「不動産売却の減価償却って何？」
「不動産売却の減価償却費の計算ってどうやるの？」
不動産売却は専門的な知識が必要になることが多く、難しいと頭を抱えている方も少なくないでしょう。特に不動産売却における知識の中でも、難しいとされているのが減価償却です。
減価償却とは、使用することで価値が減少していく資産について、税額計算の際に経年による価値の減少分を差し引くことを指します。不動産売却で発生する税金を計算する際に減価償却の計算が必要になるため、身につけておくべき知識です。
しかし、減価償却と言われても身近な知識ではなく、イメージが湧かないという方も少なくないでしょう。
そこで本記事では、不動産売却における減価償却について解説します。計算方法までわかりやすく解説しているため、不動産売却を検討している方はぜひ参考にしてください。
減価償却とは？
減価償却とは、土地以外の建物や車両などの固定資産の価値を減少させていく手続きのことです。建物や車両などの固定資産は、使用することによって年々価値が下がっていきます。
その価値の減少分を一定のルールをもとに計算することが減価償却であり、減価償却によって計上される費用が『減価償却費』です。減価償却では、実際の減耗や劣化の程度は関係なく、会計上のルールで等しく資産の価値を下げていく機械的な計算になります。
また、不動産売却における減価償却の際には、決まりとして土地については減価償却をしません。なぜなら、会計上、土地は何年たっても価値が低下しないと考えられるためです。そのため、不動産売却の際には、土地と建物の価格を分け、建物の価格に対してのみ減価償却を行います。
減価償却は譲渡所得の計算に使う
減価償却は不動産売却の譲渡所得の計算時に行います。不動産売却では、売却によって利益が発生した場合、売却益に対して譲渡所得税という税金がかかります。
譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。
譲渡所得税＝｛譲渡価格－（譲渡費用＋取得費）｝×税率
譲渡価格は不動産を売却したことで得た利益のことを指します。また、譲渡費用とは、売却時の仲介手数料や印紙税などの売却した際にかかった費用のことです。
取得費とは、売却した不動産の購入代金や購入時の仲介手数料など、不動産を購入した際にかかった費用を指します。この取得費を計算する際に、建物分の取得費を算出する必要があり、減価償却費の計算をする必要が出てきます。
減価償却の基本的な計算方法
減価償却の計算方法については、以下の2つが基本となります。
それぞれの計算方法について解説していきます。
定額法
定額法は、不動産の減価償却を計算する際に広く用いられる計算方法で、取得価額から耐用年数をもとに一定の金額を毎年減価償却費として計上されます。
定額法では、不動産の価値が耐用年数にわたって均等に減少するとみなされるため、計算がシンプルで予測しやすい点が特徴です。計算式は以下のようになっており、償却率は資産ごとに税法で定められた耐用年数に応じて決まります。
減価償却費＝取得価額×償却率
不動産の場合、建物の構造や材質によって耐用年数が異なるため、具体的な計算には建物ごとの要素を考慮する必要があります。定額法では資産価値の減少が均等に進むと仮定しているため、毎年同じ額を費用として計上でき、計画的な税務処理を行いたい場合に適した方法です。
定率法
定率法は、資産の帳簿価額に一定の割合を掛けて毎年の償却費を求める計算方法です。この方法では初年度の償却額が大きく、年を追うごとに減少していく特徴があります。
不動産の場合、建物の法定耐用年数や残存価額が定率法の計算に影響を及ぼします。まず取得価格から残存価額を差し引き、これに定率法の償却率を掛け算することで当年の減価償却費を算出します。その後、翌年以降は前年度の帳簿価額を基に同じ計算を繰り返します。
定額法の仕組みは、資産価値の減少ペースが早い初期段階で多くの経費を計上したい場合に適切です。
不動産の減価償却費の計算は用途で変わる
減価償却費の計算方法は建物の用途によって異なります。用途としては以下の2つが挙げられます。
それぞれの計算方法を以下で解説します。
事業用の減価償却費の計算方法
