「不動産売却でローンが残っている場合はどうしたらいいの？」
「ローンが残っている家を売却したいけど、本当に売れるの？」
上記の疑問をお持ちの人も多いでしょう。実は、ローンが残っていても家は売却可能です。ただし、ローンありの家を売却することにはメリットもデメリットも存在します。
事前に売却のコツを把握しておかなければ、スムーズな売却ができない可能性もあります。
そこで本記事では、不動産売却でローンが残っている場合について解説します。併せて、売却のコツまで解説するため、ぜひ参考にしてください。
また、以下の記事では横浜市で不動産売却を考えている方に向けて、おすすめの不動産会社を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。
住宅ローンが残っていても家は売れるの？
住宅ローンが残っている状態でも、家は売却可能です。ただし、いくつかの注意点や手続きが必要になります。
まず、ローンには抵当権が設定されているため、売却時にはこの抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、万が一の時にローン契約者が担保として住宅を提供し、お金を貸している銀行が担保から優先的に弁済を受けられる権利です。
抵当権が付いたままの状態で家を売却すると、住宅ローンを返済できなくなったときに金融機関が住宅を競売にかける可能性があります。通常は、売却代金でローンを完済し、その場で抵当権抹消の手続きを行います。
また、ローンの残債が売却価格を上回る場合は「オーバーローン」となり、売却が難しくなる場合があるため注意しましょう。
住宅ローンが残っている場合の売却方法
住宅ローンが残っている場合の売却方法3つを紹介します。
それぞれ特徴や利用シーンが異なるため、ローンが残っていて不動産売却を検討中の方は要チェックです。
売却代金からローンを完済する
一つ目は、売却代金からローンを完済する方法です。売却代金からローンを完済する手順は以下の通りです。
1 不動産会社に相談
2 買主を探す
3 売買契約
4 決済
5 ローンの残債を返済
6 所有権移転
メリット・デメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・手続きが比較的シンプル ・売却益があれば手元に残る | ・売却価格が重要 ・市場の状況に左右される |
売却代金からローンを完済する方法は、住宅ローンが残っている家を売却する一般的な方法です。しかし、売却価格や市場の状況など、様々な要因によって売却がスムーズにいかない場合もあります。
不動産会社に相談し、専門家のアドバイスを受けながら慎重に進めることが大切です。
任意売却
住宅ローンが残っている状態で、通常の方法で売却が難しい場合に検討されるのが任意売却です。
任意売却とは、失業や病気などによって住宅ローンなどの債務が支払えなくなった場合に、債権者の同意を得て不動産を市場価格よりも安い価格で売却する方法です。任意売却の手順は以下の通りです。
1 専門家への相談
2 債権者との交渉
3 不動産の売却売却代金の分配
メリット・デメリットは以下の通りです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・競売を回避できる ・残債を減額できる可能性がある | ・売却価格が安い ・手続きが複雑 ・信用情報に傷がつく |
任意売却は、ご自身だけで進めることは非常に困難です。任意売却は、住宅ローンなどの債務が支払えなくなった場合の最後の手段となります。メリットだけでなく、デメリットも理解し、専門家と相談しながら慎重に進めることが大切です。
競売
競売とは、債務者が債務を履行できない場合に債権者が裁判所に申し立て、不動産を公売にかけ、その売却代金で債務を弁済する手続きです。住宅ローンを滞納した場合、金融機関が競売を申し立てることがあります。
競売が必要になるケースは、住宅ローンの支払いを長期にわたって滞納した場合や、債務整理の手続きを行っていても債務額が大きく他の方法で解決できない場合に限ります。
競売は、市場価格よりも大幅に安い価格で売却されることが一般的です。さらに、競売が開始されると、すぐに住居から立ち退かなければなりません。信用情報に大きな傷がつき、今後のローン利用が非常に難しくなります。
