不動産売却の確定申告を税理士に依頼する7つのメリットと費用相場

2024年12月31日2025年1月5日

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不動産売却の確定申告。複雑な計算や特別控除の適用に不安を感じている方も多いのではないでしょうか。

税理士に依頼することで、確実な申告手続きと最大限の節税効果が期待できます。さらに、税務調査への対応や期限管理まで、専門家のサポートで安心して任せられます。

本記事では、税理士への依頼で得られる7つのメリットと費用相場を詳しく解説します。適切な税理士選びから、必要書類の準備方法まで、スムーズな確定申告のポイントをお伝えしていきます。

また、以下の記事では横浜市で不動産売却を考えている方に向けて、おすすめの不動産会社を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。

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不動産売却の確定申告で税理士に依頼する7つのメリット

不動産売却の確定申告は、譲渡所得の計算や特別控除の適用など、複雑な税務処理が必要となります。税理士に依頼することで、正確な申告書作成はもちろん、3000万円特別控除の確実な適用や、税務調査リスクの軽減まで、専門的なサポートを受けられます。

最適な節税効果の提案や申告期限の確実な遵守など、不動産売却の確定申告を安心して任せられる7つのメリットをご紹介します。

1. 譲渡所得の複雑な計算を専門家が正確に処理

不動産の譲渡所得を計算する際には、取得費や譲渡費用、特別控除など、多くの要素を正確に把握する必要があります。これらの計算を間違えると、余計な税金を支払ったり、修正申告が必要になったりするリスクが生じます。

税理士に依頼することで、以下の複雑な計算要素を専門的な知識に基づいて正確に処理できます。

取得費の適正な算定（相続や贈与を経た物件の場合の計算を含む）
仲介手数料や印紙代、測量費用などの譲渡費用の漏れのない集計
物件の保有期間に応じた税率の適用と特別控除の計算
住宅ローン控除との調整や税額配分の最適化

特に相続や贈与を経た物件の場合、取得費の計算には相続税評価額や贈与時の時価など、複雑な税務知識が必要です。税理士は、これらの専門的な判断を要する計算も適切に処理し、申告書類を作成します。

また、長期譲渡所得と短期譲渡所得の区分や、居住用財産の3,000万円特別控除の適用判定なども、確実に行うことができます。

2. マイホーム売却の3000万円特別控除を確実に適用

マイホーム売却時の3000万円特別控除は、適用要件や計算方法が複雑なため、税理士のサポートが大きな助けとなります。税理士は、10年以上の居住要件や譲渡価格などの条件を専門的な視点で精査し、控除の適用可能性を正確に判断できます。

土地と建物の評価額の按分計算や、特別控除額の配分も税法に基づいて適切に行います。これにより、申告時の計算ミスを防ぎ、控除を確実に受けられます。

居住用財産を譲渡した年の前年以前3年目の年の1月1日から譲渡した日までの期間の居住実態確認
所有期間が5年を超えているかの確認と計算
譲渡価格や取得費、譲渡費用などの金額の妥当性チェック
住宅ローン控除との併用可否の判断

特に、住み替えや相続などで複数の特例が適用可能な場合、税理士は最も税負担が少なくなる特例の組み合わせを提案します。これにより、控除を最大限活用した効果的な節税が実現できます。

3. 申告書の記入ミスによる追徴課税を防止

不動産売却の確定申告書には、複雑な計算式や多数の記入欄があり、素人の手による記入ミスが追徴課税の大きな原因となっています。国税庁の統計によると、不動産取引に関する申告の約15%に誤りが見られるとされています。

税理士は専門的な知識と経験を活かし、申告書の記載内容を細部まで確認します。特に以下の重要な項目について、徹底的なチェックを行います。

取得費や譲渡費用の計上漏れ・重複計上の有無
特別控除の適用要件の充足確認
必要書類の添付状況と記載内容の整合性
計算式の正確性と金額の転記ミス

万が一、確定申告後に誤りが発見された場合でも、税理士は修正申告や更正の請求に迅速に対応できます。これにより、追徴課税のリスクを最小限に抑え、余計な税負担や延滞税の発生を防ぐことができるのです。

