「不動産売却で税金はかかるの？」
「不動産売却で税金がかからない場合はある？」
不動産を売却する際には、譲渡所得税や登録免許税など様々な税金がかかります。不動産売却は大きな金額が動くからこそ、損したくないでしょう。
ただし、不動産売却では税金がかからない場合があります。売却活動を成功させるためには、不動産売却の税金についてはきちんと把握しておくことが重要です。
そこで本記事では、不動産売却で税金がかからない場合について解説します。あわせて、税金に関する注意点や節税ポイントまで解説するため、ぜひ参考にしてください。
また、以下の記事では横浜市で不動産売却を考えている方に向けて、おすすめの不動産会社を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。
不動産売却で税金がかからないケース
不動産売却では一般的に税金がかかりますが、一部かからないケースが存在します。税金が一切かからないわけではなく、以下のケースでは税負担が軽減される可能性があります。
3,000万円特別控除の適用
一定の要件を満たす住宅の売却の場合、3,000万円の特別控除を受けることが可能です。不動産売却で得た利益（譲渡所得）に対しては、通常、譲渡所得税がかかります。
しかし、一定の条件を満たす住宅を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円まで控除できる特例が設けられています。これが「3,000万円特別控除」です。3,000万円特別控除の条件を満たす住宅は以下の通りです。
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 3,000万円特別控除の対象となる住宅 | ・自分が実際に住んでいた一戸建て住宅：持ち家として利用していた一戸建て住宅が対象 ・マンションの一室：マンションの一室でも、実際に居住していた部分が対象 ・家屋と敷地の一括売却：家屋だけでなく、その敷地や借地権などを一括で売却する場合も対象 |
3,000万円特別控除の適用要件 | ・居住期間：一定期間、その住宅に住んでいたことが必要 ・主たる住宅：その住宅が売却する直前まで主たる住宅であったことが必要 ・売却時期：一定の期間内に売却する必要がある |
例えば、2,000万円で購入した家を3,000万円で売却した場合、通常であれば1000万円の譲渡所得に対して税金がかかります。しかし、3000万円特別控除では譲渡所得が3000万円より小さいと税金がかからないため、譲渡所得がゼロとなり、税金はかかりません。
ただし、他の特別控除と併用する場合には控除額に制限がある場合があるため、注意しましょう。
売却益がでない場合
不動産売却で税金がかかるかどうかは、売却益の有無が大きく関わってきます。売却益とは、不動産を売却した金額から、購入時にかかった費用（取得費）や売却にかかった費用（譲渡費用）を引いた残りの金額のことです。
売却益が出ない、つまり、売却価格が購入費や売却費用を下回っている場合には税金がかかりません。例えば、1,000万円で購入した不動産を800万円で売却した場合、200万円の損失となります。この場合、売却益がないため、譲渡所得税はかかりません。
税金は、所得に対して課されるものです。売却益が出ないということは所得が発生していないため、税金の対象になりません。
不動産売却における節税ポイント
ここからは、不動産売却における節税ポイントをお伝えします。
少しでも高く売却するためにも、ぜひチェックしてみてください。
取得費の積み上げ
取得費とは、不動産を取得した際に支払った費用のことです。具体的には、以下の費用が挙げられます。
| 取得費 | 詳細 |
|---|---|
| 購入価格 | 不動産を購入した際の金額 |
| 登録免許税 | 不動産を登記する際に支払った税金 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に支払った税金 |
| 仲介手数料 | 不動産取引を仲介してもらう際に支払った手数料 |
| リフォーム費用 | 不動産を取得後に実施したリフォーム費用（一定の要件を満たす場合） |
| 借入利息 | 不動産を購入するために借入した資金の利息 |
取得費を積み上げることで、譲渡所得が減少するため、結果的に支払う税金が少なくなるというメリットがあります。
例えば、1,000万円で購入した不動産をリフォームに500万円かけて、1,500万円で売却した場合、取得費は1500万円（1000万円+500万円）となります。そのため、譲渡所得はゼロとなり、税金はかかりません。
また、不動産を購入するために借入した資金の利息は、原則として取得費に算入できます。ただし、リフォーム費用は、全てが取得費に算入できるわけではありません。
一定の要件を満たす場合に限り、取得費に算入できます。さらに、取得費に計上する際には根拠となる資料の提出を求められるため、まずは購入時の資料が保管されているかを確認する必要があります。
事前に確認した上で、取得費をできる限り積み上げて節税に繋げましょう。
長期譲渡所得の適用
不動産売却における節税対策の一つとして、長期譲渡所得の適用が挙げられます。
長期譲渡所得とは、不動産を一定期間以上保有し、売却した場合に適用される税制です。短期譲渡所得と比較して、税率が低いことが特徴です。長期譲渡所得の適用条件は以下の通りです。
| 条件 | 詳細 |
|---|---|
| 保有期間 | 一般的に、5年以上保有している不動産が対象となります。 |
| 不動産の種類 | 住宅、土地、建物など、ほとんどの不動産が対象となります。 |
全ての不動産は保有期間が5年超になってから売ると節税できます。長期保有することで、より大きな節税効果が期待できます。売却する時期を調整できるのであれば、税率が下がる5年超・10年超を意識して売却すると節税に繋がるでしょう。
不動産売却の税金に関する注意点
不動産売却は、うまく節税できればお得に売却できますが、そのためには以下の注意点を理解しておく必要があります。
それぞれ以下で説明していきます。
確定申告が必要なケースがある
不動産売却によって得た利益（譲渡所得）に対しては、原則として確定申告が必要になります。
| 確定申告が必要なケース | 詳細 |
|---|---|
| 譲渡所得が発生した場合 | 不動産を売却して利益が出た場合は、確定申告が必要です。 |
| 特別控除を受ける場合 | 3000万円特別控除など、税金の控除を受ける場合は、確定申告を行う必要があります。 |
| 損失が出た場合 | 損失が出た場合でも、他の所得と損益通算できる可能性があるため、確定申告を行う必要があります。 |
ただし、売却価格が取得費や譲渡費用を下回り、譲渡損失が出た場合は確定申告の義務はありません。
複数の不動産会社に意見を聞く
税金に関する知識は専門的であり、自分で全てを把握することは困難です。不動産会社の方などの専門家に相談することで、より確実な対策を立てることが可能になります。
また、複数の業者に相談することで税金対策だけでなく、正確な売却価格の相場やサービスなども知ることができるでしょう。
信頼できる担当者を選ぶことは、スムーズな売却に繋がります。2〜3社の不動産会社を比較して、どの不動産会社が一番良いか比較検討することが大切です。
不動産売却なら『ベンハウス』がおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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まとめ
本記事では、不動産売却の税金について詳しく解説しました。節税をすることで、よりお得に不動産売却が可能です。
税金で損しないためにも、必ず事前に把握しておきましょう。また、税金対策をする際は不動産会社の方に相談するのがおすすめです。任せるべき所は任せて、安全かつスムーズな不動産売却を実現しましょう。
本記事があなたのお役に立てることを願っております。
