「契約不適合責任って何？」
「契約不適合責任って売主は何に気をつけたらいいの？」
「契約不適合責任で買主が請求できる権利は？」
不動産を相続したり、急遽の引越しが決まったりなど、不動産売却をする理由は人によってさまざまです。何の問題もなく、円滑に売却が済ませられれば良いですが、中にはトラブルに発展してしまうことも少なくありません。
特に契約不適合責任については、売主・買主ともにしっかりと把握しておくことが重要です。しかし、不動産売却は何度も経験することではないため、難しいというイメージを持っている方も少なくないでしょう。
そこで本記事では、契約不適合責任についてわかりやすく解説します。これから不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、「買う約束をした物と現物が違う」という買主の主張を認めて、売主に負わせる責任のことです。2020年4月1日から施行された民法に盛り込まれた規定であり、不動産売買でのトラブル時に買主を救済するために制定されました。
民法第562条から第564条までに規定されており、契約不適合責任の発生要件は以下の通りです。
「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるとき」
引用元：神戸合同法律事務所
また、売買によって買主に移転した権利も対象となります。トラブルを避けるためにも、売主は契約前にしっかりと不動産について買主に説明することが重要です。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
ここでは、契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いを見ていきましょう。大きな違いは、契約不適合責任の方が瑕疵担保責任よりも買主の請求権が拡大され、売主の責任が重くなっていることです。
2020年4月1日に契約不適合責任が施行されるまでは、『瑕疵担保責任』と呼ばれる売主の責任が規定されていました。瑕疵（かし）とは、住宅における雨漏りなどの欠陥や不具合の存在を指します。
瑕疵担保責任では、買主が注意を払っても気づけなかった隠れた瑕疵に限って、売主が責任を問われていました。しかし、契約が成立する前に買主が瑕疵を知らなかったかどうかの判断が難しく、契約不適合責任で改善を図ることになりました。
契約不適合責任では契約との適合性に焦点をあて、契約に適合した目的物が引き渡されていない場合、買主は売主に責任を追及できます。
契約不適合責任で買主が請求できる4つの権利
ここでは、契約不適合責任で買主が請求できる権利について解説していきます。代表的な権利は以下の4つです。
それぞれの権利について詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。
追完請求権
1つ目の権利は、追完請求権です。追完請求権とは、引き渡された不動産が契約に適合していない場合、契約に適合した状態にするための請求ができる権利を指します。
一般的に、追完請求権では以下のいずれかを買主から売主に請求可能です。
- 目的物の修補
- 代替物の引き渡し
- 不足分の引き渡し
不動産売却においては、代替物や不足品という概念がないため、目的物の修理や補修をしてもらうことになります。例としては、雨漏りのような不動産の機能に契約不適合がある場合が挙げられます。
代金減額請求権
2つ目の権利は、代金減額請求権です。代金減額請求権とは、買主が追完請求をしたにもかかわらず、売主が対応しない時に代金の減額を請求できる権利を指します。
契約不適合の程度に応じて代金の減額を請求できます。しかし、売主が対応できるだけの期間を定めておくことが重要です。
また、契約不適合の内容によっては、買主が追完請求を求めなくても代金減額を請求できます。例としては、契約上で50坪の土地売買だったものの、実際には49坪しかなかったというようなケースです。
上記のような場合、売主には不足分の1坪を追加で引き渡す方法がないため、1坪分の減額を請求できます。さらに、売主が追完請求を拒絶した場合や、契約に適合する見込みがない場合も代金減額を請求可能です。
損害賠償請求権
3つ目の権利は、損害賠償請求権です。損害賠償請求権とは、契約不適合によって買主に損害が生じた場合、売主に損害賠償を請求できる権利を指します。
例としては、雨漏りによって家財が腐ってしまったケースなどが挙げられます。損害賠償請求権では、他の請求権と併用して損害賠償を請求することが可能です。
そのため、上記のケースでは雨漏りに対する追完請求をした上で、家財の腐食に対する損害賠償を請求できる可能性があります。しかし、損害賠償請求権では、売主に落ち度がなければ損害賠償を請求できないため注意しましょう。