税理士による事前チェックは、税務調査のリスクを軽減する効果も期待できます。書類の不備や計算ミスのない適正な申告により、調査対象となる可能性を大幅に下げることができます。

4. 税務調査のリスクを最小限に抑える専門家対応

不動産売却の確定申告において、税務調査は売主にとって大きな不安要素となります。税理士に依頼することで、申告書の作成段階から税務調査のリスクを最小限に抑えることができます。

税理士は申告内容を専門的な視点で精査し、記載ミスや計算誤りを未然に防ぎます。特に不動産取引では、取得費や譲渡費用の計上漏れ、特別控除の適用要件の見落としなど、税務調査の対象となりやすいポイントを重点的にチェックします。

万が一、税務署から調査の通知が来た場合でも、税理士が専門家として適切に対応します。以下のような具体的なサポートを受けることができます。

取引関係書類の整理と説明資料の作成
税務署からの質問や追加資料要請への迅速な対応
必要に応じた修正申告のアドバイスと手続き支援
税務署との折衝における専門的な代理対応

このように、税理士による専門的なサポートは、申告時の正確性確保から税務調査への対応まで、トータルな安心感を提供します。

5. 最大限の節税効果を引き出す税務戦略の提案

税理士は単なる申告書の作成だけでなく、不動産売却における最大限の節税効果を引き出すための税務戦略を提案します。物件の状況や売却時期に応じて、最適な特例制度の組み合わせを選定し、税負担の軽減を図ります。

3,000万円特別控除と居住用財産の軽減税率の併用による節税
買換え特例制度の活用による譲渡所得税の繰り延べ
耐用年数に基づく減価償却費の適切な算定
取得費加算の特例による取得価額の引き上げ

取得費の算定方法も、物件の取得経緯や保有期間に応じて最も有利な計算方式を選択します。概算取得費制度の適用や、改修工事費の取得費算入など、適法な範囲で税負担を抑える方法を提案できます。

さらに、売却後の資金活用や相続対策まで見据えた長期的な税務戦略をアドバイス。不動産投資や資産運用における税務面のリスクと対策を示し、将来を見据えた資産形成をサポートします。

6. 確定申告の期限切れによる損失を確実に防止

不動産売却の確定申告には、厳格な期限が設けられています。売却した年の翌年2月16日から3月15日までに申告を完了しなければなりません。この期限を過ぎると、延滞税や加算税が発生するだけでなく、特別控除の適用が受けられなくなるリスクもあります。

税理士に依頼することで、申告期限の徹底管理が可能になります。必要書類の収集から申告書の作成、提出までのスケジュールを逆算して、計画的に進めていきます。

必要書類の収集漏れを防ぐためのチェックリスト作成
書類準備から申告完了までの作業工程表の提供
申告期限の1週間前までに全作業を完了する余裕のある進行管理

また、予期せぬ事態で申告期限までに間に合わない可能性が生じた場合でも、税理士が適切に期限延長手続きを行います。これにより、期限切れによる不利益を確実に回避できます。

7. 修正申告のリスクを大幅に軽減

不動産売却の確定申告では、誤った記載や計算ミスにより、後日修正申告が必要になるケースがあります。税理士に依頼することで、申告書の内容を専門家の目線で徹底的にチェックし、このようなリスクを未然に防ぐことができます。

税務調査の際にも、税理士が専門的な知識と経験を活かして適切な説明や対応を行うため、追徴課税などのリスクを最小限に抑えられます。

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修正申告のリスク	税理士による対策
誤記載・計算ミス	提出前の完全チェックで防止
税務調査での指摘	専門的な説明と適切な対応
追徴課税	リスクの最小化と手続きサポート

万が一修正申告が必要になった場合でも、税理士が根拠資料の収集から修正手続きまで一貫してサポートしてくれます。これにより、納税者の負担やストレスを大幅に軽減することが可能です。

確定申告に必要な書類と税理士に渡す際の準備ポイント

不動産売却の確定申告に必要な書類は、売買契約書や重要事項説明書から取得費の証明書類まで多岐にわたります。税理士に依頼する際は、これらの書類を効率的に整理し、マイナンバー関連の本人確認書類も含めて準備する必要があります。

