「不動産売却における取得費ってなに？」
「計算方法について知りたい！」
不動産を売却すると一時的ではありますが、売却した年の収入額が増加します。そのため、個人だけでなく事業主や法人であっても所得税や住民税の増税対象になります。
知らなかったから支払っていなかったでは通用しないのが税金です。
そこで本記事では、不動産売却で税金に大きく関わってくる取得費について紹介していきます。売却を考えている方は必ず目を通しておきましょう。
また、以下の当メディアでは、横浜市でおすすめできる不動産売却会社を比較しながら紹介しています。あわせてチェックしてください。
取得費とは
まずは、取得費とは何なのか気になっている方のために簡単に紹介します。
不動産を売却した際に得た売却益は『譲渡所得』とされ税金の対象になります。重要になるのが、売却益（譲渡所得）はあくまで利益に対しての税金になるため、売却価格から不動産を取得する際にかかった費用や売るときにかかった費用を差し引いて計算するという点です。
上記のように、不動産を取得する際にかかった費用を『取得費』といい、売るときにかかった金額を『譲渡費用』と表現します。取得費や譲渡費用を正確に示せない場合は、譲渡所得額が多くなり、課税額も増加するため注意しましょう。
取得費とされるものには、一般的に以下のものが該当します。
- 売った土地・建物の購入代金
- 建築代金
- 購入時の手数料・税金・設備費
- リフォーム・増改築費用
- 住宅ローンの利息
課税額が増加しないように、事前にしっかりと把握しておきましょう。
取得費を計算するための3STEP
ここからは、実際に取得費を計算するSTEPを紹介していきます。STEPは以下の3つです。
それぞれ順番にチェックしてください。
STEP①：土地と建物を区別する
取得費は、経年劣化の観点から土地と建物を区別して計算する必要があります。
なぜなら、土地は年数を経過しても劣化しないとされていますが、建物は年数が経過するにつれて劣化し価値が低下していくとされているためです。そのため、建物は『減価償却』の計算をし、劣化した分の価値を差引く必要があります。
土地は取得費としてそのまま計上できますが、建物は購入金額から経過年数をもとに減価償却を計算して取得費を算出することが重要です。
STEP②：減価償却を算出する
土地の取得費は購入代金のままでよいため、減価償却が必要になる建物の取得費を求めていく必要があります。建物の減価償却を計算する方法は以下のとおりです。
減価償却費 ＝ 建物の取得費 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
引用元：国税庁
また、償却率は国税庁の表であなたの住宅に当てはまる内容をチェックしてください。
STEP③：取得費を算出する
STEP②で建物の取得費を算出する準備ができました。実際に以下の計算式が建物の取得費を計算する式になります。
「建物の取得費 ＝ 購入価格 − 減価償却費」
引用元：国税庁
となります。よって、土地は購入代金がそのまま取得費となり、建物の取得費はSTEP②で算出した減価償却を元に算出できます。
土地と建物の内訳が不明確な場合
土地や建物が代々受け継がれている場合や築年数が経過しすぎている場合には、土地や建物の購入代金がわからない場合もあるでしょう。そういったケースでも取得費が計算できるように、以下のような方法が設定されています。
- 売買契約書の消費税額から計算する
- 標準建築単価を元に計算する
- 売買契約書の記載内容を調べる
- 固定資産税評価額を調べる
上記の方法を用いて取得費を算出しましょう。
契約書や領収書がない場合の対処法
上記の4つの方法を用いても取得費を算出できない場合や、リフォームなどの契約書、領収書がない場合は、以下のように定められています。
「売った土地建物が先祖伝来のものであるとか、買い入れた時期が古いなど、取得費が分からない場合には、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。また、実際の取得費が売った金額の5パーセント相当額を下回る場合も、売った金額の5パーセント相当額を取得費とすることができます。」
引用元：国税庁
上記のように、取得費として売却金額の5％を取得費にできます。しかし、実際の取得費が不明確であると税額が大きく変化してしまうため注意しましょう。
難しい場合は経験と知識が豊富な『ベンハウス』へ相談
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 資本金 | 5,000万円 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
ベンハウスは、横浜市で不動産仲介や建売販売などの不動産業務を地域に密着しておこなっている不動産会社です。30年以上地域に密着した経営をしてきたノウハウと独自の不動産情報ネットワークを用いて素早い対応と、価値を下げない不動産売却をサポートしてくれます。
また、専門的な知識を有したスタッフも在籍しているため、税金やローン関係などの相談にも対応してくれます。取得費についての不安や分からない点がある方は一度ベンハウスへ相談してみましょう。
ベンハウスについて詳しく知りたい方は、以下の記事もあわせてチェックしてください。
まとめ
今回は、取得費について紹介してきました。取得費を計算するSTEPは以下の3STEPです。
- STEP①：土地と建物を区別する
- STEP②：減価償却を算出する
- STEP③：取得費を算出する
また、取得費が算出できない場合は税額が増額されてしまうため注意しましょう。サポートを受けながら売却をしたい方は、必ず不動産会社へ相談してください。
本記事が少しでもあなたの助力になれば幸いです。
