「不動産を相続したけれど、売却にかかる税金って？」
「相続した不動産を売却するときに節税する方法はある？」
不動産を相続した場合、売却することが選択肢の1つに挙げられます。しかし、不動産の売却は人生で何度もすることではありません。そのため、かかる税金や節税方法を知りたい方は多いでしょう。
相続した不動産の売却には税制上の特例があるため、特例が適用できた場合には、現金で相続するよりも税額が抑えられるメリットがあります。
そこで本記事では、相続した不動産を売却するときにかかる税金の種類や、節税方法・注意点を解説します。あわせて、おすすめの不動産会社も紹介しているため、ぜひ参考にしてください。
また、以下の記事では横浜市で不動産売却を考えている方に向けて、おすすめの不動産会社を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。
相続した不動産を売却するときにかかる税金の種類
相続した不動産を売却するときにかかる税金は以下の2つです。
それぞれ解説します。
譲渡所得税
譲渡取得税とは、不動産を売却し、売却益が発生したときにかかる税金です。譲渡取得は、売却益から売却した不動産の取得費と譲渡費用を引いて算出します。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
取得費は、不動産を購入した代金や購入手数料などの費用です。取得費が不明な場合には、「不動産の売却価格×5％」で取得費を計算しましょう。譲渡費用は、売却するために必要な費用で、仲介手数料や印紙代などが含まれます。
基準所得税額は、さきほど計算した譲渡所得に税率を掛けて求めます。
基準所得税額＝譲渡所得×所得税率
この所得税率は不動産の所有期間によって異なるため、以下の表をチェックしてください。
| 不動産の所有期間 | 所得税 | 住民税 |
| 短期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で5年以下） | 30.63％（所得税30％＋復興特別所得税0.63％） | 9％ |
| 長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日時点で5年超） | 15.315％（所得税15％＋復興特別所得税0.315％） | 5％ |
不動産の所有期間は、被相続人が取得した日から計算するのが一般的で、所有期間が長いと税率が下がるところがポイントです。
また、平成25年から令和19年までは、一律2.1％の復興特別所得税がかかります。短期譲渡所得の場合には、税額30％に2.1％を乗じた0.63％、長期譲渡所得は税額15％に2.1％を乗じた0.315％を納付します。
印紙税
印紙税とは、不動産売買契約書の作成時にかかる税金で、契約書に記載された契約金額に応じて税額が変わります。
| 不動産の売却価格 | 税率 | 軽減税率 |
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1,000万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| 5億円を超え10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
軽減措置は、契約金額が10万円を超えるもので、平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されたものが対象です。
相続した不動産を売却する際の節税方法とは？
相続した不動産を売却する際の節税方法は以下の2つです。
それぞれ解説します。
取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、不動産を相続してから一定期間内に売却した場合、かかった相続税を譲渡所得の計算式の取得費に含められる制度のことです。取得費加算の適用条件は以下の通りです。
- 相続や遺贈の相続人であること
- 相続することによって相続税が課されたこと
- 相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却したこと
取得費加算の特例は、相続税を納めた方にのみ適用されます。譲渡所得税の項目で解説したように、譲渡所得税の計算式は以下の通りです。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）
基準所得税額＝譲渡所得×所得税率
取得費が高くなれば、不動産の売却価格から差し引く金額が大きくなるため、節税になります。
3,000万円特別控除の特例
3,000万円特別控除の特例とは、一定の条件を満たすことで、相続した不動産売却益の最大3,000万円まで課税が免除される制度です。相続する不動産がマイホームなのか、空き家なのかで条件が変わります。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費＋譲渡費用）－特別控除
上記の計算式のように、譲渡所得から3,000万円差し引くことが可能なため、売却益が3,000万円以下の場合には課税対象になりません。
それぞれ解説します。
マイホームの場合
マイホームを売却したときは、所有期間は問わず、譲渡所得から最大で3,000万円の控除を受けられます。
- 相続した人が住んでいる不動産を売却すること
- 以前に住んでいた場合には、住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却すること
- 親族や内縁関係にある人への売却でないこと
マイホームの3,000万円特別控除の適用には、上記のような一定の条件があります。マイホームの場合は、先述した取得費加算の特例を併用することが可能です。
空き家の場合
被相続人が亡くなって空き家になった不動産売却の場合、譲渡所得から最大で3,000万円の控除を受けられます。
- 1981年5月31日以前に建築された建物であること
- マンションではないこと
- 相続する直前まで被相続人以外が住んでいなかったこと
- 相続してから3年を経過する年の12月31日までに売ること
空き家の3,000万円特別控除の適用には、上記のような一定の条件があります。
空き家の場合には、取得費加算の特例の併用はできません。そのため、取得費加算の特例とどちらが節税できるのか検討する必要があります。
不動産を相続した場合の注意点
不動産を相続したら、売却するかどうかを早めに検討しておくのがおすすめです。取得費加算の特例や、3,000万円特別控除の特例の適用には3年間の期限があります。売却しない場合には、固定資産税や維持費を支払う必要があり、負担が大きいかもしれません。
しかし、基準所得税額を求める際の税率は、不動産の所有期間によって変わるため、より節税できる方法を検討する必要があります。
相続した不動産を売却する際に気をつけるべき3つのポイント
