「不動産を売却したときにかかる税金には何があるの？」
「税金の計算方法は？」
不動産を売却する際、売却前にどれくらいの税金がかかるか把握したい方もいるのではないでしょうか。
不動産を売却し、利益があった場合には税金がかかります。また、税金の控除制度が利用できる場合もあるため、事前に把握しておくことがおすすめです。
そこで本記事では、不動産を売却するときにかかる税金の種類や計算方法・控除制度の種類を解説します。あわせて、おすすめの不動産会社も紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
また、以下の記事では横浜市で不動産売却を考えている方に向けて、おすすめの不動産会社を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。
不動産売却にかかる税金の種類
不動産を売却する際にかかる主な税金は以下の4つです。
それぞれ解説します。
譲渡所得税
不動産を売却したときに利益があった場合には、譲渡所得税が発生します。復興特別所得税を含む、所得税と住民税を合算したものが譲渡所得税です。
不動産売却の際、売却益があった場合には、後述する控除制度が適用できる可能性があります。特別控除を利用することで、譲渡所得税の節税が可能です。
印紙税
不動産売買契約書を作成する際に、印紙税がかかります。売買金額によって印紙税が変わるため、以下を確認しましょう。
| 不動産の売却価格 | 税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
軽減措置は、契約金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されたものが対象となります。
登録免許税
住宅ローンを利用している場合、お金を貸している金融機関が、土地や建物を担保とする抵当権が設定されています。不動産を売却するためには、抵当権を抹消する手続きにかかる登録免許税が必要です。
抵当権抹消登記は、1件につき1,000円課税されます。土地と建物の登記を抹消する場合には、2件になるため、2,000円の納付が必要です。また、司法書士に手続きを依頼する場合には、司法書士への報酬が別途かかります。
不動産売却の場合には、抵当権抹消登記の登録免許税のみで、所有権移転登記は買主が負担するのが一般的です。
消費税
課税事業者ではない個人が不動産を売却する場合には、消費税はかかりません。不動産を売却する際、不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬に対して10％の消費税がかかります。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
課税譲渡所得金額＝譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額
取得費は、不動産の購入代金に建物の減価償却費相当額を控除した金額などの費用です。譲渡費用は、売却に必要な費用で、仲介手数料や印紙代などが含まれます。
| 不動産の所有期間 | 所得税 | 住民税 |
| 短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で5年以下） | 30.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％） | 9％ |
| 長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で5年超） | 15.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％） | 5％ |
不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から計算するのが一般的で、所有期間が長いと税率が下がります。復興特別所得税は一律2.1％で、短期譲渡所得であれば30％、長期譲渡所得であれば15％に2.1％を乗じたものが税率です。
税金の控除制度の種類
税金の控除制度は以下の3つが代表的です。
それぞれ解説します。
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除は、不動産の売却益の最大3,000万円まで課税が免除される制度です。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
上記の計算式のように、譲渡所得から3,000万円差し引けます。売却益が3,000万円以下の場合には、譲渡所得の金額が控除の限度です。
マイホームを売った時の軽減税率の特例
マイホームを売った時の軽減税率の特例は、不動産を売却した年の1月1日時点で、マイホームを所有している期間が10年を超えている場合に適用となる制度です。3,000万円の特別控除を適用した後、長期譲渡所得金額に対して、軽減された税率で税額を算出します。
| 課税長期譲渡所得金額 | 所得税 | 住民税 |
| 6,000万円まで | 10.21％（所得税10％＋復興特別所得税0.21％） | 4％ |
| 6,000万円超 | 15.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％） | 5％ |
軽減税率の特例を利用することで、低い税率で譲渡所得税を計算できます。
特定のマイホームを買い替えした場合の特例
特定のマイホームを買い替えした場合の特例は、マイホームを売った年の前年から翌年までの3年間の間に買い替えをしたときに適用となる制度です。