競売は、避けるべき最終的な手段です。競売になると売却価格が安く、居住権を失うなど、債務者にとって非常に不利な状況になります。競売を回避するためには早期に専門家へ相談し、任意売却などの他の選択肢を検討することが大切です。
家の売却方法には「売り先行」「買い先行」がある
家の売却方法には、大きく分けて「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらを選ぶかは、ご自身の状況や優先事項によって異なります。
売り先行とは、現在の家を売却してから、新しい家を購入する方法です。資金計画を確実に行いたい方や、じっくりと新しい家を探したい方におすすめです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・資金計画が立てやすい ・売却価格で交渉しやすい ・新居の購入資金に充当できる | ・売却期間がかかる可能性がある ・仮住まいが必要になる可能性がある |
買い先行とは、新しい家を購入してから、現在の家を売却する方法です。すぐに新しい住まいに引っ越したい方や、理想の住まいを確実に手に入れたい方におすすめです。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・新居をじっくり探せる ・仮住まいの必要がない | ・資金計画が複雑になる ・売却価格が下がる可能性がある |
どちらを選ぶにしても、メリットとデメリットを比較検討し、ご自身の状況に合った方法を選びましょう。
住宅ローン残債別の売却戦略
住宅ローンの残債状況によって、最適な売却戦略は大きく異なります。残債が売却価格を下回るケース、オーバーローンの状況、そして複数ローンが設定されている場合など、それぞれの状況に応じた適切なアプローチが必要です。適切な戦略を選択することで、財務上のデメリットを最小限に抑えながら売却を進めることができます。
残債が売却価格を下回る場合の最適プラン
住宅ローンの残債が売却価格を下回る理想的なケースでは、戦略的なアプローチで最大限の利益を得ることができます。不動産経済研究所の調査によれば、このケースでは売主が主導権を持ちやすく、平均で市場相場より3〜5%高い価格で売却できる可能性があります。
まず、完済後の余剰金の使途を明確にし、新居購入の頭金にするか、投資に回すかなどを事前に計画しておくことが重要です。税金面では、3,000万円の特別控除が適用できるかどうかを確認し、適用条件（居住用財産であること、所有期間が10年超など）を満たしているか税理士に相談するとよいでしょう。
オーバーローン時の現実的な対処法
オーバーローン状態（ローン残債が売却価格を上回る状態）での売却は難しい状況ですが、いくつかの現実的な対処法があります。日本司法書士会連合会の報告によれば、オーバーローン物件の約40%が何らかの方法で売却に成功しているとされています。
最も一般的な方法は不足分を自己資金で補填することですが、それが難しい場合は以下の選択肢があります。まず、金融機関との交渉により分割返済プランを設定することが考えられます。
複数ローンがある場合の統合戦略
住宅ローンに加えて、リフォームローンや住宅金融支援機構の融資など複数のローンが設定されている場合は、統合的な返済計画が必要です。金融広報中央委員会の調査では、複数ローンを抱える世帯は返済負担率が高く、売却手続きも複雑化する傾向があることが指摘されています。
まず必要なのは、すべてのローンの残高、金利、返済期間、抵当権の設定状況を明確にすることです。複数の抵当権が設定されている場合、すべての抵当権者から同意を得る必要があり、手続きが煩雑になります。この場合、優先順位の高い抵当権者から順に交渉を進めるのが効果的です。
住宅ローン返済中の物件を売却後の税金対策
住宅ローン返済中の物件を売却する際には、税金面での知識と対策が重要です。3,000万円特別控除などの特例制度を活用することで、税負担を大幅に軽減できる可能性があります。また、確定申告の際に必要となる書類の準備や、万が一売却損が出た場合の税務戦略も理解しておくことが大切です。適切な税金対策により、売却後の手取り額を最大化することができます。
特別控除制度の上手な活用法
住宅ローン返済中の物件売却で最も重要な税制優遇は、居住用財産の3,000万円特別控除制度です。国税庁の統計によれば、この特例を利用することで、対象者の約80%が譲渡所得税をゼロにできているとされています。
