実家売却の手順と節税対策！不動産会社選びのコツ

2024年12月31日2025年1月6日

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実家の売却は相続や税金の問題が絡み、どこから手をつければよいのか悩まれる方も多いのではないでしょうか。

実は実家売却の成功のカギは、適切な時期に信頼できる不動産会社を選び、税制特例を活用することにあります。

相続から売却までの7ステップ
相続税・譲渡所得税の節税ポイント
優良不動産会社の見極め方

この記事では、実家売却の具体的な進め方から税金対策、信頼できる不動産会社の選び方まで、専門家の視点で分かりやすく解説していきます。これであなたも実家売却の全体像を把握し、ベストな売却プランを立てることができます。

また、以下の記事では横浜市で不動産売却を考えている方に向けて、おすすめの不動産会社を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。

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実家売却の7ステップ！手続きの流れと必要書類を解説

実家の売却は7つのステップで確実に進められます。相続登記から権利関係の確認、一括査定による価格把握、媒介契約の締結、売却活動の開始、売買契約の締結、そして最終的な決済・引き渡しまで。各段階で必要な書類や手続きを詳しく解説し、スムーズな売却をサポートします。

実家売却の経験がない方でも、この手順に沿って進めることで、安心して取引を進めることができます。

1. 相続登記と名義変更の確認

実家売却の第一歩は、相続登記と名義変更の確認です。2024年1月から相続登記が3年以内の義務化となり、未登記のままでは売却手続きに支障をきたす可能性があります。

相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の戸籍謄本が必要となります。所有権移転の手続きを円滑に進めるため、以下の書類を事前に準備しましょう。

不動産登記簿謄本（権利関係の確認用）
固定資産税評価証明書（相続税計算の基準）
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式
相続人全員の戸籍謄本と印鑑証明書
遺産分割協議書（相続人が複数の場合）

特に複数の相続人がいる場合は、全員の同意を得ることが売却の前提条件となります。相続人間で売却について合意形成を図り、必要書類を漏れなく収集することが重要です。

相続登記の手続きは法務局で行いますが、専門的な知識が必要なため、司法書士に依頼することをお勧めします。

2. 実家の権利関係と必要書類のチェック

実家の権利関係を明確にすることは、円滑な売却のための重要なステップです。権利関係が不明確なまま売却を進めると、後々のトラブルの原因となる可能性があります。

必要書類の確認

売却にあたって、以下の基本的な書類を準備する必要があります。これらの書類は法務局や市区町村役場で取得できます。

不動産登記事項証明書（所有権、抵当権等の確認）
相続人全員の戸籍謄本（過去の相続状況の確認）
住民票（現在の居住実態の確認）
固定資産評価証明書（固定資産税の評価額確認）
建物の図面や設備表（物件情報の確認）

特に相続が発生している場合は、法定相続人全員の同意が必要となるため、戸籍関係書類の収集には時間がかかることがあります。また、抵当権や賃借権などの権利が設定されている場合は、事前に解除する必要があります。

建物に関する図面や過去のリフォーム履歴なども、買主への重要な情報となるため、可能な限り収集しておくことをお勧めします。

3. 一括査定で市場価格を把握

実家の適正価格を把握するには、不動産一括査定サイトの活用が効率的です。複数の不動産会社から同時に査定額を取得できるため、相場観を効率よく把握できます。

各社の査定額を比較することで、実家の市場価値がより明確になります。一般的に、最高値と最低値に大きな開きが生じることがありますが、この差額を参考に適正価格帯を見極めることができます。

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査定時の確認ポイント	重要度
査定根拠の説明	◎
周辺相場データ	◎
取引実績	○

査定時には、各社が提示する査定根拠や周辺相場データを丁寧に確認しましょう。具体的な根拠を示し、地域の取引動向を詳しく説明できる不動産会社は信頼性が高いと判断できます。

4. 不動産会社と媒介契約を締結

不動産会社との媒介契約は、実家売却を正式に開始する重要なステップです。契約には「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の2種類があり、状況に応じて適切な形態を選択する必要があります。

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契約形態	特徴	メリット・デメリット
専任媒介契約	1社に売却を依頼	・売却活動に専念してもらえる・進捗管理が容易・他社への依頼不可
一般媒介契約	複数社に依頼可能	・幅広い販売網を活用・各社の比較が可能・進捗管理が複雑