契約解除権
4つ目の権利は、契約解除権です。契約解除権には、『催告解除』と『無催告解除』の2種類があります。
『催告解除』とは、売主が相当の期間を定めた追完請求に応じない場合に、買主から契約を解除できる権利のことです。しかし、売主の債務不履行が軽微であると判断された場合には、契約解除が認められないことがあるため注意しましょう。
『無催告解除』は、売主が追完できない、追完を拒絶するなど、契約に適合する見込みがない場合に買主から契約を解除できる権利のことです。無催告解除の場合は、相当の期間を定めた追完を請求しなくても、買主から契約を解除できます。
契約不適合責任で知っておきたい4つのポイント
ここからは、契約不適合責任で知っておきたいポイントを見ていきましょう。重要になるポイントは以下の4つです。
以下でそれぞれ詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。
契約不適合責任には期間がある
1つ目のポイントは、契約不適合責任には期間があることです。買主は、目的物の種類や品質に関する契約不適合を知ってから、1年以内に売主へ通知しなければ追完などの請求ができません。
面倒だからと後回しにしていると、必要な請求ができなくなる恐れがあるため注意しましょう。しかし、以下のような場合は、1年以内に売主へ通知するという制限がなくなります。
- 売主が契約不適合を知りながら目的物を引き渡した
- 売主の重大な過失で契約不適合を知らなかった
買主の請求期間は、請求できると知ってから5年または請求できるときから10年になります。
免責の特約がある
2つ目のポイントは、免責の特約があることです。契約不適合責任では、売買契約書に特約として免責事項を記載することで、売買後の保証に関して売主の責任を免除できます。
例としては、買主の請求権を追完請求だけに限定したり、売主が契約不適合責任を負わないとするなどです。免責の特約は、売主と買主の双方の同意があれば有効になります。免責の特約を記載した契約書を交わすと、無効にできなくなるため、買主は特に注意が必要です。
しかし、契約不適合責任を負わない特約を設けても、売主が契約不適合を意図的に隠した場合は免責は無効になります。
不動産買取には契約不適合責任がない
3つ目のポイントは、不動産買取には契約不適合責任がないことです。不動産買取とは、不動産会社が買主となって不動産を直接買い取る方法のことを指します。
一般的に、不動産買取では契約不適合責任を免責するようになっています。
不動産売却時には、売主は契約不適合責任が一部でも免責されることがベストです。しかし、買主が免責に応じなければ売買契約が成立しないことが大きな障壁といえます。
そのため、契約不適合責任のリスクを回避して不動産を売却したいなら、不動産買取は効果的な方法といえるでしょう。
物理的瑕疵を事前に把握しておく
4つ目のポイントは、物理的瑕疵を事前に把握しておくことです。不動産の売却後に雨漏りなどの物理的瑕疵が発覚した場合には、売主は契約不適合責任を問われてしまいます。
物理的瑕疵の程度がひどければ、契約を解除される恐れもあるため注意が必要です。売却後のトラブルを避けるには、売主が売却前にインスペクションを実施して物理的瑕疵を事前に把握する必要があります。
物理的瑕疵を事前に把握しておけば、不具合の箇所を契約書に記載できます。また、事前に修繕できるものは直しておくと、トラブルを避けられるでしょう。
横浜での不動産売却ならベンハウスがおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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地域密着のサービスを大切にし、独自の不動産ネットワークを構築していることが特徴の会社です。また、ベンハウスでは「既存住宅売買瑕疵保険」を用意していることも、特徴として挙げられます。
売主の責任期間を3ヶ月にしている不動産会社が多い中、ベンハウスでは1年の期間を用意しているため、売却後も安心の取引が可能です。
まとめ
本記事では、契約不適合責任について解説しました。契約不適合責任は、売主と買主の双方にとって非常に重要な知識です。
売却後のトラブルを避けるためにも、しっかりと契約不適合責任について理解しておきましょう。本記事で解説した内容を活かして、不動産売却に取り組んでみてください。
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本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