事業用の建物とは、賃貸マンションや店舗などの事業を行うことを目的にしている建物のことです。事業用建物の減価償却費の計算方法は以下になります。
建物の取得価額×償却率×経過年数
取得価額とは、仲介手数料や購入時の税金などの建物分の購入費用を建物の購入価格に加えた金額のことです。経過年数は建物を取得してからの年数のことを指します。
また、償却率は建物の用途や構造ごとの『耐用年数』に応じて、以下の表のように決まっています。
| 構造 | 耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|
| 木造 | 22年 | 0.046 |
| 鉄筋コンクリート造 | 47年 | 0.022 |
上記の表の償却率を用いて減価償却費を計算します。
非事業用の減価償却費の計算方法
非事業用の建物とは、自宅やセカンドハウスのような、居住することを目的にしている建物のことです。非事業用建物の減価償却費の計算方法は以下になります。
建物の取得価額×90％×償却率×経過年数
非事業用建物の計算時に注意すべき点としては、事業用とは耐用年数が異なることです。耐用年数と償却率は以下になります。
| 構造 | 耐用年数 | 償却率 |
|---|---|---|
| 木造 | 33年 | 0.031 |
| 鉄筋コンクリート造 | 70年 | 0.015 |
非事業用建物の場合、事業用建物の耐用年数の1.5倍の年数の償却率を使って計算します。
実際に減価償却費を計算しよう
減価償却費の計算方法がわかったところで、実際に減価償却費を計算してみましょう。今回は以下の設定を使って、居住用の自宅の減価償却費を計算してみます。
【設定条件】
売却価格：5,000万円（所有期間8年）
購入価格：4,000万円（建物3,000万円、土地1,000万円）
購入費用：120万円（建物分100万円、土地分20万円）
売却費用：200万6,000円
まず、減価償却費を計算してみましょう。設定が自宅のため、償却率は木造の0.031を使います。
減価償却費＝（建物価格3,000万円＋建物分購入費用100万円）×90％×償却率0.031×所有期間8年＝691万9,200円
上記の計算から、建物分の取得費は以下のようになります。
建物分の取得費＝（建物価格3,000万円＋建物分購入費用100万円）−減価償却費691万9,200円
＝2,408万800円
以上のことから、土地と建物の取得費の合計は以下のように計算できます。
土地・建物の取得費の合計＝土地価格1,000万円＋土地分購入費用20万円＋建物分取得費2,408万800円
＝3,428万800円
また、上記の計算で算出した取得費を使用することで譲渡所得税の計算も可能です。
中古不動産を取得した際の計算方法
ここでは、中古不動産を取得した際の減価償却費の計算方法についてみていきましょう。減価償却の計算には償却率を用いますが、先ほども解説したように償却率は耐用年数に応じて決まります。
中古不動産を購入した場合には、耐用年数を何年とするのかが問題です。ここでも、以下の2つのケースについて解説します。
それぞれ詳しく解説するため、ぜひ参考にしてください。
事業用建物を取得した場合
中古の事業用建物を取得した場合、耐用年数の求め方は以下の2通りがあります。
- 法定耐用年数の全部を経過しているケース
- 法定耐用年数の一部を経過しているケース
木造の事業用建物を例とした場合、耐用年数は22年です。法定耐用年数の全部を経過しているケースとは、築30年の中古の事業用建物を購入した場合のことを指します。
法定耐用年数の一部を経過しているケースとは、築10年の中古の事業用建物を購入した場合のことです。それぞれのケースにおける耐用年数の計算方法は以下のようになります。
法定耐用年数の全部を経過しているケース
中古物件の耐用年数＝法定耐用年数×20％
法定耐用年数の一部を経過しているケース
中古物件の耐用年数＝法定耐用年数−経過年数＋経過年数×0.2
上記の2つの計算により年数に1年未満の端数があるときは、その端数を切り捨てます。また、年数が2年に満たない場合には2年とするのが決まりです。
非事業用建物を取得した場合
中古の非事業用建物の場合は、耐用年数などの計算はせずに、新築と同様に構造だけで償却率が決まります。