ここでは、必要書類の具体的な内容と準備のポイント、電子化による管理方法まで、実践的な手順をご説明します。

不動産売却時の必須書類チェックリスト

不動産売却の確定申告には、多くの書類が必要となります。確実な申告のため、以下の書類を漏れなく準備しましょう。

売却関連書類：売買契約書、重要事項説明書、固定資産税評価証明書、媒介契約書
取得関連書類：登記簿謄本、土地・建物の取得時契約書、領収書、住宅ローン関連書類
費用証明書類：不動産仲介手数料の領収書、測量費用の領収書、登記費用の領収書
建物関連書類：修繕工事の領収書、減価償却明細書、固定資産税の課税明細書
本人確認書類：マイナンバーカードまたは通知カード、運転免許証等の身分証明書

これらの書類は、取得費や譲渡費用の計算に直接影響します。書類の紛失を防ぐため、取得時からPDFなどでデータ保存しておくことをお勧めします。

特に取得時の契約書や領収書は、売却時の譲渡所得を計算する上で重要な書類となるため、確実に保管しておく必要があります。

取得費や譲渡費用の証明書類の整理方法

不動産売却時の証明書類は、売却価格や取得費、譲渡費用を正確に証明するために重要な役割を果たします。これらの書類は、確定申告を円滑に進めるため、以下の3つの観点から整理することをお勧めします。

売却関連書類：売買契約書、重要事項説明書、固定資産税評価証明書、登記事項証明書などを時系列順に整理
取得関連書類：物件の取得時の契約書、領収書、登記関連書類、相続や贈与の場合は関連する書類を年代順にファイリング
経費関連書類：修繕費用の領収書、建物の減価償却に関する資料、仲介手数料の領収書など、費目ごとに分類して整理

書類は原本とコピーを分けて保管し、原本は劣化を防ぐため直射日光を避けた場所で保管します。また、スキャンデータとしてデジタル保存しておくと、税理士とのやり取りがスムーズになるでしょう。

特に取得費の証明書類は、数十年前のものが必要になる場合もあるため、できるだけ早い段階から整理を始めることが重要です。

マイナンバーと本人確認書類の準備手順

マイナンバーを用いた本人確認は、確定申告の重要な手続きの一つです。税理士への依頼時には、以下の手順で書類を準備していきましょう。

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確認書類パターン	必要な書類
マイナンバーカードの場合	マイナンバーカード1枚で完結
通知カードの場合	通知カード＋運転免許証または健康保険証

税理士へ提出する際は、これらの書類を2部コピーして用意します。1部は税理士控え用、もう1部は税務署提出用となります。原本は必ず手元に保管しておきましょう。

法人での確定申告の場合は、代表者のマイナンバー関連書類に加え、法人番号確認書類も必要です。また、不動産が共有名義の場合は、共有者全員分のマイナンバー関連書類を準備する必要があります。

書類の管理は厳重に行い、紛失や漏洩のリスクを防ぐため、専用のファイルで保管することをお勧めします。

書類の電子化と効率的な管理のコツ

不動産売却に関する書類の効率的な管理には、電子化とシステマティックな整理が欠かせません。デジタル化による書類管理の主なメリットと、具体的な管理方法をご紹介します。

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デジタル化の方法	スキャナーまたはスマートフォンでPDF化
保存方式	取得時期・書類種類別のフォルダ分類
データ共有	クラウドストレージを活用

書類は取得後すぐにデジタル化し、売買契約書、重要事項説明書、取得費証明書類など、種類ごとにフォルダを作成して保存します。ファイル名には日付を入れることで、時系列での管理も容易になります。

クラウドストレージを利用すれば、税理士とのデータ共有がスムーズになり、遠隔での相談も効率的に行えます。

なお、電子データは万が一に備えて定期的なバックアップを取り、紙の原本も最低5年間は保管します。原本はインデックスを付けて整理し、必要時にすぐ取り出せる状態を保ちましょう。