契約書には、手数料率や契約期間、解約条件などの重要事項が記載されています。特に手数料は売却価格に応じて変動するため、具体的な金額を確認しましょう。

また、売却活動のスケジュールや価格設定について、不動産会社と十分に話し合い、具体的な方針を決定することが重要です。売り出し価格は市場動向や物件の特性を考慮して慎重に設定する必要があります。

5. 売却活動と購入希望者の募集開始

不動産会社との媒介契約が締結されると、いよいよ本格的な売却活動が始まります。不動産会社は、SUUMOやHOME’Sなどの主要不動産ポータルサイトや自社サイトに物件情報を掲載し、購入希望者の募集を開始します。

物件の魅力を最大限に引き出すため、プロカメラマンによる撮影や、間取り図の作成、物件の特徴を分かりやすく伝える広告文の作成なども行われます。

効率的な売却活動のため、以下のような具体的な集客計画が立てられます。

オープンハウスの開催日程と告知方法の設定
内覧会の実施スケジュールと対応方針の決定
購入希望者からの問い合わせ対応フローの整備
価格交渉や契約条件に関する回答基準の設定

購入希望者からの問い合わせや内覧希望には、不動産会社が窓口となって対応します。売主は事前に不動産会社と価格交渉の許容範囲や譲歩できる条件などを擦り合わせておくことで、スムーズな売却活動が可能になります。

6. 売買契約の締結と重要事項確認

売買契約の締結前には、宅地建物取引士による重要事項説明を受ける必要があります。説明を受けた内容は、必ず書面で交付されます。

重要事項説明では、以下の項目について詳しい説明を受けることになります。

物件の権利関係や法令上の制限事項
契約条件（売買代金、決済・引渡しの時期、手付金など）
固定資産税・都市計画税の精算方法
瑕疵担保責任の範囲と期間
契約解除の条件と違約金の取り決め

重要事項説明を受けた後、売買契約書の内容を確認します。契約書には物件の表示や権利関係、売買代金、支払方法、引渡し時期などが明記されています。

契約書の内容に問題がなければ、売主・買主双方が契約書に署名・捺印し、契約が成立します。この時点で手付金の授受も行われるのが一般的です。

なお、契約締結後に契約内容の変更が必要になった場合は、変更契約書を作成して対応します。

7. 決済・引き渡しまでの進行管理

売買契約締結後は、決済日に向けて計画的な準備と手続きが必要です。決済日までの期間は通常1～2ヶ月程度で、この間に物件の引き渡し準備を確実に進めていきます。

決済までの準備事項

家財道具の搬出と残置物の整理・処分
室内・庭の清掃と簡易補修の実施
水道・電気・ガスの使用量確認と清算準備
固定資産税の按分計算資料の準備
引き渡し当日の立会い日程調整

決済当日は、売主・買主・不動産会社の三者立会いのもと、残代金の受け渡しと物件の引き渡しが行われます。その際、物件の鍵一式や設備の取扱説明書なども併せて引き渡します。

決済後は、所有権移転登記の申請手続きを行います。また、固定資産税の精算や住所変更の手続きなど、各種事務処理も必要となります。不動産会社のサポートを受けながら、漏れのないよう確実に進めることが重要です。

相続税と譲渡所得税を賢く節税！小規模宅地等の特例を活用

実家売却に関する相続税と譲渡所得税の負担を軽減する賢い節税方法をご紹介します。相続から3年以内の売却なら、小規模宅地等の特例で課税価格を最大80%減額できます。さらに3,000万円特別控除や取得費加算の特例を組み合わせることで、より効果的な節税が可能になります。

相続から3年以内：課税価格を最大80%減額
自己居住用は330㎡、事業用は400㎡まで適用可能
3,000万円特別控除と取得費加算の特例で二重課税を回避

売却のベストタイミングで税負担を軽減

実家売却の税負担を軽減するには、相続のタイミングと売却時期の見極めが重要です。相続開始から3年以内の売却であれば、小規模宅地等の特例を活用して相続税の課税価格を大幅に減額できます。

相続税と譲渡所得税の両面から最適なタイミングを検討するため、以下の特例制度の活用がポイントとなります。

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特例の種類	適用条件	減額効果
小規模宅地等の特例	相続から3年以内の売却	課税価格を最大80%減額
3,000万円特別控除	相続開始から3年10ヶ月以内の譲渡	譲渡所得から3,000万円控除
取得費加算の特例	相続した土地建物の売却	相続税額の一部を取得費に加算