ここからは、相続した不動産を売却する際に気をつけるべきポイントを、3つにまとめて解説します。
遺言書の有無を確認する
遺言書の有無を確認することは、相続した不動産を売却する際に気をつけるべきポイントの1つです。
たとえ、相続後に遺言書が見つかろうとも、原則的に遺言が優先されます。不動産分割のやり直しが起こらないように、次の3種類の遺言書が存在するのか確認しましょう。
- 自筆証書遺言
- 公正証書遺言
- 秘密証書遺言
遺言書で利用されるのは、主に「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」です。自筆証書遺言は公認役場の遺言検索システムで確認でき、公正証書遺言は法務局で保管されます。
一方、秘密証書遺言は無効になりやすいため、事実上ほぼ利用されておりません。そのため、「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」の有無を確認して、各箇所に問い合わせを行うのが賢明です。
相続登記を行う
相続登記を行うことも、相続した不動産を売却する際に気をつけるべきポイントの1つです。
相続登記とは、不動産の名義を相続人へ変更することを指します。そもそも、相続登記を行わなければ物件の売却はできません。
加えて、不動産の相続を取得したと知った日から3年以内に、相続登記をしなければ10万円以下の過料が科せられる可能性もあります。
不動産が共有名義の場合は全員の同意が必要になるため、スムーズに売却するためにもまずは相続登記を速やかに行うのが賢明です。
不動産の分割方法を相続人で話し合う
不動産の分割方法を相続人で話し合うことも、相続した不動産を売却する際に気をつけるべきポイントの1つです。売却した不動産の分割方法には、次の2つがあります。
- 代償分割：一人が一括相続したのちに相続人へお金を支払う
- 換価分割：不動産を売却してお金に換えたのちに相続人で均等に分割する
相続人で揉めないようにするには平等に相続できるため、換価分割がおすすめです。家族間でトラブルが生じると人間関係にも影響するため、相続人で十分に話し合いを行い、分割方法を検討するといいでしょう。
相続不動産の売却時にかかるおそれのある費用
ここからは、相続不動産の売却時にかかるおそれのある費用を、6つ紹介します。
不動産会社への仲介手数料
不動産会社への仲介手数料は、相続不動産の売却時にかかるおそれのある費用の1つです。相続物件を不動産会社で仲介してもらうと、仲介手数料がかかります。
不動産会社への仲介手数料は会社によるものの、上限額が決められており物件価格により異なります。
物件の売買価格が400万円超えの場合：物件価格（税抜）×3％₊6万円₊消費税
具体的に計算した結果は次のとおりです。
| 物件価格 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 1000万円 | 39万6000円 |
| 1500万円 | 56万1000円 |
| 2000万円 | 72万6000円 |
不動産会社への仲介手数料は、数十〜100万円程度かかることを念頭におきましょう。
司法書士への手数料
司法書士への手数料も、相続不動産の売却時にかかるおそれのある費用の1つです。相続登記を司法書士へ依頼した場合は、手数料がかかります。
相続登記は自分でも行えるものの、経験がなければ手間と時間がかかるため専門家へ依頼する人が数多くいます。相続登記を司法書士へ依頼した場合の手数料は、5～15万円ほどが相場です。
司法書士への手数料には決まりがないため、各事務所ごとに費用は異なります。また、相続の複雑さにより増額するため、手数料の詳細は司法書士事務所へ確認するのが賢明です。
住宅ローンの一括返済手数料
住宅ローンの一括返済手数料も、相続不動産の売却時にかかるおそれのある費用の1つです。相続した不動産に住宅ローンの残金があり売却時に得たお金で一括返済をすると、手数料がかかります。
融資を受けた金融機関により手数料は異なり、0〜5万円が一般的です。加えて、窓口とインターネットでの手続きでも手数料が違うことが数多くあり、インターネットで行う方が手数料は低くおさえられます。
融資を受けた金融機関で一括返済の相談をすると手数料の詳細がわかるため、問い合わせをすることがおすすめです。
ハウスクリーニング代
ハウスクリーニング代も、相続不動産の売却時にかかるおそれのある費用の1つです。
売買契約書に記載がなければ義務ではありません。ただし、ハウスクリーニングを実施すると好印象を与えられるうえに値引き交渉を減らせる可能性があります。
ハウスクリーニング代は、間取りやクリーニング内容などにより異なるものの、5〜15万円程度かかるのが一般的です。
加えて、不動産会社を仲介する場合は契約締結後にハウスクリーニングを実施しましょう。業者を紹介してもらえる可能性があり、割引サービスを受けられることもあります。
解体費用
解体費用も、相続不動産の売却時にかかるおそれのある費用の1つです。
古い家を売却する場合は負担してでも解体した方が、高く売れることもあります。更地にすれば用途が増え、需要も増えるからです。
解体費用は物件や業者により異なるものの、50〜400万程度が相場と言われます。解体費用は高額なため、物件の解体をすべきか悩む場合は不動産会社に相談するのが賢明です。
測量費用
測量費用も、相続不動産の売却時にかかるおそれのある費用の1つです。
隣接する住宅とのトラブルを避けるために、測量が必要な場合もあります。物件売却時の測量は義務ではないものの、過去に測量してから年月が経つ場合や地価が高い首都圏では実施する方がいいでしょう。
測量費用は測量の種類や業者によりことなりますが、10〜50万円程度が一般的です。2〜3社の測量会社から見積もりを取り、実施するのか検討することをおすすめします。
横浜市の不動産売却ならベンハウスがおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
横浜市で不動産の売却を検討している方には、ベンハウスがおすすめです。ベンハウスは30年間横浜市に地域密着しており、独自の知識やノウハウを有しています。
そして、お客様のニーズに柔軟に対応できる知識を持ったスタッフが在籍しているため、安心して不動産売却を任せられるでしょう。
また、売却のサポートやアフターメンテナンスも充実しています。横浜市周辺の方は、一度ベンハウスに相談してみるのがおすすめです。
まとめ
不動産を相続して売却する場合、税金や特例を把握しておくことが大切です。
相続した不動産を売却するときには、譲渡所得税や印紙税がかかります。また、特例を適用できた場合には、税負担が大きく変わるでしょう。売却する前に、もっとも税負担が少ない方法を検討するのがおすすめです。
本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