税理士に確定申告を依頼する費用の相場と節約のコツ

不動産売却の確定申告における税理士費用は、基本料金5～15万円に加え、物件価格や取引内容によって追加報酬が発生します。料金体系や支払い方法を理解し、適切な事前準備を行うことで、質の高いサポートを受けながら費用を抑えることが可能です。

このセクションでは、税理士費用の相場から支払い方法、経費計上のポイントまで、賢く依頼するためのポイントを解説します。

不動産売却の確定申告における基本料金の目安

不動産売却の確定申告における基本料金は、案件の複雑さや税理士事務所の規模によって大きく異なります。一般的な相場を明確にお伝えするため、以下の表にまとめました。

案件の種類	基本料金の目安
一般的な売却案件	5～8万円
特例適用案件	8～12万円
複雑な権利関係	12～15万円

これらの基本料金に加えて、相続や共有名義などの複雑な経緯がある場合は、基本料金の約30%増しとなるケースが多くみられます。都心部の大規模事務所と地方の個人事務所では、同じ業務内容でも料金に最大2倍程度の差が生じることがあります。

税理士の経験年数や専門性も料金に影響を与える要因となっており、不動産取引に精通した税理士の場合は、より正確な申告書作成が期待できる一方で、基本料金が若干高めに設定されることがあります。

物件価格や取引内容で変わる追加報酬の相場

不動産売却の確定申告における税理士の追加報酬は、物件価格や取引形態によって大きく変動します。一般的な料金体系を理解しておくことで、予算計画を立てやすくなるでしょう。以下が、主な追加報酬の目安となります。

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取引内容	追加報酬の目安
高額物件（5000万円以上）	売却額の0.1〜0.3%
共有・相続物件	基本料金の30〜50%増
複雑な特例適用案件	節税効果の5〜10%

特に複数の特例を組み合わせるケースや、相続が絡む案件では追加の確認作業が必要となるため、料金が上乗せされる傾向にあります。

また、節税効果が大きい場合は成功報酬として追加料金が発生することもありますが、これは事前に税理士と相談して決めることができます。依頼前に具体的な料金体系を確認し、合意しておくことをお勧めします。

税理士費用の支払い方法と経費計上のポイント

税理士への報酬支払いは、一般的に着手金と完了報酬の2回に分けて行われます。着手金は依頼時に基本料金の30～50%を支払い、残りは申告完了後に清算する形が標準的です。

支払い方法は、現金やクレジットカード、銀行振込など複数の選択肢があります。支払い条件は必ず事前に契約書で取り決めておくことが重要です。

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支払いタイミング	支払い内容
依頼時（着手金）	基本料金の30～50%
申告完了後	残金＋追加報酬

税理士に支払った費用は、確定申告時に必要経費として計上できます。これにより、翌年の所得税から控除を受けることが可能です。経費計上の際は、領収書や契約書などの証明書類を5年間保管する必要があります。

クレジットカード払いの場合は、カード会社の利用明細も保管しておくと安心です。経費計上の方法が不明な場合は、担当税理士に相談することをおすすめします。

費用を抑えながら質の高いサポートを受けるコツ

税理士への依頼費用を抑えながら、専門的なサポートを受けるためには、依頼前の準備と適切な事務所選びが重要です。以下のポイントを意識することで、効率的な依頼が可能になります。

複数の税理士事務所から見積もりを取得し、サービス内容と料金体系を比較検討する
基本料金と追加料金の詳細な内訳を確認し、契約書で費用の上限を明確に設定する
売買契約書や領収書などの必要書類を整理・電子化し、税理士の作業時間を短縮する
確定申告に必要な計算資料を事前に準備し、相談時間を効率化する

特に書類の事前準備は重要です。必要書類を整理し、スキャンデータを用意することで、税理士の作業時間を大幅に削減できます。また、年間を通じて記帳や領収書の整理を行うことで、確定申告時の作業がスムーズになり、税理士への依頼費用を抑えることができます。

信頼できる税理士の選び方と相談のポイント

不動産売却の税務に精通した税理士を適切に選ぶことは、確定申告を円滑に進めるための重要なポイントです。専門性の見極め方から、顧問契約と単発依頼の比較、オンラインと対面相談の使い分け、初回相談時の準備まで、信頼できる税理士との良好な関係構築に必要な情報をご紹介します。

