「事故物件の売却はどうしたらいいの？」
「事故物件って売れるの？」
事故物件の売却は、多くの不安や疑問を伴うデリケートな問題です。誰に相談すればいいのか、どのように売却を進めればいいのか、といった悩みを抱えている方も多いでしょう。
実は、事故物件でも売却する方法は存在します。しかし、事前に売却のコツや注意点を理解しておくことが重要です。売却方法を理解しておかなければ、スムーズな売却ができない可能性もあります。
そこで本記事では、事故物件の売却について解説します。併せて、注意点まで解説しているため、ぜひ参考にしてください。
また、以下の記事では横浜市で不動産売却を考えている方に向けて、おすすめの不動産会社を紹介していますので、気になる方はぜひ参考にしてみてください。
事故物件とは
事故物件とは、一般的に、その物件内で何らかの不幸な出来事が発生した経歴のある物件を指します。具体的には、自殺、他殺、孤独死などが起きた物件が挙げられます。
事故物件とされる理由は、主に心理的な要因が挙げられます。多くの人にとって、人が亡くなった場所に住むことに抵抗感があるため、物件の価値が下がる可能性があるからです。
ただし、事故物件には法律上の明確な定義はありません。そのため、どの程度の出来事が事故物件に該当するのかは、人によって判断が異なります。
事故物件の法的定義と告知義務の範囲
事故物件に関する法律は、実は明確に定められていません。民法上の「瑕疵担保責任」や「契約不適合責任」の観点から、買主に重要事項を告知する義務が生じますが、何をどこまで告知すべきかの具体的な基準は確立されていません。
裁判例を見ると、自殺や他殺といった明らかな事故だけでなく、自然死であっても発見が遅れて特殊清掃が必要だった場合は告知すべきという判断が示されています。また、時間の経過によって告知義務が消滅するかについても明確な基準はなく、ケースバイケースで判断されています。
国土交通省の「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によれば、おおむね以下のような内容が告知すべき事項とされています。
- 自殺や他殺があった場合（時期を問わず）
- 病死や事故死でも特殊清掃が必要だった場合
- 近隣住民にも認知されている死亡事故
- 建物構造上の欠陥による死亡事故
このガイドラインは法的拘束力はありませんが、実務上の指針として参考にされています。売主としては、隠し事をせず、できる限り正確な情報提供をすることが後々のトラブル防止につながります。
事故物件の売却価格相場
事故物件の売却価格は、ケースによって大きく異なりますが、一般的には、通常の物件に比べて10%〜50%程度下がるといわれています。
- 自然死や孤独：約10%～20%程度下がる
- 自殺：約30%～50%程度下がる
- 他殺：約30%～50%程度下がる（場合によっては、さらに大幅な値下げが必要になることも）
これは、多くの人が事故物件に対して心理的な抵抗感を持っているため、需要が少なく、売却に時間がかかることが原因です。
また、事故物件の売却は、売却に時間がかかる場合があります。しかし、適切な価格設定や告知を行うことで、購入希望者を見つけることも可能です。
事故物件の価格下落要因と回復期間
事故物件の価格下落には、いくつかの要因が複雑に絡み合っています。まず、事故の種類（自然死か非自然死か）、発生場所（室内か共用部か）、経過時間、物件の立地条件、建物の築年数などが主な影響因子となります。
特に重要なのは時間経過による価格回復の可能性です。一般的に、事故発生直後に最も価格が下落し、時間の経過とともに徐々に回復する傾向にあります。具体的な回復期間は以下のように考えられています。
- 自然死：約3〜5年で価格がほぼ回復
- 自殺：約5〜10年で価格が一定程度回復するが、完全には戻らないことも
- 他殺：10年以上経過しても価格回復が難しい場合も
ただし、これらはあくまで目安であり、立地条件が良い都心部の物件では回復が早く、郊外や需要の少ない地域では回復に時間がかかる傾向があります。また、マンションよりも戸建ての方が価格回復に時間がかかるというデータもあります。
賃貸物件として運用する場合も、事故直後は家賃が30〜50%程度下落しますが、3〜5年程度で徐々に回復する傾向にあります。ただし、完全に元の水準に戻ることは稀です。
事故物件を売却するコツ
まずは事故物件を売却するコツを紹介します。
これらのコツを実践することで、事故物件でもスムーズに売却できるでしょう。ぜひ参考にしてみてください。
物件の状態を良くする
1つめのコツは、物件の状態を改善することです。具体的な方法は以下の通りです。
- 徹底的な清掃
- リフォーム
- 原状回復
- 収納スペースの整理
- 照明計画
- 緑を取り入れる
事故物件の売却は、心理的な抵抗感から一般的に困難を伴うものです。しかし、物件の状態を改善することで少しでも高く、早く売却できる可能性を高めることが可能です。
ただし、リフォームには費用がかかります。費用対効果を考え、どの部分に力を入れるか検討しましょう。
更地にして売却する
2つめは、更地にして売却することです。更地にすることで、心理的な抵抗感を減らし、売却しやすくなる可能性があります。しかし、更地にすることにもメリットとデメリットが存在します。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・心理的な抵抗感の軽減 ・新たな使い道ができる | ・費用がかかる ・時間がかかる ・告知義務がある |
