「ローンの返済中でも家の売却はできるの？」
「ローン返済中に家を売却する際の流れを知りたい」
急な転勤や離婚、住宅ローンの支払いが厳しくなったなどの理由で家を売却したいと考える方は珍しくありません。中には、住宅ローンが残った状態で家を売却できるのか、疑問に思う方も少なくないでしょう。
結論から述べると、住宅ローンが残っていても家を売却することは可能です。しかし、ローン返済中の家を売るには、家につけられた抵当権を抹消するために住宅ローンを完済することが前提となります。
そこで本記事では、ローン返済中の家を売却する際の流れやローン返済中の家を売却する際の注意点について解説します。これから不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
ローン返済中の家を売却する際の流れ
さっそく、ローン返済中の家を売却する際の流れをみていきましょう。先ほども述べた通り、返済中の住宅ローンを完済しなければ、家を売却することはできません。
そのため、まずは住宅ローンを完済できるかを確かめる必要があります。流れとしては以下の3つの工程が重要です。
以下でそれぞれ詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。
ローン残高の確認
まずは、ローン残高の確認をしましょう。ローンの残高を確認するための簡単な方法は以下の3つです。
- インターネットバンキングで照会する
- 金融機関から毎年送付される残高証明書を確認する
- 住宅ローン契約時の返済予定表で確認する
上記の方法で現在の正確なローン残高を調べてみましょう。いずれの方法も難しい場合は、金融機関に直接問い合わせれば対応してくれます。
家を売るために住宅ローンを完済させるには、しっかりと返済計画を立てることが重要です。金融機関に直接問い合わせると時間がかかるため、上記で挙げた3つのうちどれかを選ぶことがおすすめです。
見積もりして売却価格を知る
次に、売却会社に見積もりを依頼して売却価格を把握しましょう。ローンの残高を完済できるか判断するために、売却予定の不動産がどれくらいで売れるのか売却の専門家に査定してもらう必要があります。
見積もりの際には、必ず複数の会社に査定を依頼するようにしましょう。なぜなら、見積もりで出た査定額はあくまで売却の予想価格でしかなく、1社のみの査定だと正確ではない可能性があるためです。
ローン残債が残っている家を売却する場合には、きちんと複数の不動産会社の予想価格をしっかり確かめることが大切です。
住宅ローンを完済できるか確認する
ローンの残高と売却価格を把握できたら、住宅ローンを完済できるか確認します。住宅ローンを完済できるか確認する際には、以下の計算式を活用しましょう。
住宅ローン残高−売却価格（査定額）
また、上記の計算をする際には、家を売却する時にかかる費用である仲介手数料や印紙税などを考慮しておくことが重要です。それを踏まえて、ローンが『アンダーローン』と『オーバーローン』のどちらなのか判断しましょう。
『アンダーローン』とは、ローン残高が売却額を下回って、売却の利益が出る状態のことです。『オーバーローン』とは、ローン残高が売却額を上回ってしまう状態のことを指します。
アンダーローンの場合は、ローン残高が売却額を下回っているため、問題なくそのまま売却できます。しかし、オーバーローンの場合は、売却してもローンを返済できないため注意が必要です。
オーバーローンの際の返済方法
オーバーローンになってしまうと、売却してもローンを返済できないため、家を売却できません。そのため、ここでは、オーバーローンの際の返済方法について解説します。代表的な返済方法として挙げられるのは以下の3つです。
以下でそれぞれ詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。
自己資金で返済する
1つ目の方法は、自己資金で返済することです。オーバーローンになってしまったとしても、貯金などの自己資金を使って住宅ローンを返済できれば問題ありません。
自己資金を使って住宅ローンを返済する場合には、事前に依頼先の不動産会社に相談しておきましょう。また、自己資金で返済する際には、家を売却する時にかかる費用のことを忘れてはいけません。
仲介手数料や印紙税など、不動産売却には安くない費用がかかります。費用は、売却代金の4％ほどはかかると思っておきましょう。
住み替えローンを利用する
2つ目の方法は、住み替えローンを利用することです。住み替えローンとは、次に購入する家の住宅ローンに、返済できなかったローン残高を上乗せする形でローンを組むことを指します。
一見簡単な方法に思えますが、返済できなかったローン残高を上乗せする分、経済的な負担が大きくなることに注意が必要です。また、住み替えローンは購入した家の担保価値以上のローンを組むことになります。
そのため、金融機関が融資を回収できない可能性を考慮して審査が厳しくなっており、なかなか借りられないことにも注意しましょう。
任意売却する
3つ目の方法は、任意売却することです。任意売却とは、住宅ローンを返済できなくなった場合、条件付きで金融機関の合意を得て家を売却する方法のことを指します。
任意売却を選ぶことで、ローンの借入先から差し押さえられ、競売にかけられるという強制的な売却を防ぐことが可能です。しかし、任意売却をすると一定期間、融資が受けられなくなり、信用情報に必ず登録されるためおすすめはできません。
よほどの理由がない限り避けるようにしましょう。
ローン返済中の家を売却する際の注意点
ここでは、ローン返済中の家を売却する際の注意点について解説していきます。注意すべき点は以下の2つです。
以下でそれぞれ詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。
離婚時の財産分与に注意
夫婦が離婚する場合には、住宅ローンの残債も財産分与の対象になることに注意が必要です。アンダーローンの場合は、売却代金を山分けすれば精算が済むため簡単です。
しかし、オーバーローンの場合には、ローンの返済を誰が行い、どの程度負担するかを決める必要があります。一般的には、ローンの支払いを引き受ける側が貯金を多めにもらい、全体として財産が半々に分与できるように調整します。
状況に合わせて、適切な財産分与を行いましょう。
住み替えの際は売り方に注意
住み替えの際は売り方に注意しましょう。一般的に住み替えの際には、『売り先行』と『買い先行』の2種類の売り方があります。
売り先行とは、現在の住居を売却してから新居を買うことです。買い先行とは、先に新居を購入してから現在の住居を売却することを指します。
売り先行は、先に売却することで資金計画を立てやすかったり、売却代金を新居の住宅ローンに充てられるというメリットがあります。買い先行の場合は、時間をかけて次の家を探せたり、空き家の状態で売却活動をできることがメリットです。
一般的には、ローンが残っている家の買い替えは『売り先行』が適しているとされています。状況にあわせて、使い分けてみましょう。
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| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
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まとめ
本記事では、ローン返済中の家を売却する際の流れやローン返済中の家を売却する際の注意点について解説しました。ローンを返済中でも家を売却することはできます。
しかし、住宅ローンの完済をすることが前提です。そのため、本記事で解説した内容を参考にして、売却活動をしてみましょう。
わからないことがある場合には、1人で悩むのではなく、不動産会社に相談することが最適です。横浜市での不動産売却を検討している方は、ベンハウスに相談してみてください。
本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