これらの特例は組み合わせて適用することも可能です。確定申告の際は、税理士に相談しながら最適な節税プランを立てることをお勧めします。特に相続開始から3年以内の売却を検討する場合は、必要書類の準備と期限管理を慎重に行う必要があります。

小規模宅地等の特例で相続税を大幅カット

被相続人が住んでいた実家の相続では、小規模宅地等の特例を活用することで相続税を大幅に軽減できます。この特例により、相続から3年以内に売却する場合、対象となる土地の課税価格を最大80%減額することが可能です。

特例の適用には、一定の要件を満たす必要があります。主な条件は以下の通りです。

相続開始時に被相続人が居住用として使用していた土地であること
相続人が相続直後から申告期限まで居住を継続すること
特例の対象面積は330㎡まで
配偶者または同居していた親族が相続すること

この特例は相続時の税負担軽減に大きな効果があります。例えば、課税価格5,000万円の土地の場合、最大で4,000万円の減額となり、実質的な課税価格は1,000万円まで圧縮できます。

相続人の状況に応じて、3,000万円特別控除や取得費加算の特例と組み合わせることで、さらなる節税効果も期待できます。特例適用の判断は、相続人の居住継続の可能性や将来の売却予定を考慮して慎重に検討しましょう。

3000万円特別控除を最大限活用

相続した実家を売却する際の重要な節税対策として、3,000万円特別控除制度を活用できます。この特別控除を受けるためには、売却する家屋に10年以上居住していることが条件となります。

適用要件と必要書類

適用要件	・10年以上の居住実績・売却時に国内に住所を有する・相続開始から3年10ヶ月以内の売却
必要書類	・住民票（履歴付き）・登記簿謄本・売買契約書
控除上限	・1物件につき3,000万円まで・複数物件の場合も合計3,000万円

相続した不動産を売却する場合、相続時と売却時の二重課税を防ぐため、取得費加算の特例と3,000万円特別控除を組み合わせることで、より効果的な節税が可能です。

確定申告の際は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得から3,000万円を控除します。控除後の金額に税率を掛けて納税額を算出します。早めに税理士に相談し、適切な申告準備を進めることをお勧めします。

取得費加算で譲渡所得税を抑える

相続した不動産を売却する際、取得費加算の特例を活用すると譲渡所得税を効果的に抑制できます。この特例は、相続時の評価額を取得費として加算できる制度です。

相続開始から3年10ヶ月以内に売却することが適用条件となります。通常の譲渡所得計算では取得費が不明確な場合が多いため、相続時の評価額を取得費として認めることで、より正確な課税計算が可能になります。

計算方法	譲渡価額 – (取得費 + 相続時評価額)
必要書類	相続時の評価額証明書、精算表
準備時期	売却前に不動産鑑定評価書を取得

この特例を利用するには、相続時の不動産鑑定評価額や相続税の申告書類など、評価額を証明できる書類を事前に準備する必要があります。不動産会社や税理士と相談しながら、適切なタイミングで手続きを進めることをお勧めします。

不動産会社選びの5つのコツ！査定価格と信頼性をチェック

実家売却を成功に導くためには、信頼できる不動産会社選びが重要です。地域密着型で豊富な取引実績があり、査定額の根拠を明確に説明できる会社を選びましょう。具体的な販売戦略の提示や手厚いアフターフォロー、買取保証への対応など、5つの重要なポイントをもとに最適な不動産会社を見極める方法をご紹介します。

地域密着で豊富な取引実績
査定額の明確な根拠説明
具体的な販売戦略
手厚いアフターフォロー
買取保証への柔軟な対応

1. 地域密着で豊富な取引実績がある

不動産売却において、地域に精通した不動産会社を選ぶことは、スムーズな取引の第一歩となります。特に、過去3年間で10件以上の取引実績がある会社は、地域相場を熟知している可能性が高く、適正価格での売却が期待できます。

地域密着型の不動産会社の強みは、以下の3点にあります。

現地の商店街、学区、交通アクセスなど、地域特性を熟知している
地元の金融機関や工務店とのネットワークが充実している
エリア内の開発計画や将来的な価値変動要因を把握している