事故物件を更地にして売却することは、一つの選択肢ですが、費用や時間がかかること、告知義務があることなどを考慮する必要があります。
とくに、更地にしても、事故物件であったという事実が消えるわけではありません。購入者に告知する義務があります。更地にして売却するメリットとデメリットを比較し、ご自身の状況に合わせて最適な方法を選びましょう。
買取専門業者に買い取ってもらう
3つめは、買取専門業者に買い取ってもらうという方法です。事故物件を買取専門業者に買い取ってもらうことは、迅速かつ手間をかけずに売却できるというメリットがあります。
しかし、買取価格が低くなる可能性があることや、業者の選定が重要であることなどを考慮する必要があります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・迅速な売却ができる ・費用負担の軽減 ・心理的な負担の軽減 ・手続きの簡略化 | ・買取価格が低い ・業者の選定が難しい ・条件交渉が難しい |
事故物件の売却は、専門的な知識が必要なため、一人で悩まずに、専門家へ相談することが大切です。買取専門業者に依頼する際は、複数の業者から見積もりを取って比較検討しましょう。
事故物件の売却方法
事故物件の売却方法を説明します。
下記で詳しく解説します。
仲介
仲介とは、不動産会社が売主と買主の間に入り、売買契約を成立させることを指します。事故物件の場合も、通常の不動産売買と同様に、不動産会社に仲介を依頼することが可能です。
仲介は、買取と比較して、相場に近い価格で売却できる可能性があります。不動産会社が、法律的な手続きや交渉などをサポートしてくれるため、スムーズな売却ができるでしょう。
ただし、買主が見つかるまで、時間がかかることがあります。売却できるまで根気強く待つことが大切です。
買取
迅速に売却したいという方におすすめなのが「買取」という方法です。買取とは、不動産会社や買取専門業者が、売主から直接物件を買い取ることです。
買主を探す手間が省けるため、短期間で売却できる反面、一般的な売却に比べて買取価格は低くなる可能性があります。買取を行う際は、数多くの業者の中から信頼できる業者を選ぶ必要があります。
複数の業者から見積もりを取って比較検討しましょう。確実に売却できるという安心感もあります。メリットとデメリットを比較し、自身の状況に合わせて判断することが重要です。
事故物件を売却する際の注意点
ここからは、事故物件を売却する際の注意点を紹介します。どちらも事故物件を売却する際に非常に重要なポイントです。売却を検討している方は要チェックです。
以上の3つについて詳しく解説します。
近隣住民への配慮と対応
事故物件の売却では、近隣住民への配慮も重要な課題となります。不適切な対応は地域コミュニティとの関係悪化や風評被害を招き、売却をさらに困難にする可能性があります。
近隣住民との良好な関係維持は、事故物件の売却をスムーズに進める上で見落とせない要素です。特に地方や住宅密集地では地域コミュニティとの関係が物件の価値に影響することもあります。
告知義務を確実に果たす
事故物件の売却において、最も重要なことは、告知義務を確実に果たすことです。告知義務とは、不動産売買において、売主が買主に物件に関する重要な事実を伝える法的義務のことです。
事故物件の場合、物件内で死亡事件や自殺などが発生した事実を、買主に伝える必要があります。告知義務を怠ると法的問題に発展する可能性があり、売主にとって大きなリスクとなります。
告知義務を確実に果たすためには、どのような事件や事故が発生したのか、いつ発生したのか、など具体的な事実を明確に伝えましょう。また、告知した事実を書面または売買契約書に残しておくことが望ましいです。
信頼できる不動産会社を選ぶ
事故物件の売却は、一般の不動産売買とは異なり、専門的な知識と経験が必要となります。そのため、信頼できる不動産会社を選ぶことは非常に重要です。
信頼できる不動産会社を見つけるには、事前にインターネットや知人からの口コミなどを参考に、複数の不動産会社から見積もりを取って比較検討しましょう。
相場より大幅に低い価格を提示してくる場合や短期間での契約を迫ったり、契約内容を一方的に決めてくる場合は注意が必要です。複数の不動産会社に相談し、慎重に業者を選定しましょう。
事故物件の売却後の税金対策
事故物件を売却する際には、通常の不動産売却と同様に税金対策も重要なポイントです。特に事故物件は売却価格が低くなるケースが多いため、税金面での影響を理解しておく必要があります。
1. 譲渡所得税の計算と特例 不動産売却で利益が出た場合、譲渡所得税が課税されます。事故物件の場合、購入時よりも低い価格での売却となることが多いため、譲渡損失が発生する可能性があります。この損失は、他の不動産売却益と相殺できるほか、条件を満たせば最大3年間繰り越すことができます。
2. 特殊な減価償却の検討 事故発生による資産価値の下落を「特別な減価償却」として計上できる可能性があります。これには税理士など専門家のアドバイスが必要です。
3. 居住用財産の特例活用 自宅として使用していた事故物件を売却する場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除」や「居住用財産の買換え特例」などの特例が適用できる可能性があります。これにより税負担を軽減できるケースがあります。
