良いでしょう。
古家付き土地の売却がおすすめな物件
古家付き土地で売却するのがおすすめな物件の条件は以下の3つです。
それぞれ解説します。
建物に価値がある
建物の劣化や損傷が少なく、住宅として利用できる場合には、古家付き土地として売却するのがおすすめです。木造一戸建て住宅の法定耐用年数の22年を超えると、建物の査定上の価値はゼロになるものの、居住できる住宅は多くあります。
リフォーム・リノベーションするなどして、居住する需要が見込める場合には、古家付き土地として売却することを検討しても良いでしょう。
再建築不可の土地
建築基準法改正によって、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという接道義務が定められました。この接道義務を果たしていない土地のことを、再建築不可の土地といいます。
再建築不可の土地は、解体してしまうと、今後新しい住宅を建てられなくなり、土地の価値が下がります。再建築不可の土地であっても、リフォーム・リノベーションは可能なため、解体せずに古家付き土地として売却するのがおすすめです。
解体費用の負担が大きい
土地の売却費用よりも建物の解体費用の負担が大きい場合には、解体せずに売却するのが良いかもしれません。解体費用の相場は1坪あたり4～5万円が相場ではあるものの、物件の地域や会社によってさまざまです。見積りを複数取り、比較するのがおすすめです。
複数社見積りを取っても解体費用が土地の売却費用の方が高い場合には、古家付き土地での売却を検討しましょう。
古家付き土地と更地の税金比較
古家付き土地と更地では、課税される税金の種類や金額に大きな違いがあります。特に固定資産税や都市計画税については、住宅用地特例の適用により大きな差が生じます。
また、売却時の譲渡所得税についても、所有期間や譲渡方法によって税率が異なります。税金面での違いを正確に理解し、総合的に判断することで、経済的に最適な売却方法を選択することができます。
固定資産税と都市計画税の違い
古家付き土地と更地では、固定資産税と都市計画税の課税額に大きな差が生じます。総務省の固定資産税制度によれば、住宅が建っている土地（住宅用地）には税金の軽減措置が適用されます。具体的には、小規模住宅用地（住宅1戸につき200㎡まで）の場合、固定資産税は更地の6分の1、都市計画税は更地の3分の1に軽減されます。
一般住宅用地（200㎡を超える部分）は、固定資産税が3分の1、都市計画税が3分の2に軽減されます。ただし、特定空家等に指定された場合や、建物が倒壊の危険がある場合には軽減措置が適用されないケースもあるため、自治体への確認が必要です。税負担の違いを売却計画に織り込み、特に売却までに長期間を要する場合は古家を維持することでコスト削減になる可能性があります。
住宅用地特例の活用方法
住宅用地特例を最大限に活用するためには、いくつかの重要なポイントと戦略があります。
国税庁の資料によれば、この特例は「住宅の用に供する家屋の敷地」に適用されるため、居住実態がなくても建物の形態が維持されていれば適用される可能性があります。特例を活用するための具体的な戦略としては、まず売却活動中は建物を取り壊さずに維持することで、固定資産税・都市計画税の軽減を継続することが挙げられます。
特に売却期間が長期化する可能性がある場合、この差額は無視できない金額になります。また、買主が決まった後でも、売買契約時に「買主の負担で解体する」条件を明記することで、売主側は最後まで特例の恩恵を受けられます。
譲渡所得税における長期譲渡と短期譲渡の差
古家付き土地の売却時に課される譲渡所得税は、所有期間によって税率が大きく異なります。
国税庁のデータによれば、所有期間が5年を超える長期譲渡の場合は所得税15%・住民税5%の計20%、5年以下の短期譲渡の場合は所得税30%・住民税9%の計39%となり、最大で19%もの差があります。特に重要なのは、建物と土地で所有期間が異なる場合の取り扱いです。
例えば、土地を長期保有していても、その上に新築した建物が短期の場合、建物部分は短期譲渡として課税されることがあります。古家付き土地の場合、建物の価値がほとんどないとみなされれば、土地の所有期間のみで判断されるケースが多いですが、査定で建物に一定の価値が認められる場合は注意が必要です。
古家付き土地の効果的な販売手法
古家付き土地を効果的に販売するためには、通常の不動産とは異なるアプローチが必要です。物件の潜在的な魅力を引き出す撮影方法や広告表現の工夫、将来的なリノベーションの可能性を具体的に示すこと、そして効果的なオープンハウスの実施などが重要なポイントとなります。適切な販売戦略により、買主の想像力を刺激し、物件の価値を最大限に引き出すことができます。
物件の魅力を最大化する撮影と広告表現