営業担当者との面談時には、地域の特徴や周辺環境について具体的な説明を求めることをおすすめします。また、取引実績は必ず書面で確認し、可能であれば過去の成約事例も参考にしましょう。

地元の金融機関や工務店との連携実績がある会社は、物件査定から売却後の諸手続きまで、スムーズな対応が期待できます。実績や地域精通度を総合的に判断し、信頼できるパートナーを選びましょう。

2. 査定額の根拠を明確に説明できる

不動産会社の査定額は、具体的な根拠に基づいて算出される必要があります。優良な不動産会社は、物件の価格設定について論理的な説明ができます。

査定時には、以下の要素について具体的なデータを示しながら説明を求めましょう。

立地条件（最寄り駅からの距離、周辺施設の充実度）
建物の状態（築年数、リフォーム履歴、設備の状況）
周辺相場（直近の取引事例、地域の売買動向）
将来的な価値変動要因（再開発計画、人口動態）

漠然とした説明や感覚的な判断だけで価格を提示する会社は避けるべきです。実績データや市場分析に基づき、なぜその価格になるのか納得のいく説明ができる会社を選びましょう。

特に、近隣の取引事例との比較データや、将来的な地域の開発計画など、中長期的な価値予測まで含めた総合的な分析ができる会社であれば、より信頼性が高いと判断できます。

3. 具体的な販売戦略を提示できる

実家売却の成功には、不動産会社の具体的な販売戦略が重要な判断材料となります。効果的な販売戦略を持つ不動産会社は、以下の3つの要素について明確な計画を提示できるはずです。

広告メディアの選定や予算配分、ターゲット層に応じた訴求ポイントなど、具体的な販促プラン
売却期間の目標設定、市場動向に応じた価格調整の判断基準、値引き交渉の許容範囲
内覧会の開催頻度や実施方法、購入希望者への対応手順、契約交渉時の重要ポイント

これらの要素について、具体的な数値や根拠を示しながら説明できる不動産会社は、豊富な実績と専門知識を持っている証と言えます。

特に、広告戦略については、ポータルサイトやSNS、チラシなど、複数のメディアを効果的に組み合わせた提案ができるかどうかがポイントです。

また、価格戦略では、相場データや周辺環境の分析に基づいた具体的な数値目標と、その達成に向けたスケジュールを示せることが重要です。販売戦略が曖昧な会社は、売却活動が長期化するリスクが高くなる傾向があります。

4. 手厚いアフターフォローがある

実家売却は、契約後も税務や登記など重要な手続きが続きます。信頼できる不動産会社は、売却完了後も継続的なサポートを提供してくれます。

専門性の高い税務や法務の相談に対しては、税理士や司法書士などの専門家と連携した対応体制を整えているかどうかが重要なポイントとなります。

契約締結から物件の引き渡し、その後の確定申告まで、一貫したサポート体制があるか事前に確認しましょう。以下のようなフォロー体制が整っているかチェックすることをお勧めします。

税理士・司法書士との連携による専門的なアドバイス
引き渡しまでの段取りと必要書類の準備サポート
確定申告に必要な資料の提供と手続きの説明
トラブル発生時の24時間対応窓口の設置
担当者不在時のバックアップ体制

特に売却後の税務関連の手続きは複雑なため、専門家のサポートが得られる体制は安心材料となります。また、担当者の異動や退職があっても適切な引き継ぎができる組織的な対応力も重視すべきポイントです。

5. 買取保証にも柔軟に対応する

買取保証とは、一定期間内に売却できなかった場合、不動産会社が保証価格で買い取ることを約束するサービスです。この制度を提供できる会社は、物件価値や市場動向を的確に見極める力があり、自社の販売力にも自信があることの表れといえます。

買取保証を検討する際は、通常の査定額と買取保証価格の差額を必ず確認しましょう。一般的に買取保証価格は通常査定額より2割程度低くなりますが、その差が大きすぎる場合は要注意です。

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確認項目	チェックポイント
保証期間	3ヶ月以上が一般的
保証条件	価格変更や追加費用の有無
買取実績	過去の買取件数と事例

また、買取保証の具体的な条件や過去の買取実績についても詳しく確認することが重要です。実際に買取保証を履行した事例がある会社は、保証の信頼性が高いといえるでしょう。

リフォームか解体か？実家の現状を見極めて価値を最大化

実家売却時の建物の扱いは、建物診断の結果を基に慎重に判断する必要があります。建物の状態や築年数に応じて、リフォームで価値を高めるか、解体して更地にするか、専門家の意見を参考に最適な方針を決めましょう。