不動産売却の税務に精通した専門家の見極め方

不動産売却の確定申告を成功させるためには、専門分野に精通した税理士を選ぶことが重要です。信頼できる税理士を見極めるためのポイントをご紹介します。

税理士会や金融機関からの紹介実績があり、不動産譲渡所得の確定申告を年間50件以上手がけている
税理士事務所のホームページやSNSで不動産売却の税務に関する情報発信を定期的に実施している
初回相談時に売却物件の特性を理解し、具体的な節税方法や必要書類について明確な説明ができる

特に実績については、税理士に直接確認することをお勧めします。不動産売却の税務は複雑で、特例の適用条件や必要書類が案件によって大きく異なります。

経験豊富な税理士は、相談時に物件の状況や売却の経緯を丁寧にヒアリングし、適切なアドバイスを提供してくれます。また、相談者の質問に対して、専門用語を避けながら分かりやすく説明できることも、重要な判断基準となります。

顧問契約と単発依頼それぞれの特徴を比較

税理士への依頼方法は、大きく顧問契約と単発依頼の2つに分かれます。それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

顧問契約	・月額2〜5万円の定額制・年間を通じた税務相談が可能・複数物件や相続対策まで一貫サポート・長期的な資産形成計画に最適
単発依頼	・1案件ごとの費用計算（5〜15万円程度）・必要な時だけ依頼可能・初期費用を抑制できる・単発の不動産売却に最適

顧問契約は、不動産投資を積極的に行う方や、将来の相続対策まで視野に入れた総合的なアドバイスを必要とする方に適しています。定期的な相談機会があり、長期的な視点での税務戦略を立てやすい特徴があります。

一方、単発依頼は1回限りの不動産売却を考えている方に向いています。必要な時だけのスポット対応で費用対効果が高く、取引の規模や複雑さに応じて料金設定される仕組みです。

オンライン相談と対面相談の使い分け方

不動産売却の税務相談では、オンラインと対面それぞれの特徴を活かした使い分けが効果的です。初回相談は、複数の税理士の対応を比較検討できるオンライン面談が便利でしょう。

相談形式	適している場面
オンライン相談	・初回の無料相談・書類の確認や共有・概算見積もりの確認・日常的な進捗報告
対面相談	・契約前の重要な打ち合わせ・具体的な節税プランの相談・確定申告書の最終確認・複雑な判断が必要な場面

書類確認や概算見積もりなど、基本的な内容はオンラインで効率的に進められます。一方、契約前の重要な打ち合わせや複雑な判断が必要な場面では、細かなニュアンスまで伝わりやすい対面での相談が望ましいでしょう。

契約後は、日常的な連絡や進捗報告にはオンラインツールを活用し、確定申告書の最終確認など重要な判断が必要な場面では対面での協議を選択するなど、状況に応じた柔軟な使い分けがポイントとなります。

初回相談時の確認事項と準備すべき情報

税理士との初回相談を効果的に進めるため、必要な資料や確認事項を事前に整理しておくことが重要です。特に不動産売却の確定申告では、物件の取得から売却までの経緯を正確に把握する必要があります。

以下の書類や情報を準備することで、スムーズな相談と適切な税務処理が可能になります。

売買契約書（売却時・取得時）と登記簿謄本
固定資産税評価証明書と納税通知書
相続や贈与の場合は遺産分割協議書や贈与契約書
売却に関わる仲介手数料等の費用の領収書
過去の確定申告書の控え（特例適用履歴の確認用）

初回相談では、これらの資料をもとに確定申告期限までのスケジュールを具体的に設定します。必要書類の提出時期や概算費用についても明確に確認しておくことで、余裕を持った申告準備が可能になります。

また、居住用財産の3,000万円特別控除など、適用可能な特例についても詳しく相談することをお勧めします。

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項目	詳細
会社名	株式会社ベンハウス
所在地	神奈川県横浜市西区楠町10-1
創業年数	1993年6月
公式サイト	https://www.benhouse.com/sale/