この特例を活用するには、以下のを満たす必要があります。
- 売却する家に住んでいること
- 売却価格が1億円以下であること
- 前年・前々年に3,000万円特別控除や買換え特例を利用していないこと
特に注意すべきは居住要件で、引っ越した後も売却までに3年以上経過していないことが条件となります。また、住宅ローン減税を受けていた場合は、売却年分以降の控除が受けられなくなるため、総合的な税負担を考慮して売却時期を検討することが大切です。さらに、所有期間が10年を超える場合は、軽減税率の特例も併用できる可能性があり、税理士に相談して最適な申告方法を選ぶことをお勧めします。
確定申告で必要となる書類と準備
住宅ローン返済中の物件売却後は、譲渡所得の確定申告が必要となる場合がほとんどです。国税庁の指針によれば、適切な申告のためには複数の書類を事前に準備しておくことが重要です。まず必須となるのは、以下のものです。
- 売買契約書
- 登記事項証明書
- 取得費の証明書類（購入時の契約書、領収書など）
- 譲渡費用の証明書類（仲介手数料の領収書、抵当権抹消費用の領収書など）
特に取得費の証明が難しい場合は、概算取得費（売却価格の5%）で計算される場合があり、税負担が増加する可能性があるため、購入時の書類は大切に保管しておくことが重要です。
住宅ローン返済中の売却におけるタイミングの見極め
住宅ローン返済中の不動産売却において、タイミングの見極めは極めて重要です。不動産市場のサイクルを理解し、家族構成の変化や将来のライフプランを考慮しながら、最適な売却時期を選ぶことが高値売却につながります。また、金利動向も売却価格や買い手の動向に大きな影響を与えるため、総合的な視点でタイミングを判断することが重要です。
不動産相場のサイクルを活用する戦略
住宅ローン返済中の物件を高値で売却するためには、不動産相場のサイクルを理解し活用することが重要です。不動産経済研究所のデータによれば、不動産市場には約10年周期の長期サイクルと、1年の中での季節変動が存在します。
長期サイクルでは、景気動向や金利政策、人口動態などが影響し、価格の上昇・下降が発生します。特に都市部では、オリンピックなどの大型イベントや再開発計画が発表された際に価格が上昇する傾向があります。
一方、季節変動では、一般的に1〜3月（引越しシーズン前）と9〜10月（秋の住み替えシーズン）に需要が高まり、価格が上昇しやすくなります。また、日本不動産研究所の調査では、新築マンションの販売状況も中古住宅市場に影響し、新築価格が高騰している時期は中古物件への需要も増加する傾向があります。
家族構成の変化に応じた最適売却時期
住宅ローン返済中の物件売却を検討する際、家族構成の変化を見据えた最適タイミングの選択が重要です。厚生労働省の統計によれば、ライフイベントに伴う住み替えは、子どもの誕生（住宅の拡大）、子どもの独立（ダウンサイジング）、退職（地方移住）などのタイミングに集中する傾向があります。
特に子どもの教育環境を考慮する場合、学区変更のリスクを最小限にするため、学年の区切り（3月〜4月）に合わせた売却計画が効果的です。また、幼い子どもがいる家庭では、春休みや夏休みなど長期休暇中の引っ越しが負担軽減につながります。
高齢化に伴う住み替えでは、身体機能の低下が顕著になる前の60代前半での決断が理想的とされています。将来の家族構成の変化を予測し、「今後5年間で家族にどのような変化が予想されるか」を検討した上で、住宅ローンの返済状況も勘案しながら最適な売却時期を決定することが、経済的・精神的負担の軽減につながります。
金利動向から考える売却のベストタイミング
住宅ローン返済中の物件売却において、金利動向は市場環境と買い手の購買力に大きな影響を与えます。日本銀行の金融政策動向調査によれば、住宅ローン金利の上昇局面と不動産取引件数には明確な負の相関関係があり、金利上昇前に取引が増加する傾向が見られます。
具体的には、金利上昇が予測される時期の3〜6ヶ月前は、「駆け込み需要」により不動産市場が活性化し、売却しやすい環境となります。逆に金利上昇後は、買い手の住宅ローン借入可能額が減少するため、特に高額物件の売却が難しくなる傾向があります。