物件価値を最大化するには、水回りの設備更新や建物の基本性能を高めるリフォーム、あるいは土地の潜在価値を引き出す更地化など、状況に応じた選択が重要です。家財の整理も計画的に進めることで、スムーズな売却準備が可能になります。

建物診断で売却方針を決める

実家売却の第一歩として、建物診断による客観的な評価が不可欠です。建物診断では、建物の劣化状況や耐震性能を専門家が詳しく調査し、具体的な数値データとして見える化します。

建物診断の結果に基づき、以下の観点から売却方針を具体的に検討していきます。

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診断項目	評価のポイント
構造・耐震	耐震基準適合性、構造躯体の劣化度
設備状態	給排水・電気設備の更新必要性
補修費用	リフォーム費用と価値向上効果の試算

診断結果から、建物を活かしたリフォーム販売と更地化のどちらが有利かを判断できます。建物に重大な欠陥がある場合は、売主の瑕疵担保責任も考慮して、解体を選択するケースもあります。

最終的な方針決定には、不動産の相場動向や地域特性も加味し、総合的な観点から検討することをお勧めします。建物診断の結果は、価格交渉の重要な判断材料にもなります。

リフォームで物件価値をアップ

実家売却時の物件価値を高めるリフォームは、築年数や建物の状態を考慮して計画的に進めることが大切です。特に築20年以内の物件では、適切なリフォームによって売却価格を10～20%程度上昇させることも可能です。

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リフォーム箇所	価値向上効果
水回り設備	築年数に応じて5～15%アップ
外装・屋根	耐久性向上で3～10%アップ
床材・建具	居住性改善で2～8%アップ

キッチンやバス、トイレといった水回りの設備更新は、投資対効果が高いリフォーム項目として知られています。特に築15年以上経過した物件では、最新の設備に交換することで大きな価値向上が期待できます。

外壁や屋根の補修、床材の張り替えなど、建物の基本性能を高めるリフォームも重要です。これらの工事は物件の耐久性を向上させ、購入検討者の安心感にもつながります。

解体更地化のメリットを検討

老朽化した建物を抱える実家の売却では、解体して更地にすることで土地の価値を最大限に引き出せる可能性があります。建物の構造上の問題や老朽化が著しい場合、リフォームよりも解体を選択するケースが増えています。

建物の状態や土地の潜在価値を正確に把握するため、以下のポイントを専門家に確認することをお勧めします。

建物の耐震性能や老朽化度合いの診断結果
解体費用の見積もりと更地化後の固定資産税増額分
周辺の土地取引相場と開発計画の影響
更地販売による予想売却価格と投資回収期間

解体を決断する際は、建物の解体費用が100万円以上かかる一方で、更地にすることで土地の資産価値が20〜30%上昇するケースもあります。不動産業者に依頼して、解体費用と売却価格の試算を行い、投資対効果を慎重に検討しましょう。

更地化によって土地活用の幅が広がり、より多くの購入検討者を呼び込める利点もあります。建物付きでは難しかった再開発や区画分割などの選択肢も視野に入れることができます。

家財整理と思い出の品の整理術

実家の家財整理は、思い出の品と実用品を分けて計画的に進めることがポイントです。特に思い出の品は、家族間で話し合いながら整理することで、後々のトラブルを防ぐことができます。

家財道具の整理は、以下の優先順位で進めると効率的です。

思い出の写真やアルバム：デジタル化して保存し、原本は家族で分担
家電・家具：リサイクルショップやフリマアプリで売却、または廃棄業者に依頼
骨董品・美術品：専門業者による査定を受けて、適切な売却先を選定
日用品・衣類：まとめて処分するか、寄付を検討

位牌や仏壇などの宗教関連の品は、各宗派の作法に従って丁寧に処分する必要があります。処分方法が分からない場合は、所属する寺院や神社に相談するのがよいでしょう。

貴重品や重要書類は必ず目を通し、必要なものは期限を決めて保管します。個人情報が含まれる書類はシュレッダーで裁断するなど、適切な処分を心がけましょう。

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項目	詳細
会社名	株式会社ベンハウス
所在地	神奈川県横浜市西区楠町10-1
創業年数	1993年6月
公式サイト	https://www.benhouse.com/sale/