4. 確定申告の重要性 事故物件の売却では、適切な確定申告を行うことで税制上の特例や控除を最大限活用できます。特に譲渡損失が生じた場合は、確定申告を行うことで将来の税負担軽減につながる可能性があります。
税金対策は個々の状況によって大きく異なるため、事故物件の売却を検討する際は、早い段階で税理士や不動産税制に詳しい専門家に相談することをお勧めします。適切な対策を講じることで、売却後の税負担を最小限に抑えることができます。
横浜市で不動産売却するならおすすめ3社を紹介
横浜市で不動産売却を検討中の方に向けて、おすすめの会社を3社紹介します。
以上の3社について見ていきましょう。
株式会社ベンハウス
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
ベンハウスは横浜周辺の物件を取り扱う不動産売買を手掛けている不動産会社です。30年の歴史を誇っており、地域に密着したサービスを展開しています。
30年の間、地域密着をしてきたことで独自のネットワークを構築していることが特徴のひとつです。また、横浜市周辺の多数の顧客から不動産探しの依頼を獲得しています。
ベンハウスなら、迅速かつ安全な売却を実現できるでしょう。興味のある方は一度相談してみてください。
また、以下の記事ではベンハウスの会社の特徴や口コミ、売却事例などをさらに詳しく解説していますので、気になる方はぜひ一度チェックしてみてください。
三井のリハウス（横浜センター）
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 三井のリハウス（横浜センター） |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区北幸1-4-1横浜天理ビル1Ｆ |
| 電話番号 | 0120-297-131 |
| 公式サイト | https://www.rehouse.co.jp/store/yokohama/ |
三井のリハウスは三井不動産リアルティの傘下で、36年連続取扱高No.1を誇る大手不動産会社です。全国291店舗を展開し、ブランド力と豊富な実績が強みです。
「360°サポート」で売買契約前に物件状態を無償チェックし、契約後も最大500万円までの保証があります。しかし、保守的な査定をする傾向があり、売却価格が低くなりやすい点や両手仲介が多いという指摘もあります。
大手ならではの信頼性とサポート体制が特徴の三井のリハウスは、売主・買主双方に安心感を提供します。特に不動産取引が初めての方にとっては、豊富な経験を持つ宅地建物取引士による的確なアドバイスは心強い味方となるでしょう。
一方で、売却価格を最大化したい方にとっては、他社との比較査定が欠かせません。ブランド力による早期売却のメリットと価格面でのデメリットを比較検討し、自分のニーズに合った選択をすることが重要です。
また、担当者によってサービスの質に差があることも認識しておくべきでしょう。不動産取引という大きな決断には、複数の会社からの提案を比較する姿勢が大切です。
以下の記事では、三井のリハウスについて解説しています。
ホームスタッフ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ホームスタッフ |
| 所在地 | 神奈川県横浜市中区千歳町1-2 横浜THビル304号室 |
| 設立年月日 | 1999年9月13日 |
| 公式サイト | https://www.homesta.co.jp/ |
ホームスタッフは1999年創業の地域密着型不動産会社で、独自のサービスが特徴です。仲介手数料半額システムを導入し、任意売却の専門業者としても活動しています。
LINEやZoomなどオンラインツールを活用してコスト削減に努め、売却専門サイト「不動産売却の知恵袋」も運営。担当者の丁寧な対応が評価されていますが、ネット銀行への対応に不慣れで売却期間が長引く可能性がある点が課題とされています。
業界の常識にとらわれないイノベーティブなアプローチが魅力のホームスタッフは、コスト意識の高い売主にとって理想的な選択肢といえるでしょう。特に仲介手数料半額は、高額物件の場合、数十万円から数百万円の節約につながる大きなメリットです。
また、任意売却の専門知識を持つ点は、住宅ローン返済に困難を抱える方にとって心強い支援となります。横浜・川崎エリアの地域情報に精通したスタッフによる、押し付けではない丁寧な対応も高評価の理由です。一方で、金融機関とのやり取りに関する課題は認識しておくべきポイント。
売却の緊急性や予算の制約など、自身の状況を考慮した上で判断することをおすすめします。不動産売却の知識を深めたい方は、同社の情報サイトも参考になるでしょう。
以下の記事ではホームスタッフについて詳しく解説しています。
まとめ
今回は、事故物件の売却方法やコツ、注意点まで紹介してきました。事故物件売却のコツは以下の3つでした。
- 物件の状態を良くする
- 更地にして売却する
- 買取専門業者に買い取ってもらう
事故物件の売却は、一般の不動産売買とは異なり、専門的な知識と経験が必要となります。そのため、信頼できる不動産会社を選ぶことは非常に重要です。本記事で紹介したベンハウスも含めて検討してみてください。
今回の記事が、あなたのお役に立てれば幸いです。