例えば、鉄筋コンクリート造のマンションを購入した場合は、築年数が何年でも関係なく0.015を償却率として使用します。非事業用建物の場合には、減価償却の計算において築年数は重要な意味を持ちません。
事業用建物の計算より簡単なことは、嬉しいポイントです。
不動産の減価償却における注意点
不動産売却の減価償却においては、以下の点に注意して進める必要があります。
それぞれの注意点について解説しているので、減価償却を行う際の参考にしてみてください。
建物と土地で取得価格を分ける
不動産の減価償却を行う際には、建物と土地の取得価格を明確に分けて計上します。これは、減価償却が適用されるのは建物のみであり、土地はその対象外となるためです。
取得価格を分ける際には、購入時の契約書や固定資産税評価額などを基に、それぞれの割合を適切に割り振ります。契約書に記載された価格が曖昧な場合、専門家に相談し正確な内訳を算出するなど対策が必要です。
取得価格を分けずに建物全体の金額を計上すると、税務上のトラブルが発生する可能性があり、余計なコストがかかるかもしれません。また、将来的な不動産売却時にも、この建物と土地の取得価格が適切に割り振られていないと、譲渡所得税の計算に影響を及ぼすため、正確な記録と計上が欠かせません。
建物を転用した場合の計算方法も理解しておく
不動産の建物を転用した場合、減価償却の計算方法は特殊な扱いが必要になります。例えば住居用の建物を事業用に転用した場合、法定耐用年数に基づく新たな償却期間を計算し直さなければいけません。
その際に、建物の使用開始からの経過年数が計算に影響を与えるため、まず耐用年数をもとに経過年数を確認し、残存耐用年数を算出します。その結果、新しい償却期間が短縮される場合もあります。
また、転用時の資産価値を評価し、帳簿価額を修正することが必要です。さらに、転用後に適用される減価償却率や償却方法も再確認することが求められます。
不動産売却時には、これらの変更が譲渡所得計算に影響を及ぼすため、税務的なリスクを避けるためにも正確な計算が求められます。実際に転用した建物の減価償却費を算出する場合は、専門家に相談するのがおすすめです。
取得費が不明な場合は売却価格の5％を概算取得費とする
不動産の減価償却において取得費が不明な場合には、売却価格の5％を概算取得費とするルールがあります。
不動産の取得費は、購入時の価格や仲介手数料、登記費用などを含めて計算しますが、古い物件や書類が紛失している場合など、正確な取得費が分からないケースも少なくありません。この場合、税法上は売却価格の5％を取得費として計上できます。
ただし、通常より取得費が少なく見積もられる可能性があるため、結果的に課税対象となる譲渡所得が増えることがあります。これを避けるためにも、可能な限り取得費に関する資料を保管し、正確な額を算出するようにしましょう。
不動産売却ならベンハウスがおすすめ
| 項目 | 詳細 |
|---|---|
| 会社名 | 株式会社ベンハウス |
| 会社住所 | 神奈川県横浜市西区楠町10-1 |
| 創業年数 | 1993年6月 |
| 公式サイト | https://www.benhouse.com/sale/ |
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地域の繋がりを活かした迅速かつ丁寧な売却サポートをしていることが特徴です。30年という長いあいだ地域密着型の運営をしてきたことで、独自のネットワークを構築しています。
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まとめ
本記事では、不動産売却における減価償却について解説しました。不動産売却において、減価償却などの税金関係の知識は非常に難しいものです。しかし、不動産売却をする上では非常に重要なため、しっかりと押さえておきましょう。
どうしても分からないという場合には、依頼先の不動産会社に相談することをおすすめします。実力のある会社なら、きっと相談に乗ってくれるでしょう。
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本記事があなたのお役に立てることを願っております。