古家付き土地の売却では、物件の現状だけでなく、その可能性を伝える撮影と広告表現が重要です。不動産マーケティング協会の調査によれば、魅力的な写真と説明文がある物件、問い合わせ数が最大3倍になるというデータがあります。
撮影においては、建物の外観だけでなく、日当たりの良さや庭の広さ、眺望などの土地の特徴を強調することが効果的です。特に窓からの景色や敷地の四隅からの写真は、土地の形状や周辺環境を伝える重要な情報となります。
また、建物内部でも、古さを感じさせる要素よりも、天井高や開口部の大きさなど、リノベーション後も活かせる特徴を撮影するとよいでしょう。
リノベーション可能性の具体的な提案方法
古家付き土地の魅力を高めるためには、リノベーション可能性を具体的に示すことが効果的です。日本建築学会の調査によれば、リノベーションのビジュアルイメージが提示されている物件は、そうでない物件と比較して成約率が約25%高いというデータがあります。
具体的な提案方法としては、まず建築士やリノベーション専門会社と連携し、現在の建物構造を活かした複数のリノベーションプランを作成することが有効です。
また、リノベーションにかかる概算費用や工期の提示も、購入検討者の意思決定を助ける重要な情報となります。特に魅力的なのは、古い建物の特徴（梁や柱の木組み、土壁、欄間など）を活かした提案で、新築では得られない味わいや個性を強調することが差別化につながります。
古家付き土地売却の法的リスク管理
古家付き土地の売却では、建物の老朽化や土地の境界問題などに起因する法的リスクに適切に対処することが重要です。重要事項説明における免責事項の明確化、越境物の処理と境界確定の事前対応、そして契約不適合責任に関する特約の設定など、法的リスクを最小化するための対策が必要です。これらのリスク管理を適切に行うことで、売却後のトラブルを防ぎ、円滑な取引を実現することができます。
重要事項説明における免責事項の明確化
古家付き土地の売却においては、建物の瑕疵や不具合に関する責任を明確にするため、重要事項説明書での免責事項の記載が特に重要です。日本司法書士会連合会の指針によれば、特に築年数が経過した古家の場合、「現状有姿」での引き渡しを前提とし、建物の状態についての免責事項を明記することが推奨されています。
具体的には、建物の耐震性能不足、屋根や外壁の劣化、雨漏り、設備の経年劣化、シロアリ被害の可能性などを明示し、買主がこれらを承知の上で購入することを確認する文言を入れます。
越境物と境界確定の事前対応
古家付き土地の売却において、越境物の処理と境界確定は特に重要な事前対応事項です。法務省の統計によれば、不動産取引におけるトラブルの約25%が境界や越境に関する問題とされています。
古家の場合、長年の経過により敷地境界が不明確になっていたり、塀や樹木、建物の一部が隣地に越境している（または隣地から越境されている）ケースが少なくありません。売却前には必ず隣地との境界を確認し、できれば境界確定測量を実施して境界標を設置することをお勧めします。
契約不適合責任に関する特約の設定
古家付き土地の売却において、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）に関する特約の設定は特に重要です。民法改正により2020年4月から導入された契約不適合責任の概念では、引き渡された物件が契約の内容に適合していない場合、買主は修補請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などの権利を有します。
日本弁護士連合会の解説によれば、築年数の経過した古家では、これらの責任範囲を限定する特約を設けることが一般的とされています。具体的には、「建物については現状有姿のまま引き渡すものとし、その品質または数量に関して契約の内容に適合しないことを発見しても、売主は責任を負わないものとする」といった特約文言を売買契約書に明記します。
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| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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まとめ
古家付き土地の売却は、費用が抑えられることや、契約不適合責任の免責によって買い手とのトラブルを避けやすいなどのメリットがあります。
一方で、土地の価格が下がりやすく、売却しづらいといったデメリットもあるため、注意が必要です。建物に価値があったり解体することが難しかったりする場合には、解体せずに売却するのが良いでしょう。
本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