不動産の売却額が1億円以下で、売った年の1月1日時点で所有している期間が10年を超えていることなどの条件があります。条件に該当した場合には、売却益の課税を繰り延べられる特例です。
この制度は、将来買い替えた不動産を売却した際に、繰り延べられた分が上乗せされて課税されます。また、3,000万円の特例や軽減税率の特例とは併用できないため、注意しましょう。
不動産売却にかかる税金の計算ツール
ここからは、不動産売却にかかる税金の計算ツールを、3つ紹介します。
不動産の譲渡所得税額（マイホーム用）
不動産の譲渡所得税額（マイホーム用）は、不動産売却にかかる税金の計算ツールの1つです。不動産の譲渡所得税額（マイホーム用）では、不動産売却時の譲渡所得税と住民税の計算ができます。
物件購入時の年月や土地・建物代といった情報を入力すると、譲渡所得税と住民税がともに算出されて印刷も可能です。物件購入時の種類を確認しながら、入力することをおすすめします。
リアルタイムシュミレーター
リアルタイムシュミレーターも、不動産売却にかかる税金の計算ツールの1つです。リアルシュミレーターでは、譲渡所得税や消費税など計算したい税金の種類を自分で選択してから必要事項を入力して算出します。
譲渡所得税では3000万円の特別控除の有無や売却時の諸経費といった細かな条件も加えて税金の計算が行えるため、実際に支払う金額を算出しやすいシュミレーターで便利です。
不動産売却（譲渡所得）税金計算シミュレーション
不動産売却（譲渡所得）税金計算シミュレーションも、不動産売却にかかる税金の計算ツールの1つです。不動産売却（譲渡所得）税金計算シミュレーションは、譲渡所得税のみを計算できます。
売却時の諸経費や仲介手数料を計算に加えて算出できるうえに、減価償却費（固定資産の購入金額を耐用年数に応じて分割し費用として計上するもの）の有無も考慮できるため、条件に応じて使い分けられる計算ツールです。
不動産売却にかかる税金を節税するコツ
ここからは、不動産売却にかかる税金を節税するコツを、3つにまとめて解説します。
物件の購入額がわかる書類を見つける
物件の購入額がわかる書類を見つけることは、不動産売却にかかる税金を節税するコツの1つです。
建物には減価償却費（固定資産の購入金額を耐用年数に応じて分割し費用として計上するもの）があるものの、土地には価値の低下がないため、物件の購入額が詳細にわかれば節税効果を高くできます。
譲渡所得は、次のような計算式で算出します。
譲渡所得税＝不動産の売却価格－（不動産の取得費用＋譲渡費用）
つまり、不動産の取得費用が高いほど譲渡所得税は低くなるため、物件の購入額が重要なのです。なお、不動産の取得費用が不明の場合は、不動産の売却価格の5％の金額で代用します。（※1）
※1：国税庁の取得費がわからない場合を参考にしてください。
物件売却のタイミングを検討する
物件売却のタイミングを検討することも、不動産売却にかかる税金を節税するコツの1つです。不動産売却にかかる税金の税率は、物件の所有期間により次のように異なります。
| 譲渡所得区分 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 所得税30％ 住民税9％ |
| 長期譲渡所得 | 5年越 | 所得税15％ 住民税5％ |
加えて、所有期間が10年を超えると、さらに税率が下がるのです。
| 譲渡所得金額 | 税率 |
|---|---|
| 6000万円以下 | 所得税10％ 住民税4％ |
| 6000万円越 | 所得税15％ 住民税5％ |
物件の売却タイミングは、所有期間が5年または10年以上がベストです。まもなく5年や10年を迎えるタイミングであれば、超えてから売却することをおすすめします。
節税可能な制度を利用する
節税可能な制度を利用することも、不動産売却にかかる税金を節税するコツの1つです。節税可能な制度とは、次のようなものを指します。
- 3,000万円特別控除の特例（※2）
- ふるさと納税
3000万円特別控除の特例では、譲渡所得から最高で3000万円の控除が可能です。
一方、ふるさと納税とは任意の自治体に寄付を行い、寄付金控除を受けつつ返礼品を受け取れる制度を指します。ふるさと納税では、自治体への寄付金額から2000円を差し引いたのちに所得税と住民税から控除が可能です。
不動産売却にかかる税金を支払うタイミング
不動産売却にかかる税金は、売却した翌年に確定申告をして納税します。不動産売却で利益が出た場合のみ、確定申告が必須です。
まずは、特別控除といった特例をすべて使い、確定申告の有無を確かめます。確定申告が必要であれば、売却した翌年の2月16日〜3月15日に申告・納税を行いましょう。
ただし、物件の売却が12月と1月では1カ月しか変わらないものの、確定申告の年が異なる点で注意が必要です。
横浜市の不動産売却ならベンハウスがおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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まとめ
不動産の売却には、譲渡所得税・印紙税・登録免許税・消費税の税金がかかります。それぞれ計算方法があるため、計算式に当てはめて計算することが可能です。
また、不動産売却の税金の控除制度には、併用できるものとできないものがあり、最も適した控除制度は人によって変わります。そのため、試算しながら最適な控除制度を選択しましょう。
本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