また、変動金利から固定金利へのシフトが起こる時期も、住宅購入意欲が高まりやすいタイミングです。自身の住宅ローン金利タイプも考慮すべき要素で、変動金利で借りている場合は、金利上昇前の売却が有利になる可能性があります。金融経済動向に注意を払い、専門家のアドバイスも取り入れながら、マクロ経済の視点からも売却タイミングを検討することが、最適な意思決定につながります。
住宅ローン返済中の家を高く売却するコツ
ここからは、住宅ローン返済中の家を高く売却するコツをご紹介します。
下記でそれぞれ説明していきます。
物件の価値を高める
住宅ローン返済中の家を高く売却するためには、物件の価値を高めることが重要です。物件の価値を高めるための具体的な方法は以下の通りです。
| 方法 | 具体例 |
|---|---|
| リフォーム・リノベーション | ・水回り設備の交換 ・内装の修繕・リフォーム ・収納スペースの増設 ・照明器具の交換 |
| 清掃・整理整頓 | ・徹底的な清掃 ・不要な物の処分 ・収納の整理 |
| 外観の整備 | ・外壁の塗装 ・庭の整備 ・玄関周りの整理 |
| 間取りの変更 | ・壁を取り壊す ・ドアの位置を変える |
| 照明計画 | ・ダウンライト ・間接照明 |
| 収納スペースの工夫 | ・収納家具の設置 ・デッドスペースの活用 |
住宅ローン返済中の家を高く売却するためには、物件の価値を高めるための様々な工夫が必要です。しかし、リフォームやリノベーションには費用がかかります。費用対効果を考え、どの部分に力を入れるか検討しましょう。
魅力的な写真と動画を用意する
近年、不動産情報サイトやSNSでの物件検索が一般的になり、物件選びの初期段階で写真や動画が大きな役割を果たしています。そのため、魅力的な写真や動画は、購入者に物件の魅力を伝え、内見に繋がる可能性を高めます。
魅力的な写真と動画を作成するコツは以下の通りです。
| 方法 | 具体例 |
|---|---|
| 部屋を明るく清潔に | ・自然光を最大限に活かす ・照明を活用する ・不要な物を片付ける |
| 広角レンズを活用 | ・部屋を広く見せる ・歪みを最小限にする |
| 魅力的なアングルで撮影 | ・高い位置から撮影する ・低い位置から撮影する ・窓からの景色を使用する |
| 季節感を取り入れる | ・季節の花 ・窓の外の景色 |
| 動画を活用する | ・部屋全体をゆっくりと見せる ・特徴的な部分をクローズアップ ・BGMを効果的に使う |
より高品質な写真や動画を撮影したい場合は、プロのカメラマンに依頼することを検討しましょう。
写真や動画は、物件の魅力を伝えるための重要なツールです。魅力的な写真や動画を作成することで、内見に繋がる可能性を高め、より良い条件で売却できる可能性があります。
複数の不動産会社を比較する
複数の不動産会社を比較検討することで、信頼できる不動産会社を見つけられます。また、相場感をつかみ、より客観的な評価を得ることも可能です。
不動産会社によって、広告方法や販売活動などのサービス内容が異なります。各社を比較し、ご自身の希望に合った会社を選ぶことが大切です。
複数の会社を比較することで、自身の希望に合った会社を選ぶことができるでしょう。
不動産売却なら『ベンハウス』がおすすめ！
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
横浜市の不動産売却はベンハウスがおすすめです。ベンハウスにはお客様のニーズに対応できる知識やノウハウを持ったスタッフが在籍しています。
ほかにも、大手ポータルサイトに物件を複数公開しており、多くの人に情報を周知することが可能です。ベンハウスは30年間地元に密着しているため、地域の情報に精通しており、売却活動を効率的に行ってくれるでしょう。
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また、以下の記事ではベンハウスの会社の特徴や口コミ、売却事例などをさらに詳しく解説していますので、気になる方はぜひ一度チェックしてみてください。
まとめ
本記事では不動産売却の際にローンが残っている場合の注意点や売却のコツを解説しました。宅ローン返済中の家を高く売却するコツは以下の3点です。
- 物件の価値を高める
- 魅力的な写真と動画を用意する
- 複数の不動産会社を比較する
売却方法にもそれぞれメリットとデメリットが存在するため、自身に合う売却方法をチェックしておきましょう。
本記事があなたのお役に立てれば幸いです。
